【导读】杭州楼市今天零时起全面放开，西安、贵阳9月1日取消限购。高库存迫使各地再掀救市浪潮，未松绑城市只剩九个。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，最近楼市新闻铺天盖地，让人有点听觉疲劳。不过昨晚的一则重磅消息还是多少引爆了舆论。杭州市宣布，从今天零点起，楼市限购政策全面取消。此外，西安、贵阳也发文明确，将从9月1日开始彻底放开楼市。

　　由此，本来羞答答的地方楼市调控又彻底揭开了几块面纱。7月以来，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，截至目前，全国仅有9个城市限购还没有放开，这主要集中在北上广深等一线或者热点城市。最新数据统计，截至今年7月底，35个城市商品住宅累计库存余量达到3亿平方米，如此巨大的库存量倒逼地方政府不得不出手救市。

　　拿杭州为例，此次全面放开限购距离上次限购政策调整刚好一个月，第一次是7月28日当晚宣布，杭州余杭区、萧山区取消限购，主城区140平米及以上取消限购。然而政策发布后，杭州的楼市成交量依旧低迷。

　　今年以来，房价下跌、限购政策放松成为楼市看点。告别黄金十年，房地产的未来众说纷纭。据统计，2014年24岁到28岁的适婚年轻人人口总量有1.2亿，由此可见未来中国住房需求是刚性的，但对于房地产市场本身来说，造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。我们要提醒大家的是，随着中国经济进入新常态，房价有涨有跌将成楼市“新常态”。

　　杭州等城市宣布取消限购政策，引发热议。记者第一时间联系了杭州当地的房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚，他对未来房地产市场的前景持比较悲观的态度。

　　丁建刚：我个人认为，中国房地产市场正在经历一场危机。当然，很多人不太认可这样的说法。我们看到很多城市，比如说像北京这样的城市，它本身是供不应求的，但在最近几个月，北京的成交量也暴跌，这说明我们这一次市场的表现和真实的供求关系并没有大的联系，而是人们的预期开始迷茫和悲观，导致了市场一致的成交量暴跌。部分城市价格有较大幅度下跌，包括杭州在内，而且相互有一些传导的效应。

　　危机如果发展到极端的时候，确实有崩盘的风险。尽管这种概率很低，但我们并不能完全排除这样的风险。由于整个房地产市场急剧的减速，会带来很多问题，比如说在我们整个房地产市场链条上的钢铁、水泥、建材、家装业、家电业等50几个行业同时都会受到较大的影响，整个经济的增速也会受到较大的影响。

　　与此相对，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对于楼市仍持乐观态度，他认为房地产市场现在处于短期的合理调整，随着经济和人们生活水平的变化，楼市也会逐渐回归理性。

　　杨红旭：仅靠限购放松这一个现象很难推导出楼市非常危险，泡沫会破的结论。限购放松第一是因为地方楼市确实降温了，没必要限购了。第二是中央层面的调控方针发生了大的变化。

　　看楼市是不是危险，是不是泡沫会破，还是要分析很多数据。从短期来看，成交量和价格确实量价齐跌，但是你很难预测未来几年会不会大幅调整，大幅降温，房价跌50%以上。

　　我认为中国楼市暂时还不会大跌，目前还是一个短周期合理的调整。因为房地产总归会随着经济和人民居住水平的提高，慢慢回归到一个理性状态，目前其实就是正在向理性回归这样一个道路在行进。楼市的黄金十年已经过去了，回归理性然后成波浪式的发展，这是常态。

　　针对这两种不同的观点，经济之声特约评论员、房地产专家韩世同表示，两种观点都有道理，我们对楼市既不必大惊小怪或过分担忧，但也不应该完全掉以轻心。

　　经济之声：对于楼市未来，悲观者有之，乐观者也有之。哪种看法更有道理？这次限购松绑潮会带来怎样的结果？

　　韩世同：这两种观点都蛮有道理，但我觉得我们既不必大惊小怪或者过分担忧，但是也不应该完全掉以轻心。其实我们目前相对好一点的局面已经是在微刺激、稳增长、定向降准、分类调控等一系列措施下取得的，但楼市下行的状况并没有得到改变和很大的扭转。在这种状况下，我觉得要采取适当的措施积极应对，这是必要的，不能够过于乐观也不能够过于悲观。

　　经济之声：现在大多数人觉得松绑限购的主要目的是去库存，您觉得松绑限购真的能够实现去库存吗？

　　韩世同：我觉得如果在合适的时机上，是可以刺激一定成交的，但它并不是唯一的措施和手段，如果在贷款方面适当放松或适当调整的话，可能对市场产生的影响会更大。

　　我觉得松绑限购的真正原因主要还是由于地方政府的财政税收和土地出让金等方面受到严重的威胁和影响，地方政府如果不采取一定的措施，可能自己的收支平衡问题都会受到很大的威胁。

　　还有一个更重要的原因，利率市场化其实导致了银行可以自由调节利率，但它对个人房贷的按揭利率还是限制的，这意味着对银行而言，现在个人房贷的利率不是太高了，而是太低了。银行贷给个人房贷的话，只有7%的年利率，但银行贷给企业的话，可以至少是13%-15%的利率，有一部分是15%-20%的利率，这种情况下，银行不愿意把钱用于个人房贷。我觉得这反而是一个主要原因，而且现在找不到解决的办法。要不就取消利率市场化，要不就把个人房贷也提到十几个点的利率，我觉得这个路径和方法恐怕都行不通。

　　经济之声：您认为房地产市场当前最需要解决的问题是什么？

　　韩世同：房地产市场当前其实还是要让它下行，但是要避免过度大幅的降价和大幅度的跳水。

　　编辑部观点：市场的问题要交给市场解决 才能引导楼市回归理性

　　评论编辑李硕：限购政策的松动实际上对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。房价走势关乎群众切身利益，住房政策的调控目标应当是供求平衡、市场平稳。供求状况变化是导致此次房地产市场调整的主要原因。目前全国商品房库存要消化完需要50个月左右，这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。

　　因此我们认为，应该通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。市场的问题要交给市场解决，顺应趋势才能引导楼市回归理性。