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专家:取消限购并不能反转楼市下跌的趋势

  • 发布时间:2014-08-16 15:02:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  进入下半年,一些地方的房地产调控出现了政策“微调”。不论是被议论为“松绑”,还是被强调为“稳定市场”,楼市价格和投资双双回调的案例越来越多。

  受此影响,房地产市场会不会大幅波动冲击调控大局?理性健康的房地产业距离我们还有多远?

  近日,《瞭望》新闻周刊记者深入北京、上海、广州、杭州、成都等具有代表意义的城市实地采访,探寻房地产的新趋势和变化。

  从上半年数据来看,房地产市场运行稳定回落仍是主流。1~6月份,全国房屋新开工面积同比下降16.4%,商品房销售面积、销售额分别下降6%和6.7%。应当说,两年多来,这种稳定回落的局面挤压了过去十余年我国房地产投资和价格上的虚肿,至少浇灭了地产商和投机客助涨的“非理性繁荣”虚火,同时让真正的房地产消费市场开始冷静理性预期房市未来。从这个意义上讲,调控房地产市场“稳定降落”,已经初见成效。

  特别值得关注的是,此次调控在收紧房地产信贷的同时,笃定保障房建设和棚改这种与惠民生密切结合的政策。民生为重,疏堵并举,稳定预期,成为了影响本轮房地产调控成果的关键。

  统计数据显示,2012~2014年上半年,全国保障性安居工程基本建成1460万套,完成投资近3万亿元;2008~2013年六年来惠及中低收入者1.02亿人。这大大改变了市场预期,也有力化解了“硬着陆”的风险。

  行百里者半九十,下一步房地产调控需要市场和行政手段各司其职,相互配合。而且,从长远看,解决房地产行业快速发展十余年积累的沉疴,配套举措和制度完善始终是核心所在。可以认为,无论未来外部因素如何影响,伴随着中国经济由高速增长向中高速增长的新常态转变,房地产行业从投资占主导向居住基本属性转变,已成定局。那种“放水”救楼市和刺激增长的做法已成过去,不打压也不刺激,政府站位得当,中国房地产业才能有健康的未来。□(文/唐敏)

  (原标题:房地产绘出理性回归曲线)

  如何挤出快速发展中一直未能祛除的房地产业投机性沉疴,成为下一步房地产行业健康发展的重要风向

  文/《瞭望》新闻周刊记者郑钧天

  2014年上半年,中国房地产市场呈现出商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等态势,楼市预期和博弈优势悄然生变。近几个月来,国家统计局数据显示,全国楼市成交量价呈现增速双降的局面。

  在中国楼市进入下半场之际,新建商品住宅库存再创历史新高,加上市场成交继续低迷,楼市供需失衡的局面已经显现。另一方面,一些地方政府面临经济增速下滑、财政减收压力,救市的冲动强烈。

  在复杂胶着的宏观经济形势下,这轮房地产的调整将如何演化,成为房地产行业本身发展以及下半年经济形势的重要影响因素。

  楼市到底调整到了什么程度

  国家统计局最新发布的“2014年1~6月份全国房地产开发和销售情况”显示,全国楼市呈现成交量价增速双降的局面。1~6月份,全国商品住宅销售面积42487万平方米,同比下降7.8%,相比去年全年的增长17.5%下滑25.3个百分点;住宅销售额25632亿元,同比下降9.2%,降幅与去年全年增长26.6%相比,下滑35.8个百分点。

  而“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,房价环比下降的城市达55个,创下30个月以来的新高。

  从二手房来看,以北京为例,我爱我家市场研究院的统计,2014年上半年,北京全市二手住宅网签量仅4.4万套,环比大跌34.4%,同比大跌53.5%,市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。

  接受《瞭望》新闻周刊记者采访时,世茂集团副总裁蔡雪梅表示,在2013年之前,房地产市场高歌猛进,从今年3月份起,市场发生了一个“非常快速”的跌落,目前市场仍处于下行通道。而且,“供求结构发生了根本性的转变,由量变到质变。”

  对于上半年全国商品房销售面积出现负增长的原因,住建部政策研究中心主任秦虹分析指出,主要原因有三:

  第一,去年同期的商品房销量基数较高。“自住性需求是常数,去年卖多了,今年就卖得少。从销售总量来看,仍然是一个不低的数字。”

  第二,近期楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。

  第三,信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来,个人住房抵押贷款的收紧,使得购房者置业成本提高。一方面购买首套房不仅没有优惠利率,反而要在基准利率基础上上浮;另一方面,房贷额度紧张影响了刚需的置业需求。

