高端住宅市场月度摘要 数据来源：中原地产研究咨询部

　　□地产评论员 孟子谅

　　9月前两周，上海高端住宅成交量大幅下挫。但从未来一段时期内的供需状况来看，开局不利并不能代表上海高端市场的前景。大批优质楼盘的即将入市，和今年以来一直较为旺盛的高端需求，将为上海高端市场成交量进一步冲高提供支撑。

　　开局不利不掩向上动能

　　“金九”开局，高端住宅市场却未能迎来“开门红”。

　　德佑地产市场研究部监控数据显示，9月1日-10日，上海高端商品住宅（单价在50000元/平方米以上，单套面积在120平方米以上，下同）仅成交了46套房源，环比8月同期大减31.3%。

　　然而仅成交套数的减少，并不能完全描绘9月初高端住宅市场的“尴尬”。来自网上房地产的数据显示，9月1日-10日，上海市高端住宅的供应量达到15.6万平方米，这一数字远超8月同期的4.6万平方米。

　　也就是说，在供应大幅增加，逐渐进入“金九节奏”的情况下，上海高端住宅的去化速度却不增反降。

　　上周末，笔者来到位于浦东洋泾板块的某高端住宅项目售楼处。该项开盘在即。但现场并未出现项目蓄客阶段应有的热闹场景。无独有偶，位于长宁虹桥板块、徐汇田林板块的两个高端项目，前来看房的客户也为数寥寥。

　　对此，德佑地产研究咨询部总监陆骑麟表示，这主要是由于近期入市的高端项目还未进入强销期。陆骑麟表示，“一旦进入强销期，高端产品的折扣幅度通常会比较大，9月即将入市的高端住宅最低可能会打出七折的优惠。因此，未来高端市场有望在成交上取得突破性的进展。”

　　成交预期向好

　　事实上，高端住宅的“异军突起”可以说是上海楼市今年为数不多的亮点之一。而9月其“急转直下”的走势，是否说明今年以来一直较为旺盛的高端需求“消失”了？

　　中原地产市场研究部数据显示，今年前八个月，上海高端住宅的成交面积比去年同期增加了近10%。有业内人士认为，在政策大环境没有调整的情况下，这部分需求并不会“凭空消失”。

　　“上海的城市地位足以支撑高端产品需求的发展。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏说，“在政策层面，目前虽然并无针对高端住宅成交的‘利好’政策推出，但也无不利因素。”

　　而一些楼盘在9月初依旧“亮眼”的表现，或许可以佐证上述说法。

　　位于徐汇龙华板块的保利西岸，9月至今已成交7套房源，与该项目8月的成交量基本持平；而位于打浦桥板块的绿城盛世滨江，同一时期内也售出8套房源，去化速度接近其今年平均水平。

　　龚敏认为，虽然“金九”已经开始，但从房企的表现来看，目前高端产品尚未到达冲击销量的时间节点。“房企出于业绩考量，第四季度会推出一定的促销手段。而今年多幅高价地块的出让，也能够给到高端客户一定信心。因此，今年9月下旬到年底的高端市场成交表现有望‘低开高走’。”

　　供应持续走高

　　在成交预期向好的同时，高端住宅市场的供应也未出现减缓势头。上海高端住宅市场供应走高的趋势，有望随着9月下旬的一波供应高潮延续至今年第四季度。

　　其中，绿城黄浦湾在8月曾获批预售105套公寓房源，并已于9月6日开盘；今年屡次问鼎当月“销冠”的花木绿城锦绣兰庭也获批118套房源，将于近日开盘；今年5月凭借合理的价格策略打开市场，成就“热销”的金大元御珑宫廷即将于9月迎来加推。

　　此外，还有嘉天汇、尚滨江、中海紫御世家等高端住宅产品也将于近期入市。

　　在即将开盘或加推的项目中，花木绿城锦绣兰庭、金大元御珑宫廷等楼盘都曾几度热销，可以说通过了市场的考验；而嘉天汇、绿洲雅宾利公馆则占据了稀缺的市中心区域，销售前景良好。

　　高力国际相关分析人员表示，虽然上海于去年底出台了进一步的调控政策，但高端住宅市场的成交量价于今年第二季度均有上升。目前并无信号显示高端市场的乐观表现将于未来几个季度内出现改变。事实上，鉴于8月有多个高端项目获得预售证，上海高端住宅市场的成交量或将继续攀升。

　　高端楼盘热销解码

　　花木绿城锦绣兰庭

　　品牌价值赢得市场热捧

　　房地产开发商做出“追星”效果的，绿城是唯一一家，这得益于该公司对产品品质的一贯追求。因此，虽然内环内的稀缺区域价值决定了花木绿城锦绣兰庭较高的售价，但项目还是在今年3月开盘当天就达成了20亿元的总销金额。

　　而就在9月初，项目新一期118套房源已取得预售证，即将入市。据介绍，虽然本次入市的产品均价有了一定幅度的上升，但目前认筹状况良好。

　　有业内人士认为，在今年的市场环境下，浓厚的观望情绪使得产品品质成为了市场最重要的试金石，花木绿城锦绣兰庭所处地段的稀缺价值属性和绿城的高端品质，是促成该项目热销的关键要素。

　　金大元御珑宫廷

　　营销策略凸显价值潜力

　　从区位上来看，金大元·御珑宫廷南北对接外高桥、临港新城两大自贸辐射区，位于张江高科技园区、金桥开发区、洋山港保税区和迪士尼乐园五大高端产业园区的黄金交点，未来的发展潜力巨大。而通过合理的价格策略，金大元·御珑宫廷不但成功地打开了市场，也提升了项目未来的增值空间。

　　今年5月，金大元·御珑宫廷开盘。项目推出的60套优惠房源被全部认购，据售楼处透露，不少客户早早便前来排队等候。8月，项目再次加推25套特价房源，同样被抢购一空。

　　绿洲雅宾利花园三期

　　品质升级打造楼市标杆

　　作为一个曾在五年前夺得上海内环线楼盘总销面积和总销金额双料冠军的老牌楼盘，绿洲雅宾利花园今年再次回归市场“一线”。这一次回归，也带有些许“自我超越”的意味。

　　正如项目相关负责人所说，绿洲雅宾利花园致力于打造“叫好又叫座”的楼盘。本次项目品质的升级涵盖科技、户型、配套等多个方面，几乎将之前的所有细节全部重新打磨。而项目的“诚意”也得到了市场认可，据了解，项目售楼处一开放便赢得了诸多老业主的赞叹，并在7月开盘当月成功售出34套房源。