尽管三河市市委书记张金波一再强调“三河不应该与京津比高楼”，但目前燕郊高新技术开发区却仍然难逃“以住宅开发为主”的魔咒。

　　“原本是工业用地性质的建设项目，搁置一段时间后，却更改土地规划用作商品房开发，这样的事情在燕郊已经很普遍。”三河市某政府人士9月10日对《华夏时报》记者表示，燕郊很多早期规划的物流、光伏、设备制造等项目，如今却再次迂回到住宅开发的思路上。

　　据记者调查了解，燕郊高新区不完全统计的热门住宅小区已经超过100个，而真正具备产业规模的产业园区却寥寥无几。自1992年燕郊经济技术开发区成立近十多年来，其产业经济发展已经渐渐落后于其他开发区。

　　工业用地轻易改住宅

　　“很多项目更改规划，前期我们都不知道。”上述政府人士对记者表示，“不少项目报批后，过了很长时间项目方也没建起厂房。再过一段时间，项目方又报上来一个项目，仔细一看，就是原有项目变成了商业地产、住宅等项目。”

　　这一政府人士已经在该部门工作了四五年，她告诉记者，“这样的事情很多，但具体有多少个这样的项目，我们却从来没有统计过，但这些肯定只是一小部分。”

　　燕郊即将开盘的“天佑爱上岛”项目就是一个工业用地改为住宅用地的项目。

　　早在今年3、4月份，记者在燕郊采访时发现，“天佑爱上岛”项目的施工现场上，“燕郊隆达建筑公司承建科达实业厂区工程”的字样清晰可见。该项目销售人员介绍称，这一项目的开发商是三河市天佑房地产开发有限公司，隶属于三河市科达实业集团。

　　记者通过企业信用信息系统查询，三河市科达实业集团有限公司是一家主要以生产汽车配件以及其他多种产品的制造企业。

　　记者曾向燕郊开发区管委会询问此事，其工作人员对记者表示，科达实业厂区原本是工业用地性质，后来经过规划调整，已经变成住宅用地，“更改原因主要是为了配合燕郊整体的发展规划。”

　　根据记者实地考察了解，所谓的“燕郊整体发展规划”更类似于住宅开发整体规划。根据规划，“天佑爱上岛”项目总计11栋楼，楼层为17-33层，总用地面积超过7万平米，总建筑面积23万平米。

　　这一住宅体量在燕郊来说并不算大，但值得注意的是，在“天佑爱上岛”南侧、西侧和北侧都被当地大盘“首尔甜城”包围，而东侧行车约5分钟则是“中骏四季花都”项目。

　　“很明显，如果在天佑爱上岛项目的位置出现一个工业生产厂区，那这周围的住宅销售都将受到影响。但如果改工业为住宅，不但符合整体区域设计，也能让开发商和地方政府都获得更多利益。”熟悉当地情况的一位业内人士表示。

　　业内人士分析，目前许多三四线城市在城镇化发展过程中，借产业地产名义圈地的现象普遍存在，各种以物流、光伏产业等名义立项的产业园区，一旦进入开发环节，开发商就想方设法变更用地性质，或者直接做成了房地产化的产业地产。

　　“因为产业园比房地产开发更容易立项，地方出于对土地财政和地方政绩的考虑，对产业园区项目审批宽松且有政策优惠，因此不少开发商甚至在申请立项时编个故事就能通过审批。”北京大岳咨询有限公司总经理金永祥曾对记者表示。

　　产业园“冬眠”

　　与这些住宅项目热火朝天的施工场面相比，周边的产业园项目就显得过于安静了。

　　据记者实地调查了解，在“天佑爱上岛”项目以东和以南的区域实际上都有产业园的规划，如天山创意园、创意产业园、田园牧歌、燕京工业园，但这些产业园远未成熟。

　　在三河市委外宣局给记者的资料中显示，燕郊地区从1992年便设立为省级经济技术开发区，2010年则升级为国家高新技术产业开发区。按照燕郊区域原有的规划，当地北部区域将主要发展产业园经济，南部区域发展文化创意产业。但至今，当地却并没有几个成熟的产业园基地。

　　燕郊北部最为知名的百世金谷产业园区，据该园区招商人员对记者介绍，“一期产业园厂房面积总计约30多万平米，现在还剩1万多平米厂区可售，已经有20多个企业签约。”

　　公开资料显示，百世金谷厂房从2010年就开始销售，厂房为毛坯交房，建筑施工也十分简单，厂区售价为5000多元/平米，且均为整层出售。

　　但记者实地走访发现，直至今日大部分厂房内还都没有企业入驻。上述招商人员表示，有很多企业是购买之后再出租或转售给其他企业。

　　与厂区销售的漫长相比，一路之隔的“住宅配套”金谷美丽城在去年开盘的一期已经售罄，今年剩余7栋楼也将开盘销售，售价8500元/平米，且为精装交房。

　　与北城相比，燕郊南城的产业发展规划更是处于冬眠状态。作为燕郊在十二五期间重点推进的项目，燕郊现代服务产业园、航天现代服务产业发展区至今还是一片荒地。而在2011年，三河市委常委、副市长谷正海曾公开表示这两个项目分别投资100亿元和70亿元。

　　不过，随着楼市趋冷，燕郊商品房销售受到影响，很多楼盘进入降价阶段，9月新开盘项目大都回归到8000-9000元/平米的均价，而在今年初当地成交均价曾一度上涨至1.2万元/平米。

　　房价的回归也促使三河市对燕郊高新区发展的冷静思考。“三河不应该与京津比高楼，我们比不过。”张金波表示，未来燕郊地区将对比北京市场需求，发展类似成功（中国）大广场、燕达国际健康城、汇福国际健康中心、港中旅燕郊海泉湾休闲度假区等高端服务业项目。

　　不过上述发展规划是否可以尽快实施，还有待考证。上述三河市政府内部人士对记者表示，最近一段时间上报的项目已经大为减少，这也与目前全国审计有关。