公司总裁龚晓青向《证券日报》记者表示，到目前为止，公司没有一分钱银行贷款，未来公司将从多种渠道融资，积极“储粮”以支撑产业园的全国化扩张步伐

　　■本报记者 王丽新

　　“公司近两年在做战略目标调整，从‘改造老基地，振兴电子城’转换为‘推动城市产业升级，促进区域经济增长，实现自身持续发展’。”电子城股份总裁龚晓青向《证券日报》记者透露，即从改造和建设为主营业务的公司转变为专业的产业地产开发运营服务商。

　　近日，电子城股份(以下简称电子城)发布2014年中期业绩显示，报告期内，公司实现营业收入11.05亿元，归属上市公司股东的净利润为4.04亿元，同比上涨14.66%。

　　值得注意的是，在房地产企业大举借债、高杠杆率扩张之际，这家以开发产业园区为主营业务的产业地产开发商没有一分钱银行贷款。

　　对此，龚晓青向本报记者解释道，电子城以前是一个区域性建设公司，是以销售产业资产等为主的产业地产开发商。近两年来，公司已经转型为做“产城融合”的跨区域产业地产开发运营服务商，未来将加快融资，进而支撑公司走出北京、布局全国的战略计划。

　　布局全国提速

　　“我们不是从政府手里圈一块地，开发后卖掉就撤离的开发商。”龚晓青向记者强调，“我们的大股东是国有企业，但却是完全市场化运营管理的科技产业地产开发运营服务商”。

　　用龚晓青的话说，“我们不与自然人打交道，只跟科技企业打交道。同时要严格把控入园的门槛，甚至要求入园企业整体或部分牵进产业园内”。

　　据记者了解，此前电子城植根于北京酒仙桥区域，主导开发建设了电子城?IT产业园和电子城?国际电子总部等园区，现在园内有20多家上市公司，此外还有多家世界500强企业。

　　据了解，近两年来，电子城已经走出北京，在天津、秦皇岛、山西朔州等地均有产业园项目布局。此外，据电子城相关人士透露，在北京，公司布局了7个产业园，目前没有一平方米闲置;天津项目则规划为3个园区，其中包括大数据、互联网金融、工业设计与创新、大企业总部式商业综合体等多种产业业态。

　　龚晓青透露，目前电子城在天津和山西朔州待开发的建筑面积体量约250万平方米，而在谈的项目建筑面积体量约300万平方米，若最终这些投资能够落地，将加快公司的全国化布局速度。

　　而对于天津这个接近100万平方米的产业园大盘项目的进程，龚晓青表示，正在与政府沟通规划设计，同时也在进行招商引资。事实上，“电子城在谈一个项目之际，客户就已经进来了，基本上属于定制型。以天津项目为例，现在至少就已经有5家意向客户了”。

　　龚晓青直言，对于一个产业园来说，招商非常关键。“在我们的客户资源中，有20%左右的企业是有全国化扩张战略需求的，其中不乏跟随电子城新进驻的城市同步落地投资的可能性。

　　增加持有物业比例

　　值得一提的是，真正做产业园的开发商都非常注重持有型物业和销售型物业的设计比例，因为其背后涉及资金平衡的问题。

　　对此，龚晓青表示，以前公司是以销售物业为主，但现在有所调整，北京的多个产业园区将转为持有，但不排除根据个别企业需求灵活调整。具体来看，公司未来在北京以及热点城市区域内，将加大持有物业比例，但北京以外的部分地区则仍以销售，回流现金为主。

　　不过，有业内人士向记者直言，增加持有型物业将会沉淀公司的资金，而且前期投入较多，这将增加公司的资金压力。

　　对此，龚晓青向《证券日报》记者坦言，这是每个真正做产业地产企业都要面临的压力。公司现在在建产业园项目很多，其中包括大量优质的持有型物业业态，预计未来5年之内，“我们将有一波非常集中的放量”。届时，公司将通过大量持有型物业获得稳定的现金流收入，进而反哺产业园开发，平衡资金，而公司资产也将有较大改变。

　　需要注意的是，有业内人士认为，增加持有物业比例，将会对项目周转速度产生影响，进而加重平衡资金的压力。

　　对此，龚晓青向《证券日报》记者表示，公司在项目周转上有着自己的考量，即中长线产品与短线产品相结合。大的产业园开发周期将持续5年-8年，甚至超过8年;而为了回笼资金，公司还会投资一些小的产业园区，包括商业项目，这样将会缓解中长期产业园开发带来的资金压力。此外，龚晓青强调，实际上，即使是大的产业园项目，3年左右也可以实现现金流回正，小规模的产业园速度将更快了。

　　加快融资合理提高负债

　　关于电子城的盈利模式，龚晓青向记者直言，公司的盈利主要来自四大业务板块，科技企业产业园项目中销售型物业的销售收入;持有物业的租赁收益;提供高科技产业园区的物业租赁管理和增值服务产生的收益;参股投资一些发展中的企业产生的溢价收益。

　　更为值得注意的是，据记者了解，电子城在房地产开发领域是一个另类的公司，其另类之处在于没有银行贷款负债。在所有房企都利用高杠杆率扩张之际，到目前为止，电子城无一分钱银行贷款。

　　对此，龚晓青表示，电子城以前是一个区域性建设公司，是以销售产业资产等为主的产业地产开发商。“这给电子城留下了一笔很大的财富”，使电子城有转型为以持有物业运营为主的资本。

　　实际上，这两年公司已经转型为做“产城融合”的跨区域开发运营商，为了满足公司加大持有物业比例和全国化布局扩张需求，除了部分项目要拼周转率，增加现金回笼外，“公司还需要大量资金支撑，尽管我们现在还不缺钱”。

　　据电子城2014年半年报显示，现金及现金等价物余额为19.4亿元。“公司多年来都保持了这种标准的现金储备水平”，龚晓青表示。

　　由于战略发展需求，特别是满足未来扩张需求，公司现在已经在筹集资金，包括从外资银行、国内银行贷款。“由于我们公司资信非常好，基本可以以基准利率拿到授信额度”。龚晓青向《证券日报》记者透露。

　　有业内人士向记者表示，鉴于电子城主营产业地产开发、国有控股却完全市场化运作的背景，同时房地产市场再融资已经开闸，不排除电子城顺利从资本市场拿到再融资的可能性。

　　至于对于电子城资产负债率的管控范围，龚晓青直言，预计在50%—70%之间比较合理，因为公司非常看重现金储备情况，要保证现金流安全，公司才有抗风险的能力。