南昌朝阳新城曾以与老城区零距离、城市配套先享有、最宜居的区域自居，令许多开发商和购房者趋之若鹜。历经2011年至2013年的疯狂拍卖，土地“博弈盛宴”的硝烟还未散去，这里的开发商们已然感受到了瑟瑟秋风带来的阵阵寒意——产品同质化、价格恶性竞争，令市场不畅销库存高涨；而商住土地出让依然失衡、商业配套依然缺失、嘈杂的居住环境依然没有得到改善，则是市场不畅销的深层原因。

　　区域项目成本价促销

　　购房者入市依然有“抗性”

　　记者从销售一线了解到，目前在全市住宅市场遇冷的情况下，朝阳新城项目销售也陷入困局。面对源源不断入市的房源，部分开发商开始降价销售。中海朝阳郡首先举起促销降价大旗，其后国贸阳光、联发君领朝阳、正荣御峯等项目纷纷跟进，中海朝阳郡从2013年的最高成交单价每平方米约万元跌至目前8000元/平方米左右，正荣御峯成交单价甚至跌至8000元/平方米以下。对于购房者来说，成交单价在8000元平方米左右，价格依然偏高。但对于朝阳新城的开发商而言，这已经是成本价入市了。以中海朝阳郡为例，2011年中海地产以526万元/亩的价格拿下该地块，楼面单价接近3600元/平方米，加上后期建安成本和各项税费，成本价要超过7000元/平方米，现在项目以8000元/平方米左右的价格出售，开发商基本是成本价入市；而对于拿地楼面价接近6000元/平方米的海亮珑园来说，单价8000元/平方米入市绝对是赔本赚吆喝。

　　虽然区域项目价格下跌幅度较大，但购房者依然不买单。近日某地产网站针对朝阳新城开展的置业大调查数据显示，近七成的购房者认为朝阳新城的房价还会下跌，近八成的人无法接受朝阳新城的房价超过9000元/平方米，近九成的人认为朝阳新城的配套太差，无法支撑目前的房价。由此看来，配套的缺失，是阻碍朝阳新城升值的最大因素。

　　居住配套建设滞后

　　区域亟待全面升级

　　物流企业的集中，大货车“横行霸道”，由此带来的脏、乱以及安全隐患；道路指示牌不明，断头路多，购物不方便，休闲娱乐设施少，这是人们对朝阳新城现状最基本的认识，也是朝阳新城的现状。就居住环境而言，物流企业的聚集，大货车来来往往，以及带来的扬尘、噪音，让居住毫无舒适可言；就交通配套而言，公共交通偏少无法满足居民出行，而道路指示不明，且不断出现的断头路，让私家车出行也是极其不方便且安全隐患高；就教育配套而言，少量的中小学无法满足居民的教育需求。其后最重要的是商业配套缺失，从现状来看，近两年区域土地出让大部分是针对住宅用地，而作为配套的商业土地出让却少之又少，目前仅仅只有一个斥资4亿元的天虹百货商业综合体，这对于一个规划20万人口的新城来说，一个中心商业加上各个楼盘的社区商业不足以满足人们的生活需求。

　　“朝阳新城是一块大有作为的好地，朝阳大桥和象湖隧道的建设使得其区域位置更优越，它有潜力建设成另一个红谷滩新区。但如果物流企业不移出朝阳洲，商住比例失衡的问题不解决，朝阳新城毫无居住舒适度可言，人们不是向往，而是想逃离该区域。朝阳新城刚刚开发伊始，开发商还可以通过区域未来发展预期带动成交价格，但近几年，板块现状配套毫无改善，购房者将不会为区域未来买单，项目卖不好也在情理之中。”中骏集团江西公司总经理叶良荣如是说。

　　江西师大城建学院陶满德教授也认为，“购房者对朝阳新城预期下行使得区域成交价格下跌，生活配套的全面缺失让购房者对区域价值提升没有信心。朝阳新城的未来是打造一个独立于老城区之外的城市副中心，商业、交通、教育、医疗、休闲、娱乐等配套完善、居住环境改善，人们不用离开朝阳新城就能满足吃喝玩乐、娱购等需求。只有配套完善，宜居环境改善，商业氛围浓厚，区域价值才会提升，购房者才会愿意居住于此并为此买单。”

　　本报记者 廖林立