新闻源 财富源

2019年10月21日 星期一

财经 > 证券 > 上市公司 > 正文

字号:  

开发商与物业忽悠业主 大佬林锋背靠黑牡丹好乘凉

  一位操着非常州地方口音的人士声称“我代表八百多业主”,话音未落即遭到业主们的驳斥“你代表不了我们”。这是3月30日由常州市新北区房管部门、街道和社区召集南博湾花园业主委员会、业主代表、开发商和开发商旗下物业公司的调解会,而被业主们驳斥的人正是开发商常州世纪牡丹置业有限公司(以下简称,世纪牡丹)董事长林锋的亲属。

  冰冻非一日之寒。南博湾花园业主与开发商世纪牡丹之间的恩怨也由来已久,问题集中在南博湾花园房屋存在严重质量问题且得不到切实维修和物业服务不到位之上。之后,近半数业主在2013年拒交物业费,导致世纪牡丹旗下物业公司常州南博湾物业服务有限公司(以下简称,南博湾物业公司)于2013年底宣称退出南博湾花园小区,而在小区业主委员会选聘出新的物业公司以后,南博湾物业公司在3个月交接期满之后又出尔反尔,以业主委员会部分成员身份瑕疵为由,“施法“对垒业主委员会,拒绝退出南博湾花园。当开发商世纪牡丹方面提议让广大业主再给他们一次改错的机会,继续由其旗下南博湾物业公司来管理小区,但这个提议却遭到业主们的反对。

  这绝不是剧情,而是活生生的事实。来自福建的林锋,在常州地产界已然是大佬级别,其不仅作为南博湾花园开发商世纪牡丹的董事长,也是绿都万和城开发商两大投资方之一的董事长,而林锋在常州参与的这两个地产项目均有上市公司黑牡丹(600510.SH)的影子,只是两个项目均存在“杂音”。

  南博湾71%业主的选择

  坐落于常州市新北区泰山路195号的南博湾花园,这个当初被称为高档社区的楼盘,配备有中央冷暖空调和热水系统,加上开发商背景实力雄厚,曾吸引不少购房客连夜排队买房。

  2008年7月8日,世纪牡丹注册成立,随后开发了南博湾花园,并于2009年11月底开盘销售。南博湾花园开发商世纪牡丹背景可谓雄厚,身后投资方分别为黑牡丹、北京金源鸿大房地产有限公司(系世纪金源投资集团有限公司100%持股之子公司,以下简称,世纪金源)和常州高新技术产业开发区发展(集团)总公司(以下简称“常高新”),聚集上市公司、华侨和国资的力量。截至2010年底,黑牡丹、世纪金源和常高新对世纪牡丹的持股比例分别为30%、68%和2%。

  对于南博湾花园,黑牡丹称其为定位高品质的楼盘,而该楼盘的前期物业管理服务协议中也称该小区为高档社区。在部分业主看来,当初南博湾花园的卖点为中央冷暖空调和热水系统以及来自北京的优质物业服务。

  而多数业主当初购买南博湾花园,很大一部分因素也是看中开发商的雄厚背景。

  根据问卷调查,在南博湾花园业主的帮助下,对南博湾花园800多个业主中抽取了100个为调查样本,就业主当初购买南博湾花园房子的原因就行调查,调查选项(可多选)为: 1、看中开发商有常州黑牡丹的背景;2、看中开发商有世纪金源的背景(包括北京世纪颐和物业管理有限责任公司,以下简称,世纪颐和);3、看地段户型;4、其他。

  根据业主反馈的调查结果,对于购买南博湾花园房子的原因,其中有25%的业主认为只是看中开发商有世纪金源的背景,有5%的业主认为只是看中开发商有黑牡丹的背景,而有41%的业主认为同时看中开发商有黑牡丹和世纪金源的背景。

  根据上述调查数据,南博湾花园业主当初购房的原因,有71%的业主还是很看中开发商的背景。

  开发商旗下物业“出尔反尔”

  时过境迁,南博湾的不少业主万万也没想到,当初坚定的选择,如今换来却是无尽的困扰。

  而开发商与业主之间的矛盾,并非一日之寒,问题症结在于房屋质量和物业服务之上。

  3月25日,记者在《原旗下楼盘质量问题一箩筐黑牡丹抽身谁人负责?》一文中,曾根据南博湾花园的业主的投诉情况进行报道,南博湾花园房屋存在严重质量问题,包括房屋漏水、墙体脱落、楼顶毁损、地库起砂等,不仅得不到切实维修,世纪牡丹旗下的物业公司也一直推拖等情况。