  目前,在她看来,“对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

  另一方面,新建商品住宅库存再创历史新高,加上市场成交继续低迷,楼市供需失衡的局面凸显。

  截至6月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米,环比增长2.8%,同比增长22.9%。35个城市中,有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份,35个城市新建商品住宅存销比为18.1,这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

  而在5月份,该存销比数值为16.4。其中,温州以45.1的存销比居于首位,宁波以31.4的存销比排行第二。半年业绩考核下,部分房企的打折促销力度加大,但很多购房者依然不买账。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,6月份去库存化周期超过18个月,表明去化压力空前大,这将压制房价,预期未来几个月多数城市房价将下跌。

  面对一些城市房地产调控政策的调整,比如限购政策的放松,本轮楼市调整会否重蹈之前报复性上涨的覆辙?瑞银首席经济学家汪涛认为,过去十年间,中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同,此次房地产下滑的深层原因是,“中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价低迷、反腐以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起,支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

  瑞银最新发布的《地产泡沫之忧》报告显示,根据2010年第六次全国人口普查数据,目前中国居民的自有住房占比达85%~88%,而在城镇地区该比例约为75%~78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米,农村达206亿平方米。这表明,不考虑住房质量的前提下,2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

  汪涛表示,强劲的房地产投资和建设活动作为中国内需主要引擎的时代行将终结。

  楼市下行对经济产生怎样的影响

  房地产市场的降温,直接影响到地方的财税收入。财政部公布的上半年财政收支情况显示,今年1至6月,全国国有土地使用权出让收入21129亿元,同比增长26.3%,其中6月份增幅回落至7.3%,较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下滑。上半年房地产营业税和房地产企业所得税告别以往动辄百分之二三十的高增长,6.6%和9.3%增幅也印证着楼市的低迷。

  上海财经大学教授胡怡建说,受房地产市场量价齐跌影响,4~5月,上海一度出现房地产营业税和房地产企业所得税负增长。

  土地出让金及房地产交易税费增幅的跳水,传递出经济下行压力不容忽视的重要信号。以上海为例,数据显示,今年上半年,房地产业增加值为554.89亿元,增长1.2%,增速回落13.3个百分点。房地产开发投资1338.01亿元,增长5.4%。

  从GDP来看,上海市统计局最新公布的数据显示,上半年上海全市生产总值(GDP)为10952.64亿元,按可比价格计算,比去年同期增长7.1%,增幅同比回落0.6个百分点。

  中国经济目前能否承受得起房地产的深度调整?

  财政部专家贾康表示,一般来说,城镇化率在达到30%之前是城镇化初期,达到70%以后是城镇化后期,这中间的40%对经济的增长具有突出的支撑作用,“目前我国的城镇化率仅50%出头,但由于很多新增城镇居民得不到市民身份,实际的城镇化率只有40%,成长空间巨大,因此城镇化可支撑中国房地产20年左右的发展。”

  在他看来,中国房地产适度调整有利于中国经济的转型升级,但如果“深度调整”,则对实体经济发展不会产生正面作用。

  汪涛认为,房地产仍是未来中国经济增长面临的最大下行风险。考虑到房地产行业的重要性及其与经济其他部门千丝万缕的联系,房地产活动持续下滑可能会进一步加剧很多重工业的产能过剩问题,从而进一步削弱企业收入增长和现金流、打击投资意愿。

  采访中,金融专家表示,房价和销售面积下跌,对经济、就业、金融将带来伤害。尤其银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关,需要警惕房地产抵押贷款的不良率的增长。

  随着房地产业进一步下滑,汪涛也提醒,近年来金融杠杆迅速攀升所蕴含的风险隐患,尤其是通过影子银行体系增加的信贷,可能将愈发突出。但他同时表示,有两个有利因素支持经济大势:购房者杠杆率较低,且政府仍可以采取许多措施来稳定建设活动、支撑经济增长。政府可以进一步加大基础设施投资和保障房建设、加快推进可以促进增长的改革。

  房地产行业面临怎样的挑战

  对于房地产开发商来说,蔡雪梅坦言,目前市场虽然处于观望期,但需求并未丧失。6月份该集团之所以能够销售业绩“冲上来”,靠的就是以价换量。“前几年,由于开发商单一追求规模不断拿地,造成了大量同质化住宅产品的累积。“在当前市场不好的情况下,开发商的竞争力就剩下了价格。在这样的情况下,我们就要改变定价策略,开盘流程和开盘节点也要改变。”

