【导读】金九过半楼市依旧惨淡，湖北出台促进地产平稳“鄂六条”：首套房贷款利率可打7折，契税减半。

　　央广网财经北京9月16日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，“金九银十”向来是房地产市场的旺季，然而今年的“金九银十”很有可能变成“铜九铁十”，甚至还不如“铜铁”。尽管此前有预测说，经历了地方政府集体松绑潮，楼市将在9月份回暖，如今九月份已过半，楼市复苏的传说却并没有出现。面对库存的高企，地方政府再次坐不住了。

　　继武汉楼市限购松绑后，湖北省再次加大了楼市“松绑”的力度。昨天下午，湖北省住建厅发布了稳定楼市的“鄂六条”，文件提出要加强市场分类调控，支持合理住房消费。其中特别令人瞩目的是，在首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持。针对首套房的贷款利率下限可到7折，契税减半。消息一出，引发网上轩然大波，吐槽声四起。房地产商任志强在微博上发问，银行同意吗？有网友评论说，太不靠谱，利率打几折银行说了算！

　　由于今年各地商品房销售普遍下滑严重，城市发文“托市”的做法已不新鲜，而由省级出面发文救市的，湖北省是第二个。福建省住建厅上个月8日下发的“闽八条”成为全国首个省级救市文件，当时曾有人认为，福建省的政策不会对楼市带来逆转性的影响，但具有很强的示范意义。如今湖北省跟风发文，势必会带来更新一轮的救市潮，而这一次救市的力度可能更大，波及范围更广。这是否意味着楼市将由此好转？我们的观点是：今年的房地产市场前景依然难测，“金九银十”成色堪忧。

　　有机构近期对北京、上海、深圳、武汉等全国几个典型城市的购房者开展了《金九银十楼市置业心态调查》，结果显示，大部分受访者都看空今年楼市的“金九银十”。 而国家统计局最新发布的1到8月份全国房地产开发和销售数据也显示，房企虽然以价换量但收效甚微。有业内人士预测，即使今年“金九银十” 使市场回暖，但楼市表现仍会是三年以来最差。

　　限购已经松绑，而这次湖北省的政策又开始对准房贷利率，楼市形势不可谓不严峻。资深房地产专家韩世同认为，政策虽好，但操作起来难度太大。

　　韩世同：湖北省住建部门发的信息，如果光是契税减半这块，我觉得问题不是太大，只要会同了相关税务部门的话，地方政府就有权限去调整。但涉及到利率，尤其是房贷利率这块，恐怕地方政府就不可能直接去对银行发号施令，实际操作的话，目前看起来难度非常大。按照现在的基准利率是6.12，如果打7折的话，就是4点几，这样的话，恐怕银行还要贴钱，你又不是财税部门，你又没有给它贴这个息，那银行的亏损如何来平衡？

　　韩世同分析，即使银行同意个人房贷利率打7折，但很有可能进一步压缩这一业务的比例，甚至是停止贷款。

　　韩世同：从银行的角度来看，它现在把这个钱贷出去，贷给企业或者贷给开发商，部分可以达到13-15，甚至15以上的年化利率。现在个人房贷年化利率算起来不到7%，你还要把它往下调，调到4%、5%，这样子的话银行更加无利可图，它更有理由不贷了。

　　即使银行同意下调利率，但可能用其他的手法拖延，抬高门槛，总之银行是会少贷。整体来看，现在银行实际上都对个人房贷采取了这样子的一个策略，要么就是拖延，要么就是抬高审计的要求和标准，使得贷款的量、数额尽可能压缩、压小。

　　就在舆论纷纷对湖北救市文件表示质疑的时候，也有专家对此持不同的意见。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“鄂六条”明显属于第二波救市潮。

　　经济之声：湖北省出台的救市文件引发舆论热议，很多网友都说不靠谱，利率的问题还是由银行说了算。湖北省的救市文件，我们应该怎样来解读？

　　杨红旭：首先反映出湖北省对楼市低迷开始积极的稳定市场，甚至说是救市，这很明显属于第二波当中的救市。第一波主要是限购放开，尤其是6月份开始，呼和浩特第一个公开取消限购之后，很多限购城市纷纷取消限购，以及地方开始救市。第二波救市是8月8号，福建省首次以省政府住建厅的名义，下发“闽八条”救市，之后8月11号湖南省出“湘五条”，目前是湖北省出“鄂六条”，这属于省级政府在进一步救市。第三步，我认为中央政府会有一些局部的松动。

　　就所谓的“鄂六条”而言，从主题上讲，我认为是面面俱到，但它在信贷方面的力度不如“闽八条”。所谓的首付最低打7折，契税减半，这并不是新政策。目前官方正在实行的政策，允许首套房贷最近底线是可以打7折，但问题是，商业银行不愿意打7折。我们在2008年底和2010年当时大救市的时候，很多首套房贷是打7折的，但后来就收紧了。2012年再度放松的时候，一些城市首套房贷打85折，目前的话，基本上是要上浮的。这只是湖北省文件当中重申和强调的既有政策，底线是可以打7折，但问题是事实上没有7折。

　　总体上来讲，湖北省这些措施和态度很明确，就是希望商业银行给予配合，而且还在所谓保障房、共有产权房、公积金方面有些放松，这就是它的整个意图。

　　经济之声：刚才你也提到，如果房地产形势继续恶化的话，可能也不排除中央层面会有可能出台救市的相关政策。如果说要上升到中央层面的话，有可能会出台哪些救市政策？对于投资者来说，或者说对于消费者来说，对于刚需这个层面来说，是不是还可以再等一等？

　　杨红旭：最近有新闻说，住建部要出台类似长效机制的东西，但因为涉及到比如信贷、金融包括住房、国土资源等，长效机制的推进是一个中长期的问题。我认为未来可能在类似房地产税的立法，包括住房信息联网、住房规划、相关税收结构优化，包括类似国开行加大支持棚改力度等方面都会有一些动作和措施。因为目前楼市比较低迷，所以这样的政策出来的话，总体上可能有利于稳定市场。

　　关键还要看央行、银监会接下来会不会在房贷方面进一步放松，现在只是在呼吁商业银行要怎么做，而对于商业银行来说，商业利益比较重要，它要考虑自己利润的高和低，所以央行和银监会应该对商业银行有一个定向的放松，然后商业银行才有可能对首套房贷进一步降低利率。

　　观察一下接下来央行、银监会的动作，我认为对于自住者来说，现在如果遇到一些好的项目，比方说能够有20%折扣的话，是可以入市的。

　　经济之声：应该怎么看待楼市目前的这种状态，楼市的金九银十是否真的会成铜九铁十呢？

　　杨红旭：我本人对“金九银十”不乐观，我们认为9月份、10月份的销量比前面略有增长。其实8月份比7月份已经有10%的环比增长，9月份、10月份的话，我们认为至少不会继续低迷，量有所放松，但是量有所放松的话，企业以价促销、以量换价，以加大促销力度为代价换来的量，价格还是会下跌、调整。离开价格上涨的“金九银十”，成色是不足的，它只有量的弱反弹，而价格没有任何反弹。