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9月过半楼市依旧惨淡 楼市“金九银十”成色堪忧

  • 发布时间:2014-09-16 11:23:00  来源:中国广播网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  【导读】金九过半楼市依旧惨淡,湖北出台促进地产平稳“鄂六条”:首套房贷款利率可打7折,契税减半。

  央广网财经北京9月16日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,“金九银十”向来是房地产市场的旺季,然而今年的“金九银十”很有可能变成“铜九铁十”,甚至还不如“铜铁”。尽管此前有预测说,经历了地方政府集体松绑潮,楼市将在9月份回暖,如今九月份已过半,楼市复苏的传说却并没有出现。面对库存的高企,地方政府再次坐不住了。

  继武汉楼市限购松绑后,湖北省再次加大了楼市“松绑”的力度。昨天下午,湖北省住建厅发布了稳定楼市的“鄂六条”,文件提出要加强市场分类调控,支持合理住房消费。其中特别令人瞩目的是,在首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持。针对首套房的贷款利率下限可到7折,契税减半。消息一出,引发网上轩然大波,吐槽声四起。房地产商任志强在微博上发问,银行同意吗?有网友评论说,太不靠谱,利率打几折银行说了算!

  由于今年各地商品房销售普遍下滑严重,城市发文“托市”的做法已不新鲜,而由省级出面发文救市的,湖北省是第二个。福建省住建厅上个月8日下发的“闽八条”成为全国首个省级救市文件,当时曾有人认为,福建省的政策不会对楼市带来逆转性的影响,但具有很强的示范意义。如今湖北省跟风发文,势必会带来更新一轮的救市潮,而这一次救市的力度可能更大,波及范围更广。这是否意味着楼市将由此好转?我们的观点是:今年的房地产市场前景依然难测,“金九银十”成色堪忧。

  有机构近期对北京、上海、深圳、武汉等全国几个典型城市的购房者开展了《金九银十楼市置业心态调查》,结果显示,大部分受访者都看空今年楼市的“金九银十”。 而国家统计局最新发布的1到8月份全国房地产开发和销售数据也显示,房企虽然以价换量但收效甚微。有业内人士预测,即使今年“金九银十” 使市场回暖,但楼市表现仍会是三年以来最差。

  限购已经松绑,而这次湖北省的政策又开始对准房贷利率,楼市形势不可谓不严峻。资深房地产专家韩世同认为,政策虽好,但操作起来难度太大。

  韩世同:湖北省住建部门发的信息,如果光是契税减半这块,我觉得问题不是太大,只要会同了相关税务部门的话,地方政府就有权限去调整。但涉及到利率,尤其是房贷利率这块,恐怕地方政府就不可能直接去对银行发号施令,实际操作的话,目前看起来难度非常大。按照现在的基准利率是6.12,如果打7折的话,就是4点几,这样的话,恐怕银行还要贴钱,你又不是财税部门,你又没有给它贴这个息,那银行的亏损如何来平衡?

  韩世同分析,即使银行同意个人房贷利率打7折,但很有可能进一步压缩这一业务的比例,甚至是停止贷款。

  韩世同:从银行的角度来看,它现在把这个钱贷出去,贷给企业或者贷给开发商,部分可以达到13-15,甚至15以上的年化利率。现在个人房贷年化利率算起来不到7%,你还要把它往下调,调到4%、5%,这样子的话银行更加无利可图,它更有理由不贷了。

  即使银行同意下调利率,但可能用其他的手法拖延,抬高门槛,总之银行是会少贷。整体来看,现在银行实际上都对个人房贷采取了这样子的一个策略,要么就是拖延,要么就是抬高审计的要求和标准,使得贷款的量、数额尽可能压缩、压小。

  就在舆论纷纷对湖北救市文件表示质疑的时候,也有专家对此持不同的意见。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“鄂六条”明显属于第二波救市潮。

  经济之声:湖北省出台的救市文件引发舆论热议,很多网友都说不靠谱,利率的问题还是由银行说了算。湖北省的救市文件,我们应该怎样来解读?

  杨红旭:首先反映出湖北省对楼市低迷开始积极的稳定市场,甚至说是救市,这很明显属于第二波当中的救市。第一波主要是限购放开,尤其是6月份开始,呼和浩特第一个公开取消限购之后,很多限购城市纷纷取消限购,以及地方开始救市。第二波救市是8月8号,福建省首次以省政府住建厅的名义,下发“闽八条”救市,之后8月11号湖南省出“湘五条”,目前是湖北省出“鄂六条”,这属于省级政府在进一步救市。第三步,我认为中央政府会有一些局部的松动。

  就所谓的“鄂六条”而言,从主题上讲,我认为是面面俱到,但它在信贷方面的力度不如“闽八条”。所谓的首付最低打7折,契税减半,这并不是新政策。目前官方正在实行的政策,允许首套房贷最近底线是可以打7折,但问题是,商业银行不愿意打7折。我们在2008年底和2010年当时大救市的时候,很多首套房贷是打7折的,但后来就收紧了。2012年再度放松的时候,一些城市首套房贷打85折,目前的话,基本上是要上浮的。这只是湖北省文件当中重申和强调的既有政策,底线是可以打7折,但问题是事实上没有7折。

  总体上来讲,湖北省这些措施和态度很明确,就是希望商业银行给予配合,而且还在所谓保障房、共有产权房、公积金方面有些放松,这就是它的整个意图。

  经济之声:刚才你也提到,如果房地产形势继续恶化的话,可能也不排除中央层面会有可能出台救市的相关政策。如果说要上升到中央层面的话,有可能会出台哪些救市政策?对于投资者来说,或者说对于消费者来说,对于刚需这个层面来说,是不是还可以再等一等?

  杨红旭:最近有新闻说,住建部要出台类似长效机制的东西,但因为涉及到比如信贷、金融包括住房、国土资源等,长效机制的推进是一个中长期的问题。我认为未来可能在类似房地产税的立法,包括住房信息联网、住房规划、相关税收结构优化,包括类似国开行加大支持棚改力度等方面都会有一些动作和措施。因为目前楼市比较低迷,所以这样的政策出来的话,总体上可能有利于稳定市场。

  关键还要看央行、银监会接下来会不会在房贷方面进一步放松,现在只是在呼吁商业银行要怎么做,而对于商业银行来说,商业利益比较重要,它要考虑自己利润的高和低,所以央行和银监会应该对商业银行有一个定向的放松,然后商业银行才有可能对首套房贷进一步降低利率。

  观察一下接下来央行、银监会的动作,我认为对于自住者来说,现在如果遇到一些好的项目,比方说能够有20%折扣的话,是可以入市的。

  经济之声:应该怎么看待楼市目前的这种状态,楼市的金九银十是否真的会成铜九铁十呢?

  杨红旭:我本人对“金九银十”不乐观,我们认为9月份、10月份的销量比前面略有增长。其实8月份比7月份已经有10%的环比增长,9月份、10月份的话,我们认为至少不会继续低迷,量有所放松,但是量有所放松的话,企业以价促销、以量换价,以加大促销力度为代价换来的量,价格还是会下跌、调整。离开价格上涨的“金九银十”,成色是不足的,它只有量的弱反弹,而价格没有任何反弹。

  

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