  易居中国执行总裁丁祖昱表示,“现在土地的资金成本较高,所以必须尽快开工,开工之后才有可能回笼资金。在房价涨幅回落态势业已确立的情况下,如果房企长期拿地不开发,囤地的成本就将高于其资金成本,甚至会把自己拖死。”

  雅居乐集团副总裁刘华锡透露,在市场步入调整期、销售压力剧增的背景下,雅居乐目前的策略是“短平快”,即优先选取一些优质地块,然后快速实现营运,快速实现开盘跑量。

  某上市房企副总裁告诉记者,现在房地产市场环境虽然低迷,但正日益趋于市场化,调整也是未来的大方向。从政策上来看,中央政府并未出台任何楼市调控政策,也就是说,政府不会再以行政手段调控房地产市场。让开发商们接受市场的洗礼,这并不是一件坏事,反而对中国房地产市场的健康发展有益。

  在房地产市场内在供求格局变化的背景下,市场对政府出台的救市措施是否还能重复以往的反应?瑞银认为,虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善性购房需求,但投资需求的反弹幅度并不明朗。另外,即便需求反弹、库存得以消化,吸取了过去几轮周期的教训,开发商可能也不会贸然增加支出、加快新开工。这对于短期宏观经济增长目标在一定程度上形成挑战。

  对于金融部门来说,浦发银行某相关人士表示,现在没有产生楼市暴跌的环境:首先,没有急剧变化的经济形势;其次,刚需依然存在;第三,经济还在增长;第四,货币增速依然保持。

  目前商业银行对房地产开发贷款的政策正在调整情况。浦发银行上海分行公司银行部人士告诉记者,房地产开发贷款减少与以往不同,银行更倾向于把贷款放给资质好、收益高的方向。房地产开发贷款规模大,风险高,收益相对降低,所以现在总行已经严格控制额度和授信审批了。

  某监管部门领导在接受记者采访时表示,目前一线城市的需求仍很旺盛。导入人口和刚需存在,加上前几年的限购,还有很多消费潜力没有释放。从面上看,销售在减慢,价格从上涨压力到下降压力。今后,政府要继续加大保障房、共有产权房的建设,促进需求的分化,增加低端土地供应。届时即使房价下跌,低端的社会民众也有保障。

  对于购房者来说,信贷支持无疑是他们最为关心的问题。改善型需求购房者张振成对记者表示,目前急需置换住宅的他已经有心仪的房子了,“贷款下不来,房东不交房。房东是上海本地人,是改善型需求,他也看好一套房子,也是因为贷款下不来,那头不肯交房,现在是一环套一环,大家都等着贷款呢,希望国家信贷政策支持改善型需求的刚需群体,一旦信贷政策松动,我们肯定出手。”

  一些企业和地方政府鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择,一旦信贷放松,不仅调控功亏一篑,也会导致影子银行再次入市,后果难以设想

  文/《瞭望》新闻周刊记者乌梦达

  成交量大幅下跌甚至“腰斩”,“零首付”重出“江湖”,楼市各项指标全面下降……今年以来一些城市供需面出现反转势头,楼市“调整期”基本确立。中原地产统计数据显示,上半年全国典型的54个城市合计住宅签约套数113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%,其中一线城市跌幅达到了31%,二线城市跌幅达到34%。

  从北京来看,市统计局数据显示,2014年上半年,北京签约商品房数据为276万平方米(剔除保障房),总成交额为738亿元,成交额同比2013年上半年1190亿元下调38%。而成交面积则为历史最低纪录,远低于2008年。

  寒冷的不仅是楼市成交套数。据国家统计局公布的数据,2014年上半年商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积均同比出现下滑,而商品房待售面积激增25%,达到3.59亿平方米。近日,《瞭望》新闻周刊记者调研中发现,过去那种所谓“中国楼市只涨不跌,跌了也一定会涨回来”的“信条”,在这一轮调控中遭到了巨大冲击,业界普遍认为调整期真来了。

  “狼”是真的来了

  “有人不以为然,认为是房地产市场的周期性调整。但这次下滑绝对不同于以往。房地产市场下行已成定势。”国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌说。

  回顾2003年中国房改之后历次楼市波动,与以往限购、限价等一系列“史上最严”调控政策造成的房价波动不同,今年的房地产低迷并没有明显的政策调整因素,且呈现出供需面反转的态势。

  相比2008年的V形快速反转、2011年的U形反转,高通智库认为,基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪,以及行业资金链格局判断,2014年房地产调整可能呈现L形走势,即本次房地产调整将比过往更长。

  “中国楼市消化不良,前期已经把未来房价上涨空间透支了。”万科集团执行副总裁毛大庆说,“要慢慢通过市场来平衡,房地产‘不可能是一个永远没完没了涨价的产品’。”

