番禺公寓将迎来井喷，但有特色的公寓还是值得投资

　　{进入国庆黄金月，广州公寓又将进入一轮新的供应高潮，高力国际最近发布的市场调研数据显示，下半年广州将新增公寓供应112万平方米，加上上半年的库存，可售总货量可达204万平方米，其中新增货量83%集中在外围区域，黄埔、番禺占大部分。统计数据显示，番禺下半年的新推货量虽不如黄埔多，但加上库存，总量与黄埔相差无几，都在48万平方米左右的水平。专家判断，由于供应量巨大，预计黄金月番禺区公寓将继续走“以价换量”的路子。

　　国庆前后番禺公寓将井喷

　　黄金月番禺的新增公寓供应有多少？由于各项目的工期都比较接近，仅广州南站、汉溪长隆、万博三大板块，新增的公寓供应量就将达到2000套左右的水平。

　　位于广州南站的奥园越时代预计将在9月推出500套公寓新货；位于汉溪长隆的奥园城市天地，11月左右将推出700套公寓新货，同一板块的保利大都汇也有接近的货量；位于万博板块的四海城近期将推出全新一栋公寓，总货量在500套左右，距离不远处的荔园悦星则有大约200套公寓新货，也在近期推出。可以说，这一轮番禺公寓的新货不仅量大，在推货时间上也将较为集中。

　　“以价换量”即将上演

　　今年上半年，番禺公寓的成交价还不错，但方圆地产首席市场分析师邓浩志、合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌、高力国际的分析人士均认为，由于大量新增供应的出现，加上周边住宅市场这几个月来的走低，这个黄金月，番禺公寓或许将很难避免“以价换量”的状况。

　　“整体的市场气氛、资金链的状况，都将决定了这个国庆黄金月的番禺公寓市场不会特别好，新货价格将有一定程度的优惠，优惠幅度就随行就市。”龙斌说。

　　邓浩志的态度则更悲观一些：“番禺前期的市场供应没有规划好，住宅量很大，类似住宅的公寓供应量也很大，整个市场明显供过于求。番禺公寓将要打一场硬仗。”

　　在这样的市场状况下，他认为，唯有用“超低价”水平才能抢客。“纯投资客目前最看重的就是价格的力度。”什么是超低价水平？邓浩志解释说，如果说上半年的公寓可以用周边住宅8.5折的报价就能卖得不错的话，那这段时间番禺公寓可能要用七折甚至是六折的价钱才能卖得很好。

　　若放松限购，后市可能更差

　　邓浩志预言说，类似住宅的公寓产品这一段时间的行情虽然不算很好，但是只要肯优惠，还是可以卖得动，如果住宅的限购一旦放松，市场状况将更差，“长期前景不看好，这是由公寓的产权性质、还有番禺未来的供应总量多所决定的。”

　　龙斌则看好番禺公寓的长远前景：“番禺目前已经是广州城区的组成部分，像轨道交通、商业这样的公共设施都已经比较完善，区域的城市地位也提升得很快，很多产品的设计不但能满足居住的需求，也能满足商务、办公的需求，由于需求的面较宽，长远的出租前景也不错。因此，即使住宅放松限购，影响的也仅是自住类型的买家，对公寓市场整体的影响不大。”

　　有特色的公寓值得关注

　　黄金月，该如何选择番禺公寓？

　　龙斌认为，南站、万博、汉溪长隆三大板块各有特点，万博板块更强调的是商务功能，汉溪长隆板块的自然环境和交通条件都更突出，这两个板块都比较容易在较短的时间内获得出租回报。南站板块目前的售价最低，板块要发展起来所需的时间也会相对长一些，短期可能出租不易，但是未来会有不错的前景，其公寓有不错的成长性，投资者可根据自身的不同需求来选择。

　　邓浩志认为，三个板块其实都差不多，关键要看价钱，“哪里的公寓价格便宜，就可以关注哪里。”他特别提醒，可以关注一些不是单纯作为居住用途来设计的公寓，比如酒店类型的公寓，“如果一些公寓有整体作为酒店的返租管理计划的话，那公寓的投资回报将更加理想。而且一定要看清楚谁是公寓的经营者，未来将出租给什么人，所谓的返租回报是否虚高，如果这些方面都没问题的话，那这些公寓还是值得投资的。”

　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