宋文杰

　　时隔一个月，8月28日下午，杭州再次发布限购取消政策，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询记录。这意味着杭州楼市限购政策完全放开，自2011年3月1日起执行的杭版限购政策彻底成为历史。

　　7月28日限购政策首次调整以后，市场反应并没有如此强烈，毕竟140平方米以上户型交易，仅占据杭州主城区二手房8%左右，而对于68%的90平米以下购房群体来说，这样的政策只是精神食粮，三天的成交水平，与前几个月表现相近。随后一个月，杭州二手房成交量小幅回升，这其中，不乏受到金融政策的利好带动。纯公积金贷款2套首付比例从原来7成降至6成，同时二套房的认定方式也悄悄转变，更传出有银行也实现了“认房不认贷”的新认定方式。加之时间的推移，越来越多的银行加入到首套房95折利率的队伍中来，不少有购房意愿客户看到了希望。当下不少购房者并不缺乏购房资格，而是缺乏对楼市的信心，因此，在行政政策和金融政策的双重影响之下，楼市出现久违的回暖。统计显示，限购政策调整前的7月1日-28日，杭州主城区二手房日均成交58套，而限购解禁后8月1日-28日，日均交易量达71套，上升22.41%。

　　一个月后，限购政策全面放开的消息如期而至。消息之后，杭州主城区二手房交易继续发力，连续三日（8月29日-31日）成交破百套，日均成交量达122套，明显高于7月29日-31日的日均98套，上涨24.49%。2362套的月交易量，也是2014年二手房月成交之最。

　　限购政策完全放开之下，客户的购房计划提前，下单速度加快，不少房东蠢蠢欲动。限购完全解除之后，房东的日均新增挂牌量较7月28日-8月28日之间，上涨12.62%，而较限购解除之前，上涨24.22%。其中，140平方米以上户型，由于在第一轮政策调整后已经出现了25.17%的上涨，因此第二轮的政策放松，挂牌量出现了小幅回落。

　　朱先生拥有一套滨江区政府附近的江南豪园，180多平方米，2013年下半年曾以350万的价格挂牌出售，一直难寻买家。同年底，一位客户愿意出价310万一次性付款购买，遭到朱先生的拒绝。今年7月中旬，一位客户愿意出价300万，也未与房东达成意向。7月29日限购政策取消，越来越多的房东得知大户型不再限购，纷纷挂牌出售。这时朱先生意识到，自己的房子竞争越来越激烈。最终，8月底他以280万元的价格，将房子出手。朱先生拍着脑袋说，哎，还以为限购解除，自己占尽优势，想不到还要降价销售。

　　陈女士有一套下沙世茂江滨花园的房子，自觉是一套90平方米的小户型，根本不用担心出售问题。去年12月，她以110万的价格挂牌出售。不过，出售的过程并不如意。下沙有诸多新房在售，价格战愈演愈烈，陈女士三番五次地调整价格。今年4月份以85万的保本价挂牌出售。当经纪人告诉陈女士，边上的新房已经从原先的11000元/平方米降至目前的8500元/平方米，这套房源区域内根本没有什么竞争力。最后，陈女士在市区买房需要这笔卖房款，咬咬牙，以亏本价75万出售。

　　对于高端物业，虽然与市场变化并无特别联系，但长期处于限购状态的高端市场，成交也出现低迷。随着限购政策的解除，高端物业迎来了久违的暖意。赵女士去年底开始就在我爱我家蓝色钱江店周边一带看房，想买一套100平方米左右的物业，不过一直没有碰到中意的房源。就在限购解除第二天，一套原先看中单价35000元、108平方米的房东愿意让步30万。最终赵女士如愿以偿。房东坦言，钱江新城差不多价格的房子太多了，好不容易有个客户，不抓住，可能就难找到了。

　　拥有优质学区，自己的房子无疑增加了一道保护伞，降价的风暴很难吹进学区房里。限购取消，加上近几个月接二连三的学校招生爆满，小学班级人数超量的消息传出，不少学区房房东看中了学区房的紧俏，心里早就在打提价的主意。但事实上，明显高于市价的学区房依然没人接手。我爱我家市场研究中心认为，目前虽然教育资源仍然紧张，但许多年轻的家长不愿意花费较高的代价购买老旧的学区房，而是看中新兴板块中的学校资源。一方面，子女在分校里依然能够获得相对较好的教育，另一方面，分校学区房价格较本部便宜，同时也兼顾自己的改善需求。另外，二套房六到七成的首付，也挡住了不少购房群体。