  北京市大兴区保利熙悦春天,今年3月开盘时500套房源,交10万定金的超过1000人,一房难求,开盘当天就销售超过90%,然而,从4月中旬开始,风云突变,第二期开盘的500套房子直到7月还没卖完。价格也出现了每平方米500元左右的降幅。

  “开盘卖的都是位置不好的房子,现在二期卖的朝向和户型更好,本来打算涨价的,但是现在只能降价。”一位销售员告诉记者,但即使如此,仍然去化缓慢,“已经有好几个销售员没有业绩离职了,我现在已经1个月只有1单成功购房的提成,每个月只能拿到3000元左右的基本工资,3月一期开盘时每个月可以挣15000元以上。现在看来,下半年的日子也不好过。”

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,由于市场的分化加剧,“一线城市存货压力相对较小,有可能在明年下半年复苏,二三四线城市的调整时间将更长”。

  房地产进入结构调整新常态

  2014年以来,房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中,有11个城市今年成交降幅超过25%,受政策从紧影响显著。

  中央分类调控的指导原则下,面对房地产市场下行压力,地方政府各类微调政策持续推进,主要从放松限购、限价,扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。

  专家指出,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济增速从高速向中高速调整,房地产业也进入了结构调整的新常态。

  机构统计,6月全月,北京、上海、广州、深圳等四个一线城市,合计土地出让21宗,土地总成交额仅55.85亿元。平均溢价率也降到历史低点,仅5.43%,相比之前的30%左右的平均溢价率明显下调。

  在持续接近半年的地热房冷后,土地市场逐渐开始降温。之前认为难以受到影响的一线城市,交易市场已经明显降温,对土地市场的影响也逐渐开始出现。

  某上市房企北京区域营销总监对本刊记者表示,现在的情况很不乐观,尽管从长远看北京等城市供需矛盾仍然会长期存在,但是今年最好的办法就是赶紧跑量,降低销售任务,“相比较一二线也出现的市场调整迹象,目前三四线整体趋势已经明确,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。但房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险。”

  取消限购并不能反转楼市

  从房地产市场来看,陈晟认为,目前呈现“三冷三热”的情况。

  一是房冷地热,商品房成交明显趋冷,而一些地方,特别是一线城市的土地市场出现了逆周期火热,预计这种情况很难持续,主要是上半年三四线城市的风险加剧,倒逼房地产企业逐鹿一线城市,带动了这些城市的地价和成交量上升。但随着房企对后市预判的谨慎和资金链的紧张,开发商拿地热情可能下降,从5、6月来看,一线城市的土地市场也在降温。

  二是“房冷人热”,住房交易趋冷,但是一些二手房业主和中介机构焦急火热。由于中央反腐和不动产登记等影响,一些特大型城市出现了二手房降价跑量的情况,而对于中介机构而言,今年上半年是一个寒冬,很多中介门店一个月只有一两单生意,维持生计都很困难。

  三是“首冷改热”,从成交结构看,受房价和贷款利率影响更为明显的首套房刚需置业趋冷,中国房地产数据研究院统计上半年上海单价15000元以下的住宅成交惨淡,而改善性购房则相对活跃。

  陈晟认为,目前房地产市场的表现和2008年国际金融危机时十分相似,都面临成交低迷、信心不足的情况,但不同点有二:一是2008年无限购而现在很多城市正在取消限购,引发了舆论质疑和关注;二是2008年随后出台的4万亿调控措施。从调研的情况分析,中央与地方资金有相当一部分,超过10万亿通过直接或者影子银行等间接方式流入房地产市场,严重扰乱了市场自身发展,注入了大量泡沫,而现在中央执行的定向宽松、严控风险对房地产信贷仍起抑制作用,民间资本对于房地产后续风险的担忧也在增强,房地产的资金链呈现偏紧。

  也因此,要避免再出现2009年的房价报复性反弹,是否取消限购并不是关键点,因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节,除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市,其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。□

  “去库存”将成为下半年主基调,市场分化调整有助于消化库存和行业整合,有利于房地产市场本身的健康运行

  文/《瞭望》新闻周刊记者刘宏宇

  今年以来,广东房地产市场降温明显,步入分化调整状态。《瞭望》新闻周刊记者得到的最新统计数据显示,上半年广东省新建商品房销售面积同比下降8.9%,增幅比去年同期大幅回落50.7个百分点;与此同时,房价增幅回落,70个大中城市中,广州、深圳6月新建商品住宅销售价格同比增幅回落,环比小幅下降。