  对此,世纪牡丹的原股东黑牡丹对南博湾花园上述问题选择了沉默,而世纪牡丹的负责人林锋也选择了“不接电话”为对策,且南博湾物业公司的总经理陈武和负责日常事务的杨莉的电话也始终无人接听。

  事实上,南博湾花园的开发商包括物业与业主之间的尖锐矛盾,并没有停止发酵。服务于南博湾花园的物业公司为南博湾物业公司,是世纪牡丹旗下的全资子公司,实际上也是联系业主们与开发商的桥梁,但该物业公司不仅未能让业主烦心的房屋质量问题得到切实解决,再加上服务不到位,始终得不到业主们的认可。

  根据记者的得到一份《南博湾花园业主调查分析》,南博湾花园在2013年缴纳物业费的业主占比52.08%,于2013年未缴纳物业费的业主占比则为47.92%。其中,南博湾花园两年均未缴纳的业主占16.67%,这些业主反映问题具有共性,由于开发商房屋建造质量问题造成漏水而给业主造成损失的占76%,由于开发商在业主购房时答应的优惠条件未兑现等原因的占24%。

  2013年12月30日,南博湾物业公司在南博湾花园张贴了一则《关于退出南博湾花园小区的通知》,张贴日期截至2014年3月30日。南博湾物业公司表示,因小区相当部分业主拖欠物业管理费现象严重,导致物业的实际工作运行困难,经济上出现严重亏损,无法继续维持下去。现公告小区业主,至2013年12月31日起终止“南博湾花园”物业服务,请小区业主理解我公司的苦衷。与此同时,我们将在未来的三个月内,全力配合小区业主委员会做好交接工作,南博湾花园业主委员会将会全面接管南博湾花园的物业管理服务工作。

  3月18日,南博湾花园业主委员会以书面通知南博湾物业公司,表示由于南博湾物业公司在2013年公告称将撤离南博湾花园小区,小区业主大会已经依法选聘江苏欣祥物业有限公司为物业服务企业,业委会定于在3月20日上午9时办理交接手续,要求南博湾物业公司移交的事项包括:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等原保养等竣工验收资料;设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保证文件和物业使用说明文件;业主及房屋面积清册;业主信息档案资料;物业管理所需要的其他资料;应归业主所有的公共收益及账册;依法属于业主的物业管理用房、其他场所场地和设备设施。

  而到了3月20日,南博湾物业公司却出尔反尔,拒绝履行移交手续。据业主介绍,南博湾物业公司当时拒绝移交,其理由是业委会不合法,业委会选出的物业也不合法,并提出要房管部门和街道社区出具业委会合法的材料。当时,南博湾业委会也出示了业主委员会备案登记证书等复印材料,但南博湾物业公司执意不肯进行移交。

  时至今日,南博湾物业公司依然未向小区业委会进行移交,这早已超出3月30日的大限。

  开发商“施法”对垒业委会

  开发商世纪牡丹旗下的南博湾物业公司,从主动提出要撤出南博湾花园小区,再到拒绝履行移交手续,唯一理由便是“南博湾花园业主委员会不合法”,甚至其也穿上业主的“外衣”,对垒业主委员会。

  就在2013年12月30日,南博湾物业公司在撤离公告中便称,将在未来的三个月内,全力配合小区业主委员会做好交接工作,南博湾花园业主委员会将会全面接管南博湾花园的物业管理服务工作。

  言外之意,南博湾物业公司便是承认了南博湾花园业主委员会的身份,而今为何却认为其不合法呢?

  常州市新北区房管部门的一位负责人告诉记者,部分业主在开发商下面打工,加上开发商自己也有部分房子,开发商以业主名义提出申诉,认为南博湾业主委会身份不合法。之后,房管部门和街道社区了解情况,部分业主代表和业委会委员在资格上有瑕疵,有悖于《物业管理条例》中关于业主为房屋所有权人的规定。

  当记者问及业主委员会持有备案登记证书,既然身份有瑕疵,为何当初能够获得审批。上述房管部门负责人则表示,房管部门是备案制,不是核准制,业主委员会在成立过程中,由街道社区负责指导,所提交的一些材料,根据程序是合法的,房管部门就此给予备案。对于南博湾物业公司曾主动提出撤出,而后又拒绝撤出,他则表示,开发商、物业公司和业主存在矛盾,这个矛盾实际上是利益的矛盾,归结于聘选物业公司的问题。

  他也认为,让南博湾物业公司退出,把物业交给社区,一切问题便可以迎刃而解,但南博湾物业公司不肯退出,令房管部门两难。希望社区和街道尽快对原有瑕疵的业主代表和业委会进行重新选举,并重新聘请物业公司。

