澳大利亚购房门槛日渐降低 越来越多中国内地年轻买家出于投资考虑购置澳房产

　　近两年海外投资人群有日益年轻化的趋势，以往大多数以四五十岁的人群为主，他们主要是出于子女读书和海外发展的需求而购买房产，而现在因为澳大利亚购房门槛越来越低，三十多岁的年轻买家也越来越多，有不少是出于投资考虑的。

　　文/图：记者 刘丽琴（除注明外）

　　日前，一场名为“澳房盛宴”的澳大利亚房产推荐会在四季酒店举行，有六七十个澳大利亚的楼盘项目在现场推荐，而现场人气大旺也说明澳房产投资热度极高。

　　国内投资渠道狭窄催谷

　　有业内人士认为，在国内房产投资受到打压的情况下，境外房地产投资或成为未来的投资趋势。第一太平戴维斯中国董事长、投资及销售部主管刘德扬认为这主要可以归结为以下原因：第一，中国政府鼓励中国人民海外旅游，这会让更多的人在海外市场看到投资机遇；第二，中国人的储蓄率很高，这意味着中国人有足够的现金用于投资；第三，中国市场目前投资渠道有限，而且现有的投资渠道投资回报偏低。单从住宅市场来看，住宅的租金回报率通常在2%~3%，而银行贷款的利率高达6.9% ~7%，这之间存在很大的差距。

　　一直以来，海外房地产投资主要集中在住宅公寓。澳大利亚楼市之所以火热，是因为房产投资的门槛和购买成本相比过去降低了不少。

　　目前首付仅需10%左右

　　在澳大利亚投资公寓门槛约四五十万澳元，折合人民币约三百多万元，而目前澳大利亚首付只需10%左右，这意味着拿出30万元就可以买一套房子。

　　在澳大利亚买房，首付款先支付到第三方监管账户，房款的利息属于业主。在交房前的2～3个月内，买房人准备贷款材料办理贷款手续，海外人士可贷额度为房款总价的70%～80%，不过需向贷款机构支付评估费、检查费等。交房时，律师跟随验房，审核通过后，再交尾款，尾款可以是10%的现金和80%的贷款，贷款可通过租金还贷。比如在悉尼，一套房子的租金就可以还清月供。此外，在五年内可以只还利息不还本金，购房持有成本不算高。澳大利亚没有房产税，自住房屋卖出不需要缴纳增值税，投资房屋若在一年以内卖出，增值税为增值部分的50%，一年以上卖出可减免到增值部分的25%。若房屋出租，则需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%～7%。

　　风险

　　第四季度大批新房上市

　　澳法律规定，当地人（公民和绿卡持有者）、留学生和普通外籍人士买房的制度是不同的。不持有澳大利亚PR或CITIZEN（公民）身份的人士，都属于海外投资人士，只能购买一手物业。通常持有163签证的人士，每个家庭只能购买一套，而且此物业不能出租，只能自住。在163签证到期时，房子必须出售，否则将会被政府罚款，严重的还将追究刑事责任。据加成移民总经理晏承志介绍，根据澳主要发展商的报告，今年第四季度将会有大批新房上市，供应量增幅惊人，因此买房需谨慎考虑。

　　投资收益

　　不少房产租金回报可达7%

　　国人热衷买澳大利亚房产，还是因为投资回报不错，不少房产租金回报可达7%。

　　业内人士表示，海外购房以投资为目的，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指数分析的结果来判断房子是否值得购买，租售比、空置率、房价收入比和失业率都是重要的参考指数。租售比是月租金与房价之间的比值，因为澳对每年的新房供应量有控制，因此地段优越的项目容易出租，目前，澳租售比是1:222，属于健康发展状态，国际标准通常是1:200~1:300，这个比值意味着若把房子出租，在无贷款的情况下，200至300个月内能收回房款，这个比值越高，说明房价中的投资需求越大，目前中国租售比在1:400以上。空置率则是某一时刻空置房屋占房屋总面积的比率，一般5%~10%之间是合理区，2013年澳房屋空置率是2%。

　　此外，还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是区域内的人口构成、租赁和自主比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估，这些数据代表了房子的真实价值。

　　投资提醒

　　海外人士只能买一手楼

　　鉴于澳大利亚二手房市场仅对本国公民开放，即海外投资者仅能购买澳大利亚的一手房，而一二手的差价在10%~20%。此举让人忍不住担心，日后当今天的一手房转向二手房市场，会否出现供应井喷而价格下滑的可能。

　　对此，高力国际华南区董事总经理林国东表示，澳大利亚政府对当地新房供应量一直有所控制，而且受到移民家庭数量的增加，尤其是华人“移二代”迅速增长的置业需求，当地二手房市场的刚性需求还是比较强劲的。

　　“悉尼、墨尔本、布里斯本、珀斯等一二线城市的住宅和写字楼仍有可投资的空间，CBD写字楼的租金回报率约6%。住宅的租金回报率稍逊一些，扣完税费和物管费，约4%~5%。但不排除个别片区的供应量偏大，投资者出手还需谨慎。”林国东指出，以悉尼市中心的优质住宅物业为例，目前全新住宅的价格普遍在14000~15000澳元/m2，地段稍差一些的约10000澳元/m2，也有个别项目冲到20000澳元/m2。市场上最受投资者欢迎的40平方米小户型，门槛价约50万～80万澳元/套。（王雯倩）

　　链接

　　中国富人

　　旧金山扶贫换绿卡

　　据美国媒体《世界邮报》网站日前报道，数百位中国富人正为获得绿卡，涌向美国旧金山投资开发，撒下数亿美元，帮当地贫民区脱贫。

　　报道称，未来的15年内，旧金山造船厂项目将开发旧金山市唯一被认为是“极度贫困”的两个社区。《世界邮报》强调称，造船厂是由数百位有钱的中国投资者出资创建的。而另外还有数据表明，每4位成功拿到美国投资移民签证的人当中，就有3位是中国公民。

　　然而，早有分析指出，因为EB-5签证很大程度上是为银行不愿提供贷款或美国投资者拒绝投资的高风险项目提供融资渠道，所以，有些项目存在风险，申请人应谨慎投资，以免遇到烂尾项目。（整理：记者 陈白帆）

　　投资英国

　　或为教育或为生意

　　除了美国、澳大利亚，英国房产投资也相当火热。

　　据第一太平戴维斯中国董事长、投资及销售部主管刘德扬介绍，英国的房产投资人群主要有三类：“第一，越来越多的父母把他们的子女送去英国读书，他们通常会投资住宅改善子女的居住环境；其次，作为经济、金融的中心，在英国有生意往来的中国人很多，在英国置业为他们在英国开展业务提供便捷；最后，准备移民英国的人群，也一定会在英国购置住宅。这三类人群成为英国住宅投资的主力人群。此外，一些国内大型房地产企业如绿地、中国投资有限责任公司(CIC)等，也已经开始在英国投资写字楼。”