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金九楼市卖地先行

  • 发布时间:2014-09-05 06:31:41  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  9月来了!金九银十是传统的楼市旺季,而今年的9、10两月涵盖的意义则不止销售这么简单。被认为是今年楼市最后的救命稻草,金九银十的成色如何也代表着楼市是否有可能探底回暖。从数据上看,金九开局前后广州楼市成交有所起色。而与住宅的销售相比,土地市场的反应则更激烈一些。记者发现,伴随旺季开始,广州土地出让市场也再度拉开大幕,仅在最近一周,广州就有多达11宗土地挂牌推出。这些地块位置都较为理想,其中广钢新城就占了6块。与下半年以来冷淡的土地市场形成鲜明对比,9月将迎来广州新一轮的土地出让潮。

  金九土地市场急升温

  今年的金九银十聚焦了太多的目光,而在这一场市场考验刚刚开始的时候,迅速升温的却是土地市场。记者发现,在金九开局的时候,广州一口气挂出11宗商住地块,成为2014年商住土地挂牌宗数最多的一周,合计建筑面积高达145万平方米,合计起拍价近144亿,一扫土地市场多月的淡静。从区域分布看,荔湾占6宗,番禺、花都各占2宗,天河占1宗。而此轮的土地潮中,好地真的不少。其中广钢新城6宗总起拍价高达111亿。因位于热点新区,或将吸引众多大型房企参与竞拍,再次牵起新一轮广钢新城竞拍热潮。

  记者了解到,在金九时期广州再推广钢地块与今年2月首推有所不同,从起拍价来看,当中5宗起拍单价均达14000元/平方米,较今年2月首次推出的广钢地块高出1000元/平方米;出让条件方面,一改中心城区商住地块有“中小套型比例限制”的常规;此外,竞得原则也有所改变,由首次的“定地价+竞配建”改为“最高限制地价+竞配建”,竞价阶梯均设定为450平方米拆迁安置房。

  除了批量推出广钢新城的6宗地块,这次还推出番禺的2宗宅地、花都的1宗商住地、1宗商地,天河的1宗商地。出让公告对这些地块提出诸多限制条件,包括要求3宗宅地需建中小套型(90平方米以下)比例不低于60%等。值得关注的是,除了广钢外,此波推地的其它宅地都位于近郊的番禺和花都。其中,番禺区桥南街规划滨江大道北侧Q N J11-05地块、Q N J11-06地块,两宗地块总宗地面积为52313平方米,建筑面积为94164平方米,总起拍价为84748万元,楼面起拍均价为9000元/平方米。

  而在商业地块方面,天河区高唐新建区云溪路以南、高唐路以东地块,用地面积12.07万平方米,总起拍价17.87亿,地块内须规划建设8万平方米以上商业零售用房(含地下空间),其中不小于5万平方米须整体确权,且不得分割。花都区炭步镇炭步广场以东HDJ07-11地块,为花都今年首度出让的商服地块,用地面积6.87万平方米,总起拍价2.57亿,申请人条件较宽松,可以单独申请,也可以联合申请。

  低迷行情能否打破仍成疑

  仅隔一年,今年的土地市场与去年根本无法同日而语。据不完全统计,今年上半年通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共77宗,其中有10宗地流拍,7宗地中止出让。而在达成交易的60宗地中,共计有住宅用地24宗,商住用地15宗,工业用地18宗,其他用地3宗。值得留意的是,今年以来底价出让的土地占比非常大,甚至超过三分之二的土地都是以底价的方式成交。即便进入下半年,土地市场仍然也是冷得不行。在7月,广州11区通过挂牌出让方式,成功卖出9宗土地,其中住宅用地2宗,工业用地7宗,均以底价成交。

  7月份广州共成交2宗地块,番禺商住地块、新黄埔住宅地块各占1宗,两地块均在无竞争的情况下,被唯一报价的南下房企金融街以底价夺得,这是继金融街在今年2月竞得广钢新城地块后,在广州拿下的第二、第三宗地块。其中24日出让的番禺市桥街盛泰路东郊工业区地块位置较优越,南向可望江,且邻近地铁三号线番禺广场站。但地块出让条件颇为苛刻,除有户型限制以外(要求中小套型比例不低于60%),同时还需无偿配建19130平方米的配套设施以及安置房,剔除配置面积后地块楼面地价为11419元/平方米,预计未来入市楼价将破2万元/平方米;此外,25日出让的另一宗新黄埔长岭路以南住宅地块虽有地铁21号线等规划利好,但目前周边配套欠缺,亦被金融街以底价5.75亿夺得,折合楼面地价6500元/平方米。

  金九开始第一周,广州一反过去几个月的低调作风,推地节奏瞬时加快,推出大量的地块。经纬行研究中心分析认为,“在楼市尚未走出低谷,价格下行压力较大的环境下,政府推地节奏突然加快,可能是出于完成出让计划的目的。”

  根据《2014广州经营性用地供地蓝皮书》,2014年广州预计出让居住用地64宗,商业用地83宗。然而截至上半年,广州仅出让居住用地24宗,商业用地15宗,出让率仅为26.53%。而据资料显示,广州2014年对土地出让金收入预计是800亿,而今年上半年广州的土地出让金收入达412亿,完成率仅为51.5%。现时很快就要进入到今年最后一个季度,“广钢地块出让条件放宽,也是为增加对竞买人的吸引力,避免出现贱卖。”而此次借力金九能否扭转土地市场的冷淡氛围仍然需要拭目以待。

  楼市成交有所回暖

  土地市场成色需要楼市成交数据支撑。而在金九前,广州住宅市场似乎看到了向好的一面。据网易房产数据中心统计显示,就在金九开局前一周,8月25日--8月31日广州全市网签套1227套,相比上上周1041套而言,环比上涨18%;成交均价为14604元/平方米,相比上上周的14979元/平,环比跌3%。

  从整体来看,上周广州十一区中只有4区成交环比出现下降,分别是从化、增城、白云和海珠区。其他区域则出现不同程度的上涨,其中,南沙涨幅最高,达到152%。中心六区方面,网签量从上上周377套上升至上周403套,环比涨近7%;外围5区从上上周664套上升至上周824套,环比上升24%。

  在中心六区中,荔湾区网签79套,环比微涨3%,黄埔网签168套,环比大涨45%。天河区则从上上周25套上升至上周44套,环比上涨76%。越秀区则从上上周7套上升至9套,环比跌29%。白云区则环比降30%至71套。而在外围五区中,南沙成为上涨幅度最大的区域,从上上周84套上升至上周212套,环比上涨152%。从化则环比跌6%至46套,番禺则环比涨9%至198套。花都从上上周94套上升至上周116套,环比涨23%。增城则环比微跌1%至252套。

  而二手方面,挂牌量也开始上升。根据搜房广州查房价网的数据显示,2014年8月广州全市二手房挂牌量为568280套,环比7月增加19589套,增幅为3.57%,挂牌量稳步回升中,并且随着“金九银十”的到来,预计挂牌量会在下一阶段继续增加。而广州市国土资源和房屋管理局官方网站的数据也显示,8月最后一周广州市二手房网签数总计512宗,环比增加11.79%,在月末保持了连续增长的势头,二手市场回暖迹象开始显现。

  南方日报记者 蒋劲劲

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