  增幅回落

  广东省统计局于7月20日公布了一组“不容乐观的数据”,数据背后潜藏隐患。

  其一,开工面积大降。上半年,广东房屋新开工面积5307.9万平方米,同比下降22.9%,其中住宅新开工面积下降27.4%。商品房销售面积3846万平方米,同比下降8.9%,其中住宅销售面积下降11.1%。商品房销售额3510.94亿元,同比下降8.4%,其中住宅销售额下降11.6%。

  其二,囤地速度降低。房地产开发企业土地购置面积840.86万平方米,同比下降10.6%。

  其三,库存加大。6月末,商品房待售面积4931.41万平方米,同比增长17.4%。

  专家分析,今年房地产市场的调整是宏观经济增速放缓、房地产调控政策持续作用、房地产信贷政策收紧等因素共同作用的累积结果,也是房地产市场在去年高速增长后的理性调整。

  从绝对数量看,今年上半年广东商品房销售面积3846万平方米,仅次于2013年上半年,高于2008~2012年各年的上半年销售量,处于历史较高位。

  专家分析,与房地产业紧密关联的上下游行业众多,房地产市场的分化调整,短期来讲对宏观经济的企稳回升产生一定压力,同时个别中小房地产开发企业由于资金紧张也面临经营风险。但从长期看,市场分化调整有助于消化库存和行业整合,有利于房地产市场本身的健康运行。

  目前,房地产市场需求以刚需和改善性需求为主。随着居民收入增加、城镇化推进,房地产市场还有很大的发展空间,关键还是要依靠市场规律,通过建立健全长效机制促进房地产市场健康发展,避免大起大落。

  预计下半年,广东房地产市场仍将延续调整趋势,供需关系紧张的一线城市商品房销售成交逐步调整后趋于稳定,个别供大于求、库存压力较大的二三线城市或将迎来较大幅度调整。

  广东省统计局的专家认为,虽然上半年广东经济增速有所回调,但运行总体稳定,健康良好。预计下半年广东经济在二季度企稳回升的基础上继续走强,GDP增速进一步提升。在此背景下,广东的房地产市场没那么“悲观”。

  但从土地市场来看,上半年出现了“由热转冷”的情况。广州市计划土地出让率创新低。据《2014广州经营性用地供地蓝皮书》,今年广州预计出让居住用地64宗,商业用地83宗。然而今年上半年,广州仅出让居住用地24宗,商业用地15宗,出让率仅为26.53%。

  具体来看,前三月连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城地王,然而第二季度土地成交却急转直下,多宗靓地流拍中止,大多数以底价成交。数据显示,今年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗,成功成交60宗,总占地面积339万平方米,成交金额412亿元。

  广州楼市调控“微放松”

  从2013年开始,广州楼市实行“五限政策”——“限购、限贷、限价、限签、限售”。今年以来,房地产市场逐渐下行,各方面要求政府松绑的呼声渐高。从5月开始,在中央分类调控的总体思路下,广州已悄悄进行多项“微调”措施。

  一方面,地方性“限价、限售、限签”政策逐步宽松。早在今年5月份,广州市的郊区——增城、从化率先松绑限价,开发商无须再搞“双合同”卖楼,并且允许高价别墅网签。

  与此同时,增城、从化两地的限签政策也逐渐宽松,不少高价盘每月有一定网签限额。除了郊区松绑限价,市区的高价盘网签也在近几个月被放开。

  另一方面,户籍政策放松,曲线救楼市。今年3月份,广州公布广州市人口调控和入户政策“1+3”文件,即《关于加强广州市人口调控和服务管理的意见》以及《广州市户口迁入管理规定》《广州市积分制入户管理办法》《广州市引进人才入户办法》等3大配套文件,放宽引进高层次、高技能人才的年龄门槛,也让户籍政策进一步宽松,使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额,无疑也能带来更多市场空间。

  同时,广东将全面调整城市户口迁移政策,从放宽直系亲属投靠条件、降低大学生入户要求、逐步调整珠三角大中城市入户政策、放宽广东中小城市落户政策等多方面进行调整。

  广州经纬行研究中心认为,在中央分类调控、分城施策的思路下,各地方调控措施将更趋于灵活。广州目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松,但预计下半年放开限购、限贷的可能性甚小。

  下半年形势不容乐观

  不少专家同时认为,土地市场未来底价成交或流拍的现象有可能持续蔓延。

  合富房地产经济研究院院长龙斌认为,对于外围配套设施不完善的区域推出的地块,开发商拿地会更加谨慎,更容易底价成交;但对于中心区的优质地块,开发商仍会持较高的关注度。

