楼市快评

　　龚名扬

　　近日，东莞发布了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，这份被业内解读为“促市”的政府文件一经发布，就引发了多方的关注，人们尤其关心新政发布后东莞的楼市是否会和佛山一样呈现爆发性的增长。

　　不过，就上周的交易情况来看，东莞的住宅成交套数和面积都只有轻微上升，但可能没有达到很多人的预期。究其原因，东莞不像佛山那样，此前有严格的限购政策，“促进”和“解禁”终究有所不同。再加上房贷没有实质性的放松，因此很难在短时间内大规模释放购房需求。

　　但新政的出台所释放出来的利好信号，已经让很多开发商感受到了“暖意”，不少楼盘一扫之前的低迷状况，观望氛围已经逐步减退。

　　从另一方面来看，东莞楼市新政的出台没有带动成交大幅上升，一个很重要的原因是很多开发商都在蓄客，备战“金九”和“银十”，因此开发商的推货积极性并不高，这导致了8月入市的新品并不多。在市场信心的恢复期，供应量的下降自然会影响成交量，在这样的大环境下，上周的楼市仍能有小幅提高，可见市场环境的确在好转。

　　从目前的情况来看，由于8月的成交氛围只能算是差强人意，包括东莞的大部分开发商意在“金九银十”集中推货，借高热的楼市人气来换取成交量，笔者认为从8月底开始的“金九”或是今年购房者的最佳购房时机。

　　很多人都知道，房地产市场有旺淡季之分，按照惯例每年最旺的是被称为“金九银十”的9月和10月，此外还有被称为“红五月”的4月和5月。房地产的旺季并非自然形成的，而是开发商的一种固有的营销策略，因为这些月份的节点比较多，非常适合开发商进行具有针对性、大规模的促销活动。再加上这些月份是传统的消费旺季，尤其是9月和10月，消费者往往会有相对较强的购买欲望，形成了一种消费的惯性。

　　而且，由于今年年初整个房地产市场的环境并不好，房贷收紧，观望氛围浓重，购房者有楼市下行的预期，而开发商也不愿降价，导致市场整体成交萎缩。由此而导致了各开发商的库存压力也有所加大，上半年销售业绩与往年相比大幅缩水。而且，由于受连续暴雨的影响再加上本身的市场氛围差，就连传统的销售旺季“红五月”也令到众多开发商“折戟”，并没有达到预期的销售效果。

　　因此，在“金九银十”的传统销售旺季里，由于临近年底，上半年销售压力的累计，各大开发商肯定希望能够以价换量，来尽可能地完成今年的销售目标，至少不要降得太多，因此购房者将面对更多的选择空间，议价能力也将有所提升。

　　另外，随着轨道交通的逐步完善，地铁和轻轨沿线的房价肯定会逐步上涨，一些大型的商业项目的落地，也会促使市区的楼价继续走高。而且据笔者所了解，在过去两年东莞的商住商服地块地价大幅提高，这段时间内成交的地块上面所建的楼盘项目，最快在明年就会上市，在开发商前期成本等没有太大波动的情况下，地价的上升必然会反映到房价上来。

　　因此，在笔者看来，“金九银十”不仅是决定开发商今年业绩的关键节点，同时也是购房者入市的最佳时机。