近期，赴澳投资房地产的中资企业和投资者增加。澳大利亚房地产市场目前状况究竟如何？本报记者就此专访了商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）亚太区研究部主管金纬。

　　金纬透露，目前澳大利亚写字楼租户需求依然低迷，同时主要市场的供应持续充足，导致空置率上升，市场奖励措施创历史纪录，预计1~3年内租金上涨幅度将下降。不过，悉尼和墨尔本的情况比较乐观，未来3~5年的租金有望止跌回升，布里斯班和珀斯在租金涨势方面仍然落后。

　　在零售方面，由于零售商增加，零售销售总额在2014年前5个月增长了5.4%。但由于澳联邦预算趋紧，消费者信心下降，世邦魏理仕并不看好今年的销售总额，但相信2015年零售市场的租金将趋于上涨。

　　谈到投资策略，金纬的建议是，写字楼市场可以关注悉尼和墨尔本的甲级写字楼，但是物业必须有长期的租约，以避免供给上的风险；零售方面可关注城郊及社区的大宗货物批发等零售物业；工业方面可以考虑高端的现代物流设施。

　　在投资风险方面，金纬认为，赴澳投资需要了解每个区域市场及每个细分市场的发展周期；同时，澳大利亚的税收政策非常复杂，对于外来的投资者来说，熟悉税收相关知识非常重要；此外，投资者还需了解货币政策，并预防货币风险。

　　金纬同时表示，资产管理对机构投资者尤其重要，离岸资产管理并不容易，因此非常需要当地的专业人士负责资产管理；开发商如果没有当地资源，将很难控制开发风险。

　　另一个需要注意的是，房地产是一个周期性的资产门类，价格总有下降的时候，就算你错过这次的投资机遇，未来总会有机会。重要的是投资者需要在进入市场之前做好充分准备。目前来看，核心位置的写字楼资产的价位有望回落。

　　对于澳大利亚市场的吸引力，金纬分析，对于个人投资者来说会有很多个人原因，比如为了分散风险及丰富投资组合、财产保值、家庭教育、提高生活水平及移民（护照）等。对于机构投资者来说，澳大利亚是世界上透明度最高的市场之一；流动性很好；澳大利亚视中国为成长的代理变量，所以中国的成长会带动澳大利亚的经济成长。此外，澳大利亚拥有成熟、完善的配套市场，与其它国家的主要城市相比，租金回报率较高，尤其在写字楼市场。

　　目前，澳本地居民认为房地产的价格趋高，因此房地产市场备受关注。当地媒体提到飙升的价格是国际投资者造成的，尤其是中国的投资者。金纬对这种看法并不认同。

　　不过，金纬提醒，中国的开发商对于自己的项目要针对哪些人去售卖，需要特别小心。“在任何地方，房地产都应该主要满足当地人的需求。如果一个项目是专门针对中国投资者开发的，那么我认为风险会增加。一旦澳大利亚政府不允许通过置业来获得移民，那么对房地产的需求会大幅下降。”

　　金纬最后表示，当地人并不了解中国开发商，因此中国开发商需要把自己定位成“高品质并值得信赖的开发商”，这一点非常重要。想在澳大利亚长期发展，就应该注重品质和品牌形象。而且房地产是本地化行业，需要招募当地人来把业务真正落地。