  开发商资金回笼方面压力增大,可能是导致土地市场未来状况不容乐观的因素。“下半年的形势或将更糟糕。”资深房地产专家韩世同预测,三季度的广州市土地市场很可能延续二季度的状况,而这又将对四季度带来严峻的考验,形势不容乐观。

  韩世同具体分析说,一季度频出地王,曾给房地产市场带来很大的信心,是因为很多开发商并没有意识到楼市已经开始出问题了。所以进入二季度,土地流拍的现象就开始增多,开发商普遍谨慎起来,不再接受政府的开价。

  “下半年如果政府不调整土地出让价格,情况将会更糟糕。”韩世同认为,政府需要及时调整心态,不妨调低起拍价。

  第一太平戴维斯分析认为,预期在限购政策不撤销的前提下,广州市政府将继续从各种方面对楼市进行微调,对促进刚性购房需求的增长施加积极影响。多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年推货量增加,市场供应将有所上升,“去库存”将成为下半年主基调。预计房价短期内将在波动中出现阶段性下行调整,吸引刚性需求入市。

  广东省房地产协会会长蔡穗生认为,“限购、限价”等措施不属于长效机制,其在房价过快上涨时有其合理性,但随着时间的推移及市场环境变化,其弊端越来越明显。当前住房市场普遍降温,市场机制正在发挥其调节作用,建议地方政府根据市场运行特点,适时有序退出“限购、限价”等措施,同时,加快建立房地产市场长效调控机制,避免市场大起大落。

  “随着经济体制改革的持续推进和简政放权力度的不断加大,市场在资源配置中的决定性作用将逐步加大,市场在资源配置中的决定性作用将逐步彰显,房地产市场的行政干预因素也将随之减少,将为各类资本进入实体经济奠定良好基础。”

  蔡穗生说,“上半年的房地产投资建设机构相比过去正呈现积极的调整姿态,非住宅类地产发展势头强劲。根据国家产业政策引导方向,投资开发医疗、健康、文化、休闲、旅游、养老、科技、教育、工业、物流等新型地产将是行业发展的重要领域,有望促使房地产投资保持平稳增长。”□

  杭州房价松动和下跌,是需供此消彼长的市场机制在发挥作用。这个2009年一度曾领涨全国楼市的城市,“千方百计去库存、把房子卖出去才是硬道理”将成为下半年其楼市主基调

  文/《瞭望》新闻周刊记者王政

  西湖、运河“双世界遗产”似乎没能止住杭州楼市调整的步伐。自今年2月开启中国楼市“马年首降”后,杭州楼市一发不可收地坠入下行通道,房价下挫、成交低迷、观望情绪浓厚。

  近日,杭州官方宣布,从7月29日零时起,购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

  “取消限购并不意味着楼市不用调控,而是要用市场手段重构供给、需求模式,推进房地产税立法、不动产统一登记等制度建设。”采访中,专家向《瞭望》新闻周刊记者提醒,当前要防范“双向调控”变为单边调控——市场的手段没跟上,行政的手段取消了。

  杭州楼市处于下行通道

  如今在杭州说房价,人们讨论的不是降没降,而是降多降少的问题。但在半年前,降价依然是能引发全国关注的话题。正如已经报道过多次的那样:今年2月底,杭州城北楼盘“德信北海公园”的一声降价,吸引了全国甚至不少外媒的目光。此后不久,同区域有两个楼盘跟进,3月开发商“屏住呼吸”,4月“悲伤”来临,降价延伸到其他板块,5月、6月、7月杭州楼市在“跌跌不休”的道路上渐行渐远。

  自杭州出现楼盘大幅降价后,有关楼市泡沫、风险甚至“崩盘”的言论无不把杭州楼市作为例证。本刊记者走访发现,杭州楼市多个板块的楼盘价格出现较大降幅,而随着降价楼盘扩容,购房者等待观望情绪更加浓厚,进一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢为本刊记者解读说,“以价换量”本身就是一个矛盾,价格松动了,购房者大多会选择观望,成交量难以上去,从杭州楼市实际情况看,降价换量的效果并不理想。

  当然,跌穿板块底价的“彻底低开”以及只求走量以楼面地价卖房的“裸奔”,还是能换来不少成交量。在这“甩开膀子”卖房的激烈竞争中,楼盘质量、开发商口碑越来越成重要考量,愈演愈烈的交付纠纷让购房者开始关注低价买进的楼盘质量以及能否按时交付。