  4月3日,记者也联系到一位参与南博湾花园物业问题调解的人士,他表示,小区对南博湾物业公司不满,可能是由于物业管理水平存在问题,由此业委会重新选了一个物业公司。业委会的选举和新物业公司选聘的程序都属于合法,但后来有人反映有8个业主代表的身份不符,即不是房本上登载的房屋所有人。南博湾花园物业公司既然已经主动提出撤出,也已经把材料上报房管部门,加上不受群众欢迎,该撤场就应该撤场。由于部分业主代表的身份不符,新选的物业公司则就有瑕疵,就公平原则而言,应该由符合身份的人来聘请物业公司。

  他表示,为避免矛盾激化,他当时也提出一套方案,这也是权宜之计。新聘请的物业公司暂时管理南博湾花园,并到房管部门备案,且承诺在小区新业委会成立后,若再聘请的物业公司不是该公司,则给予移交。同时,开启重新选举业主代表、业主委员会以及重新聘请物业公司的程序。

  他坦言,上述方案在实施中有困难,南博湾物业公司不肯撤场。对于部分业主代表身份瑕疵问题,他则表示,重新补充材料或者选举,业委会也同意过。

  上述调解人的方案,实际上便是在3月30日由常州市新北区房管部门、街道和社区召集召集南博湾花园业主委员会、业主代表、开发商和南博湾物业公司的调解会上提出的,而该调解方案遭到开发商和南博湾物业公司的反对,开发商方面甚至提议让广大业主再给他们一次改错的机会,还是由其旗下物业公司来管理小区,但这个提议却遭到业主们的反对。

  上述调解会期间,一位操着非常州口音的人士声称“我代表八百多业主”,话音未落即遭到业主们的驳斥“你代表不了我们”。据业主介绍,此人正是开发商世纪牡丹的董事长林锋的亲属。

  业主:开发商欺骗了我们

  正当南博湾开发商世纪牡丹方面质疑业主委员会部分委员的身份之时,被业主称为“老赖”的现物业南博湾物业公司的身份也同样遭到业主的质疑,业主购房之时所签约的物业公司是北京的世纪颐和,如今却被开发商世纪牡丹偷梁换柱“悄悄”换成南博湾物业公司,且未经业主的同意。

  根据业主提供的《前期物业服务管理协议及临时管理规约》,物业管理企业、购房人和开发商分别位居甲方、乙方、丙方,签约的物业公司为世纪颐和,开发商为世纪牡丹。根据协议第一条,在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前,由丙方委托甲方负责本区域的前期物业管理工作。甲方设立专门机构,并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作。同时,该物业服务协议并没有约定期限。

  由此,南博湾花园业主当初买房之时,所签约的物业服务公司为世纪颐和,在业主大会选聘物业管理企业之前,小区的物业服务公司也应该是世纪颐和。如果业主大会选聘物业管理企业之前需要更换新的物业服务公司,则应当先解除原物业服务合同,并签订新的物业服务合同。

  而世纪牡丹却上演了瞒天过海之术,将世纪颐和换成了其旗下的子公司南博湾物业公司。这一切,业主称并不知情,甚至有业主直言,开发商欺骗了我们。

  此外,业主也反映,不仅不知道物业由世纪颐和被换成南博湾物业公司,也不知道开发商有没有经过招标方式选聘南博湾物业公司。

  根据《物业管理条例》第二十四条和第五十七条,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  更为离奇的是,南博湾花园在历史上间隔为5个月左右的时间里,小区物业曾可能由一家被吊销的分公司或一家还没成立的企业管理。

  工商资料显示,世纪颐和常州分公司成立于2009年10月10日,目前处于吊销且未注销的状态,吊销时间为2010年12月28日。南博湾物业公司的成立时间为2011年5月18日。

  由此,世纪颐和常州分公司的吊销和南博湾物业公司的成立,之间存在5个月左右的间距。那么,在这5个月左右的时间里,是谁在管理南博湾花园物业,是已经被吊销的世纪颐和常州分公司,还是还没有成立的南博湾物业公司,令业主们迷惑。

  房管部门:近期将有“动作”

  值得注意的是,正当南博湾物业公司以“南博湾花园业主委员会不合法”为理由拒绝履行撤出南博湾花园小区,或许其已经忘记自己的身份也存在“不合法”的嫌疑,而目前常州市房管部门则正着手调查此事。

  4月4日,记者就南博湾花园业主反映的小区物业公司“悄悄”被更换的事宜,联系常州市新北区房管部门,一位负责人告诉记者,目前南博湾花园备案在册的物业服务企业仍然是来自北京的世纪颐和,南博湾物业公司并没有在新北区房管部门备案,而世纪颐和与世纪牡丹也没有提交过将南博湾花园小区的物业服务转让给南博湾物业公司的记录。

