■ 地产行业记者 胡 蓉

　　日前，万达联合百度、腾讯共同召开发布会，宣布三方将出资在香港注册成立万达电子商务公司，全力发展O2O电商商务模式。据悉，三家公司对万达电商的首期投资额高达50亿人民币，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%。

　　此次三方合作也被业内成为“三个土豪”共享“O2O最大蛋糕”，也被视为是对阿里巴巴的重大挑战。数据显示，阿里巴巴2012全年销售额突破万亿，相当于中国十七个省市的全年 GDP。O2O、线上线下、移动支付、大数据精准推送等已经成为新商业模式关键词。近年来各家开发商争相打造的商业地产项目在来自电商发来的战帖前该何去何从，成为了业内关注焦点。

　　综合体井喷+电商冲击

　　商业地产行至岔路

　　郁亮说，中国地产行业“弯腰就能捡到钱”的住宅黄金时代已经结束，但以持有经营型为主的商业地产白银时代依然前景可期。事实上，近些年来地产市场思维正更多地向精细化、平台化、金融化靠拢。

　　商业地产市场经过地产商一哄而上后，野蛮生长的恶果逐步显现。据贝尔信综合体数据库数据显示，2014年2月，全国在建综合体项目5052个，已建成综合体项目3102个，综合统计全国综合体数量8154个。最新统计数据，中国商业综合体项目已经超过8500个，其中在建综合体项目4900余个，在建综合体面积已经达到4.79亿平方米。有业内专家预测，2015年国内商业综合体非住宅开发量将达到5.64亿平方米，该预测数据还不包括商业街、专业市场等其他传统商业地产类型。

　　有研究人士指出，商业地产市场供需失衡、同质化凸显、泡沫严重、竞争剧烈，再加上来自电商的强力冲击，招商难、运营难等各类问题将商业地产推到一边是传统地产日渐逼仄的生存空间，一边是突破与转型不甚明朗的前景的岔路口。

　　智能化为商业地产突围提供良方

　　新浪乐居华南地区总经理李咏涛指出，电商、同质化、供需失衡、竞争激烈等问题正在禁锢商业地产前行的脚步，商业地产想要成功，必须以创新取胜。业内专家将智能化、高科技元素、互联网思维等视为商业地产所面临一系列难题的解药。业内普遍认为，高科技的集成设施、电商和移动电商，都会成为商业地产的标配。

　　根据世邦魏理仕最新调查报告，未来五年，中国将主导超高层建筑的开发市场，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%。世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事吴沂城指出，现阶段中国的超高层建筑已经不再是单一的写字楼，而更多的发展为“垂直综合体”。调查显示，这种“垂直综合体”面临的空置率攀升、运营成本居高不下等问题尤其严峻，而起需要实现的不再单纯是“智慧办公”，而是“智慧综合体”、“智慧地产”。

　　一方面，商业地产特别是综合体项目急需智能化这一良方，而另一方面，智能化、高科技等元素与商业地产项目资金投入之间存在突出矛盾。数据显示，智能化将增加综合体5%至10%的建设费用。与此同时，据相关落成智能化城市综合体案例的数据显示，智能化综合体建成后可降低20%至30%的后期运维费用。记者发现，在智能化与资金投入的平衡问题上，已经有创新型解决方案的出现，例如贝尔信推出“后土建按揭式装修+智能化MSP综合解决方案”，简称I.O.S.商业模式。专家指出，该类模式的突出亮点在于将一次性建设生意转变为投资建设、共同运营、共同分红的持续性运维。贝尔信总裁郑长春告诉记者，在土建设计阶段就将智能化纳入统筹范畴，能有效简化后续工作，实现项目溢价3-10倍。

　　数据显示，贝尔信I.O.S.商业模式已经在东莞、杭州、天津、深圳、嘉兴等城市陆续落地地标型城市综合体中得到实际运用。业内人士分析，在移动互联时代，该类智能化方案的提出，将为商家提升经营效率、为客户增加体验，从而增加商家、客户和综合体项目的粘连度。