绿色生态优势、高科技产业基础让光明新区呈现出鲜明的城市特色，也为区域房地产发展增添价值，新区房价也在短短两年内从均价每平方米1万元出头攀升至目前的接近两万元。前期，深房集团、金城光明地产、宏发地产开发建设的高端住宅项目虽然极大提升了光明的人居品质，但是区域内的商业很不完善，没有一个可以满足人们一站式消费的大型商业存在。光明的商业多为街边小商铺，商品质量参差不齐。深房传麒山、光明大第的配套商业部分的面积仅有几千平方米，完全无法满足人们的消费需求。随着交通体系的完善、高新企业的进驻以及城市化进程的加快，光明的传统消费习惯也正悄悄发生变化，光明需要城市综合体。

　　当前，光明新区的商业现状如何？光明新区会有综合体项目出现吗?光明新区的综合体会是什么样子的？新区的商业模式和消费心理如何?区域的置业和消费有什么特点？在光明新区，商业运营成功的关键是什么？本期光明地产会客厅，本报《超级楼市》邀请了深港地产资深研究人士罗振坤博士、德业基集团总经理严凯闻、世联行代理事业二部总经理何萍、德业基集团营销中心总经理梁怀江共同探讨光明新区城市综合体的发展潜力。

　　综合体业态缺口

　　罗振坤：光明综合体大有所为

　　以前总以为光明很远，但今天亲身体验了一下，发现原来距离很近。从福田深圳报业大厦出发，经福龙路，走龙大高速，三十分钟不到就一路畅通的到了光明。光明新区的区域位置很好，拥有优越的生态环境优势。据我了解，光明新区是国家住建部批准的首批“绿色建筑示范区”，政府在新区的建设上是不遗余力的，吸引了很多有实力的大企业选址于此。随着新区的发展和这些世界500强、高新企业的进驻，区域的发展将更加成熟，将会吸引更多在福田、南山、罗湖工作的置业者，消费群体也将会发生质的改变。以前香港就是这样，很多在市中心工作的人选择到郊区买房，这己经是一种国际居住趋势。在这样一站式集中商业空白的区域打造一个综合体项目，将会大有作为。新地中央很有眼光，抢占了区域首个综合体项目的先机。一般来说，区域内的第一个一般都是发展最好的。

　　严凯闻：区域当前集中式商业形态缺失

　　光明新区成型的商业业态比较少，原有的就是光明招待所前的一片，但这一片几乎没有什么规划，而且老旧，环境比较一般，然后还有光明大第、深房传麒山这两个项目的商业配套，但都比较小，每个仅有几千平米，政府在做整体规划时，就将新地中央的项目位置规划为一个大型的综合体项目。新地中央打造的商业完全是集中式的，这也是光明新区首个综合体项目，包含住宅、公寓、写字楼、集中商业、风情商业街等多种物业形态。

　　从罗湖到福田，再到南山等区域的发展，从中可以发现一个规律，综合体的商业会带动项目物业甚至于片区的增值。相信随着区域内几个旧改项目相继奠基动工，光明的城市化进展的加快，未来光明区域的发展会更加成熟，新地中央这种类型产品的价值有着大幅提升的空间。

　　何萍：用发展的眼光看待光明新区

　　我觉得看光明不是看现在，而是看未来。目前，广深港城际高铁已经通车，在光明新区设有光明城站通向龙华深圳北站，福田站已经建成，有望今年年底通车，未来将与香港的九龙等站点接轨。光明城站其实是广州和深圳之间一个重要的中缝枢纽。此外，龙大高速未来是有望取消高速收费站点的，这对光明将是一个很大的利好。光明新区在地铁建设方面是与其他几个区相比是相对慢了，但是随着地铁6号线和规划中13号线的建成，特别是明年年底6号线的通车，将会吸引到更多地福田、南山等区域的客户。

　　龙华这3到5年间已经承接到了福田中心区客户的外溢。但是当前随着龙华土地资源的稀缺，很多沿着福田中心区北向置业的客户，未来3至5年，将会产生新一轮的置业外溢。

　　因此现在光明新区打造综合体正是天时地利人和。

　　梁怀江：光明新区需要综合体项目

　　在光明真正有消费能力的，譬如深房传麒山、光明大第的业主需要这样一个城市综合体满足其消费需求。

　　光明、公明等区域的居民们也希望到综合体里休闲娱乐购物。以前如果他们想到一个综合体里面完成系列的消费行为，必须到福田、南山、罗湖等区域。所以说这里的消费需求是存在的。随着高新科技企业的入驻以及其他旧改项目的启动，光明新区的居住人群会慢慢放大，消费能力会随着时间的推移慢慢提升。可以说，新地中央的出现是顺势而为。而且新区政府将新地中央所处区域规划为新区核心，项目规划商业的面积还是很大，有3.3万平方米。

