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楼市低迷,二线城市压力最大

  • 发布时间:2014-09-12 06:32:57  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  楼市行情的低迷使得各地成交下滑,其中二线城市的压力最大。据统计数据显示,1至8月,重点监测的全国主要54城市的楼市总签约套数为152万套,同比2013年同期的198万套下调23.2%,其中二线城市跌幅最大,同比下调33.4%。而以二三线市场为主的中小房企如今也面临着巨大的生存压力。在高库存的压力下,二线城市只能以放开限购的方式取得楼市的加温。

  二线城市成交大幅缩水

  今年楼市的低迷让二线市场很受伤,前两年楼市成交热使得开发商们在二线市场大规模地跑马圈地,而今年行情的急转直下使得二线城市楼市面临着高库存的压力。上半年,广州周边的二线城市,包括佛山、东莞等区域,楼市成交都大幅萎缩。进入下半年后,尽管市场有所好转,但就全国市场来看,二线城市仍然是成交跌幅最大的市场。

  据中原地产研究中心统计数据显示,1月至8月,重点监测的全国主要54城市的楼市总签约套数为152万套,同比2013年同期的198万套下调23.2%,其中二线城市跌幅最大,同比下调33.4%。

  数据显示,一、二、三、四线城市住宅签约套数同比下调的幅度分别为25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。中原地产首席分析师张大伟表示,二线城市签约跌幅最大,其楼市调控松绑的力度也最大。“大部分城市调控政策都出现松绑,信贷方面相比之前也有所松动。政策逐渐趋向宽松。”张大伟说,目前楼市整体降温,库存依然较高,政策微调难以拉动市场大幅成交,预计“金九银十”难以出现爆发式的量价齐涨局面。

  纷纷松限拥抱市场

  9月1日,在“金九银十”来临的第一天,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”便通告市场,自即日起,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平米以下住房的限购政策。在144平方米以上户型放松限购政策仅执行了一个月后,青岛开始全线放购了。

  而在此之前,西安、贵阳、杭州、无锡,也已经宣布加入放松限购大潮,或是一次松绑,或是二次松绑,纷纷宣布自9月1日起解除限购。昨日,曾经实施限购政策最为严厉的省会城市兰州也正式发文,一次性全面取消了限购,从即日起开始执行。

  在楼市低迷的影响下,各地的楼市高库存压力已经非常突出。为了缓解这一压力,各地从下半年开始就以松绑限购的方式为楼市提振。而在其中,二线城市无疑是最为积极,而且是最敢为人先的。截至目前,全国范围内只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等城市限购尚未松绑。但据市场研究机构预测,限购放松的大潮不会就此终止,除了四大一线城市之外,目前其他城市仍有极大的可能性采取跟风策略,当前也许只是在等待一个好时机。

  松绑限购也为这些二线城市率先赢得了市场的转机。以佛山为例,松绑限购仅一个月,一手住宅成交量就翻倍增长,其中从广州流出的购买力更成为市场的主要支撑。据世联地产的数据显示,8月佛山一手住宅成交13593套,环比涨84.9%,创单月成交新高,住宅均价9336元/平方米,环比涨5%。记者发现,佛山取消限购后,广州客进入佛山置业的比率变高,主要集中在广佛交界区域,而高明、三水区市场变化要比其余三区热度要低。广佛交界的楼盘因为受到广州客户及外地购房者的青睐,成交有明显的上升。

  在广佛交界的金沙洲板块,前去看房的绝大多数就是广州客。在金沙洲有楼盘销售人员告诉记者,“现在过来看房的人明显多了,而且大部分都是从广州来的。”据其介绍,佛山本地的楼盘精装修才八九千一平米,而在金沙洲板块,即便是今年的楼价比去年有所回调,但基本都在14000-15000元/平方米以上,这样的价格对于佛山本地买家的吸引力非常低。而这一板块买家主要是来自广州的客户,而在佛山取消限购之后,前来看楼的广州客明显比之前多很多。除了金沙洲以外,西面与芳村接壤的板块同样也是热力回升。

  佛山楼市因为取消限购而回暖,这从楼盘的销售折扣上就可以看得出来。在佛山楼市没有限购松绑以前,不少房企纷纷加入了打折促销的队伍。但是从取消限购一个月来,佛山各区域的楼盘,发现这种降价和优惠活动明显减少了。据数据显示,在广佛交界处,广州人与佛山本地人看房购房比例接近1∶1。万科金域中央一位销售人员表示,佛山房价较广州低,在广州只够交首付的钱甚至可以在佛山买下一套房,而且在银行房贷没放松的情况下,很多广州人过来买房都会选择一次性付清楼款。

  中小房企面临生存压力

  二线城市楼市低迷使得以二三线市场为主阵地的中小房企也面临着巨大的生存压力。从上市房企已公布的2014年中报数据计算得出,截至8月27日,已公布中报的98家沪深A股上市房企,平均资产负债率已近77%,其中,资产负债率超过85%的房企有4家,超过80%的房企有18家。而上市房企债务偿付能力的下滑更是令人震惊。98家上市房企中,净现金流为负值的房企高达57家。

  据研究机构发布的报告,今年上半年,共有25家房地产企业通过境外融资平台发行债券,共发行35笔债券,募集资金约合人民币797亿元。有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度,如华润置地于2月、5月共发行3笔债券,总额约合人民币89.6亿元;雅居乐于2月发行两笔票据,总额约50亿元人民币;6月绿地集团在香港发行两笔5年、10年期高级票据,共计10亿美元。但值得注意的是,能取得融资的都是大房企,由于银行和投资机构在自保的过程中将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待, 中小房企则是很难弄到资金。前期拿地过于激进、影响销售资金回笼的企业将面临资金链断裂的风险,中小型房企普遍贷款受限,融资成本较高,大大加大了倒闭的可能。

  从今年1月起,北京产权交易所房地产产权交易便一直维持在高规模,市值超过百亿元。在资金链日趋紧张的市场环境下,股权转让、产权交易再次成为房企融资的无奈选择。除了抛售产权项目之外,部分中小房地产企业不得不以股权换资金。在北京产权交易所挂牌交易的63宗房地产项目中,股权交易占了近一半,达30宗。四川某小型房地产企业,因经营亏损停业,挂牌1元出售50%的股权;来自天津、无锡等地的中小房企更索性转让100%的股权。随着三、四线城市楼市风险加大,中小房企的资金问题日益凸显。房地产行业并购重组的步伐正在加快。

  文/图 南方日报记者 蒋劲劲

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