  国家统计局最新公布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,杭州新建商品住宅价格在5月环比下降1.4%之后,6月继续以环比下降1.8%的数据“领跌”全国。尽管同比房价仍为增长0.7%,但与四年前相比,杭州房价下降了1.5%。这意味着杭州房价已经“阴跌”了四年,当然这里面有样本选择、统计口径的问题,但也能一窥杭州楼市调整的深度。

  杭州本地的统计数据或许更具说服力。今年上半年,杭州市成交商品住房22723套,同比下降34.1%,成交均价15195元/平方米,下降13.2%。据杭州市住房保障和房产管理局统计数据,上半年,市区二手住房成交13113套,成交面积119.4万平方米,成交金额179.7亿元,分别下降49.4%、48.6%、51.2%。

  “现在可以说,杭州楼市出现了普跌,真正进入了下行通道。”长期研究当地楼市的快房网首席评论员程伟明说。统计数据显示,今年前6个月杭州市新建商品房销售面积同比下降22.0%,降幅比一季度收窄4.4个百分点。

  供求格局悄然变化

  杭州楼市为什么会率先调整?一直以来,人们对疯涨的楼市以及“十年九调、屡调屡涨”的调控政策颇有微词,然而,当限购限贷这一“下猛药治沉疴”的调控坚持下来之后,楼市最终起了变化。本刊记者调查发现,除了楼市起步早、市场化程度高等原因外,杭州楼市在本轮调控中最明显特征是,抑制需求与增大供应“组合拳”。

  抑需求对杭州楼市有区域特色的“需求类型”特别有疗效。过去十多年,杭州吸引了省内各城市居民,民营经济发达以及遍地“老板”,让杭州楼市的有限供给难以满足全省的巨大需求,加之彼时“炒房团”肆意炒作,杭州楼市一飞冲天“领涨”全国。限购限贷抑制住了投机以及外来需求,需求端重压得以缓解。

  从供应来看,2013年,杭州市区共出让土地225宗,面积为12216.9亩,总成交额为1326.9亿元,土地出让收入紧随北京、上海之后位列全国第三。土地供应就是潜在的商品房供应,据估算,自2010年以来,杭州土地供应量“变现”为商品房的潜在供应量约为2000万平方米,即20万套左右商品房。

  抛开潜在供应不说,数据显示,当前杭州楼市库存已超过13万套,创下历史新高,每月销售套数为六七千套。在此情况下,专家认为,房价松动、下跌是需供此消彼长的市场机制在发挥作用,“面对这一局面,‘千方百计去库存、把房子卖出去才是硬道理’会成为下半年楼市的基调。”

  从现时来看,包括杭州在内的许多城市房地产供需关系发生了结构性变化,由供不应求到供需逐渐平衡,但这并非意味着房价会单向度波动,更关键的因素是预期。

  信贷政策也是重要的影响因素,与成交乏力并行的是个人住房按揭贷款收紧,即使在人民银行召集商业银行开会研究金融支持住房事宜后,首套房个人住房贷款利率优惠也很鲜见,二套房贷利率则普遍上浮10%以上,一些银行仍停发住房贷款。开发商的降价、优惠全部或部分被银行的利率上涨抵消、吞噬,阻碍了“刚需”人群下单。

  政府站在“中间地带”

  风传已久的杭州楼市限购“松绑”消息近日落地,新规解除了对主城区大户型项目的限购,以及萧山、余杭地区所有户型的限购。

  从“市场的归市场”这一点上看,不应简单把当前风起云涌的“解禁限购”看作“救市”,这是楼市重回市场轨道的必由之路。当然取消限购并不意味楼市不用调控,而是要用市场手段重构供给、需求模式,推进房地产税立法、不动产统一登记等制度建设。当前的确要防范“双向调控”变为单边调控——市场的手段没跟上,行政的手段取消了。

  限购“松绑”将带来什么?莱茵达置业董事、总裁陶椿表示,限购取消以后,其实只是给房企一个信号,也就是市场已经触底了,不会奢望取消限购后对成交量带来很大的反弹。景瑞地产集团副总裁吴炜认为,限购和限贷都彻底退出舞台,整个社会的信心才会更足。

  正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出的,在抑制投机和坚持地方政府责任制上,中央政府的态度是一以贯之的。限贷仍在,投资需求无法借助金融杠杆掀起大风浪,而在投资房产获利减少、机会成本增大的当下,又有多少人愿意全款去“炒房”?