　　消费及置业特色

　　严凯闻：在商业中心打造城市综合体很合适

　　新地中央项目所在的这个位置光明大道，通俗的说就是光明老街，光明人生活、购物、娱乐等全部聚集在此。从本地原居民的观念里面，这里有归属感。随着光明新区的发展、扩大，交通路网的通达，很多居住在其他地方的居民还是会回到这里，他们认为这里是他们的根。现在这个区域非常繁荣，虽然这些小店里面的商品不是很“高大上”。我认为在这样一个商业中心区域打造新地中央综合体项目还是很合适的。

　　何萍：光明传统消费习惯正在发生改变

　　光明新区虽然起步晚，但是在四大新区里面的定位是最高的，也是唯一一个邀请新加坡知名设计公司专门来做片区整体规划。而且新区在招商引资及产业运营方面，更多的是选择光伏、光电、IT、生命科技等高新产业。目前，世界500强，招商、华强集团、华侨城等全部在光明新区选址。而新地中央所处的位置其实的光明中心区的老城区。

　　在光明除了滑草、品尝光明“三宝”等之外，很难再有其他的娱乐休闲活动，光明的居民也希望有更好的地方可以丰富他们休闲娱乐生活。光明传统的消费习惯正在改变，而光明没有这样的一站式场所能够满足这种改变，因此整个光明需要这样一个综合体出现，新地中央恰恰是顺势而为，而且项目的产品形态正好符合这些客户的消费需求。此外，新地中央项目在整个商业街的打造上，如步行系统、三重交通体系以及建筑与景观结合，可以让客户享受到不同的购物体验。

　　梁怀江：客户群体发生变化

　　近年来，随着区域内高新企业的进驻带来的大批高收入的人才，使得光明的人口数量在不断增加，人们的收入也在提高，更重要是区域内的人口结构也在发生极大变化。这些企业的高管、白领他们对消费品质是有要求的，他们不愿到街边的小店购物，因为没有消费安全感。他们希望在光明找到这样一个可以满足他们一站式消费需求的地方。新地中央恰好满足了他们的需求。

　　商业运营的关键

　　罗振坤：注重餐饮业态在商业中的配比

　　在当前的商业市场中，餐饮在整个商业运营中是很重要，这是电商无法替代的。

　　举个例子，南山海岸城的餐饮业就做的很成功，他的人流很多都是冲着餐饮去的。而太古城最初在餐饮方面做得不是很好，这也很大的影响他的整体商业运营，现在其已经在调整思路，增加餐饮配比。另外，还有多做一些像电影院、儿童娱乐设施等体验式业态。在商业的运营还需要注意停车位等问题。现在很多人喜欢去南山的京基百纳和太古城，就是因为那里比较好停车。

　　严凯闻：最重要是建立消费者的信任度

　　在商业运营方面最关键的是建立消费信任度。大规模的集中商业具有一定的信誉度，可以让消费者放心消费。

　　德业基以前也做过类似综合体的项目，如在南山与保利合作的友谊商城、罗湖的南洋百货中的2万平方米商业是我们公司在经营的。对于综合体的运营，公司还是有很大的信心。早在一年前，德业基的商业运营部已经成立。未来，新地中央的商业部分将自持运营，统一规划，提升档次。

　　梁怀江：具体经营业态要接地气

　　综合体商业运营方面，更多的是要接地气。我们自己都有这样的体会，每个家庭，都会有着到商场共同家庭活动的需求，要么吃饭，要么买东西，要么看电影，要么就是逛逛，增近一下家庭成员的感情。10年内光明的发展还是在一个相对封闭的区域，但是随着光明片区居住人口的增加，商业的需求就会相应大幅增加。新地中央这个区域内首个综合体项目，具有先发的优势。在商业方面将更多强调体验式，家庭式，这样才有吸引力。在商业品类的选择上将更多的是应对现在客户群体，因地制宜。此外，我们在运营中将统一经营标准，统一收银，不仅要将商业出租出去，还要运营起来，而且我们还计划3年进行一次商业业态调整。

　　何萍：整合资源运营

　　现在综合体的概念很泛，深圳全面迎来了综合体时代。我认为现在的综合体最重要的是商业运营。写字楼、商务公寓的运营在深圳已经是相对成熟了，新地中央的公寓、写字楼对外发售，实际上真正运营的3万多平方米的集中商业。新地中央项目位于光明商业核心——光明大道，邻街面很大，而且项目又在地铁口，属于地铁物业，而凡是与地铁关联的综合体是不缺人气的。虽然德业基没有某些品牌开发商那样的雄厚商业运营能力，但是我认为像新地中央这样仅有3.3万平方米商业，拥有庞大客户基数群，其基础摆在这里的，而且开发商德业基已经组建了专业的商业运营团队，相信新地中央的商业可以做到很好。

　　关键是，这种类型产品的出现，将会为片区人居的发展注入活力。

　　●深港地产资深研究人士 罗振坤博士 ●德业基集团总经理 严凯闻 ●世联行代理事业二部总经理 何 萍 ●德业基集团营销中心总经理 梁怀江

　　本期光明地产会客厅嘉宾

　　地产行业记者 张 畅 方汉辉 吴亚男 张 君 整理