  对于业主们曾多次向新北区房管部门反映却无果而终的情况,他则表示,按照规定,前期物业若要退出,应该由开发商征求业主意见,重新进行招投标,选聘新的物业公司,但开发商世纪牡丹在更换南博湾花园的物业公司后并没有进行备案,而世纪颐和至今没有在新北区房管部门备案退出,由此南博湾花园小区的物业公司仍然是世纪颐和。同时,物业管理为属地管理,由镇、街道负责辖区内的物业管理工作,房管部门的职责是指导和监督。

  即是如此,南博湾花园小区的物业服务公司应该是世纪颐和,并非南博湾物业公司,难道世纪颐和与世纪牡丹将南博湾花园小区的物业管理权外包给南博湾物业公司?

  而常州市新北区房管部门上述负责人告诉记者,物业公司可以将部分业务外包出去,不可以全部外包。在出现矛盾后,房管部门也曾进行了解,世纪颐和已将南博湾花园小区的部分物业服务外包给南博湾物业公司,而世纪颐和仅在小区保留一个财务部。

  然而上述说法却与业主所述存在出入。业主称,世纪颐和如果外包部分物业管理业务并保留了财务部,那么征收物业费用的也应该是世纪颐和。而业主提供的资料显示,南博湾物业公司在2013年则是以南博湾物业公司的名义向南博湾花园小区业主征收物业费,签章落款为“常州市南博湾物业服务有限公司财务专用章”。

  就在2013年底,南博湾物业公司宣称因南博湾花园小区业主拖欠物业费严重而令其难以为继,将退出南博湾花园小区。一面既承认了南博湾物业公司对该小区征收物业费的情况,一面又证实其对该小区进行物业管理的事实。由此,世纪颐和实际上已经将南博湾花园小区的物业服务全部外包给南博湾物业公司。

  常州市新北区房管部门的上述负责人表示,南博湾物业公司显然不对。他也表示,从备案角度而言,世纪颐和至今未更换成南博湾物业公司,其中是否存在违法事项,还需要等待市里的调查结果。如果不合法,处罚结果无非两个,一个是责令改正,另外一个是罚款。

  根据国务院颁发的《物业管理条例》第六十二条,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  那么,南博湾花园开发商世纪牡丹以及其旗下的南博湾物业公司是否存在违法之处,常州市新北区房管部门上述负责人则表示,近期将有“动作”,届时会反馈结果。

  大佬林锋与黑牡丹的故事

  来自福建的林锋,在常州地产界已然是大佬级别,其不仅作为做为南博湾花园开发商世纪牡丹的董事长,也是绿都万和城开发商两大投资方之一的董事长,而林锋在常州参与的这两个地产项目均有上市公司黑牡丹的影子。

  资料显示,南博湾花园开发商为世纪牡丹,楼盘全部竣工之前,黑牡丹和世纪金源持有世纪牡丹绝大多数的股份。实际上,南博湾花园不仅是黑牡丹和世纪金源在常州合作的第一个项目,也是黑牡丹跨入地产界的第一个项目。

  其中,常州南博湾花园的开发商世纪牡丹,仅在2010年便为黑牡丹贡献了1,546.88万元的投资收益。2012年底,黑牡丹以1,220万元的价格将其持有世纪牡丹的30%股权转让给了林锋实际控制下的九牧云程。

  林锋与黑牡丹的合作并不绝于此。南博湾花园于2009年11月底开盘销售之前,林锋于当年8月也与黑牡丹有过合作的经历。

  2009年8月20日,常州君德投资有限公司(以下简称,君德投资)和常州黑牡丹置业有限公司(以下简称,黑牡丹置业)投资成立常州绿都房地产有限公司(以下简称,绿都地产)。其中,黑牡丹置业为上市公司黑牡丹的全资子公司,而君德投资的股东分别为九牧云程、福建帝大投资实业集团有限公司(以下简称,帝大投资)和陈芳,林锋和陈芳又分别是九牧云程的自然人股东。

  目前,林锋担任君德投资的董事长,陈芳担任董事兼总经理。同时,林锋又出任绿都地产的总经理。

  在黑牡丹方面,亦有张志銮和周明两位副总裁进入绿都地产的董事会,张志銮担任绿都地产的董事长,而周明为董事。

  绿都地产在常州开发的楼盘为绿都万和城,坐落于新北区飞龙中路168号,该楼盘也曾于2013年12月因维修基金问题与业主发生纠纷,有业主更是聚集在城售楼处旁维权。

  • 来源:新华网 作者:朱文达
  • 编辑:邹琳

黑牡丹(600510) 详细

热图一览

高清图集赏析

此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。

获取 Adobe Flash Player

  • 股票名称 最新价 涨跌幅