  伴随着中国经济由高速增长向中高速增长的新常态转变,房地产行业从投资占主导向居住基本属性转变。“放水”救楼市刺激增长的做法已成过去。不打压也不刺激,政府站在“中间地带”,房地产业才能健康发展。□

  (原标题:杭州:卖出去是硬道理)

  成都主城区楼市价格仍面临下行压力,开发企业资金链紧张加剧。而开发商所期待的“政策市”,无疑是水中望月

  文/《瞭望》新闻周刊记者胡旭

  2014年上半年,在全国楼市不景气的大气氛中,成都亦未能幸免,销量、供应量双双下降。就在上半场艰难画上句号之时,全国刮起的“住房限购松绑潮”波及成都。7月中旬,松绑的消息迅速刺激了当周成交量,创出了年内新高。

  采访中,专家为《瞭望》新闻周刊记者分析说,由于微调政策刺激,成都楼市购房者和开发商信心将短暂回笼,进而带来成交量的缓慢回升,但下半年价格大幅波动的可能性极小。下半年政策层面没有很强的预期,即使有也只能是局部的、个别的常规动作,不会出现所谓的全面救市,不应期待“政策市”再现。

  成交小高峰难改房价颓势

  7月17日,成都主城区住宅成交量达到519套,与前一天相比涨幅近两倍。同时,据中指院监控数据,当周成都主城区商品住宅成交面积24.83万平方米,环比上涨达100%;成交套数2132套,环比上涨也达到87%。而世家机构的监控数据显示,当周成都市主城区商品住宅户均成交面积达107平方米,成交均价11671元每平方米,均创年内新高。

  到目前为止,成都官方没有正式确认住房限购政策已经取消。显然,开发商绝不会放过这最好的营销时机,不少看房者这些天都陆续接到销售顾问的短信,大意多为“限购取消,房价反弹概率增加,建议出手”。连本地“销冠”蓝光地产也在传闻出现后第一时间释出旗下品牌楼盘优惠信息,试图抢占政策变化后的第一波市场。

  中原地产华西区总经理庄泽宝表示,若真的取消限购,短期来看,会在一定程度上刺激购房者预期,减少观望情绪,开发商也会乘机加推房源,加大营销力度。

  事实上,对已经低迷半年的成都楼市而言,此时不管“限购松绑”是一剂强心针还是安慰剂,都足以点燃开发商掩盖不住的推盘热情。用锐理数据品牌营销中心总经理郭洁的话来说,上半年成都楼市“量跌价稳”,开发商比谁都着急。

  嘉联地产发布的数据显示,上半年成都主城区住宅总供应面积271.68万平方米,环比下降44%,同比下降45%;总成交面积405.13万平方米,环比下降25%,同比下降10%。

  不少人注意到,成都楼市上半年多个高端楼盘相继出现大幅降价,引发市场热议,甚至有人预言“拐点”将现。来自四川省住建厅的最新报告在强调成都整体房价较为稳定,未出现大面积、大幅度价格下降情况”的同时,也指出,房地产企业的销售压力进一步增大。

  据统计,6月末四川省商品房待售面积为2016.95万平方米,同比增长15.7%。庄泽宝也表示,从他了解的情况看,虽然均价表现不明显,但上半年成都楼市价格下行压力相当大,对资金链紧张的开发商来说十分困难。

  调控政策中性特征

  实际上,在6月下旬,成都市就出台“关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施”,其中明确提出,支持居民合理住房需求,优化房地产政策,促进居民首套房和改善性住房消费。有分析称,相关部门可能在为下半年放松楼市调控做铺垫。

  但庄泽宝则并不认同,他认为,成都近来关于楼市的一些调控都是常规动作。比如,将提高买房落户条件到90平方米,实为重新调整灾后重建政策,而且是收紧方向;又如推出存量房线上交易服务平台,实为规范市场秩序;而限购的取消,似乎预示着行政限制手段的退出,长期看来,这些措施都不会对下半年楼市的供应和价格产生实质影响。

  世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文也坦言,房地产市场以及房价的走势,会同时受到多重因素制约,在考量限购政策变化是否一定会对市场产生利好的同时,必须注意到是否有负面因素产生抵消。

  庄泽宝指出,下半年成都楼市的走向还是需要从市场属性来观察,一个最基本的事实是,成都目前仍然是一个刚需驱动的市场。嘉联地产的数据显示,上半年成都主城区成交面积为70~90平方米的占比达到44%,印证了他的观点。

  而刚需市场最大的影响因素是购买者的支付能力,直接相关的不是限购而是银行房贷政策,包括贷款利率和首付成数。庄泽宝分析,一方面,预计央行下半年会继续坚持定向调控原则,另一方面,银行也会继续坚持多套住房的差别化贷款政策。因此,不能期待流动性全面放开来触动房价反弹。□

  (原标题:成都:“下半场”难有“政策市”)

  伴随交通等旅游配套日益完善,以旅游地产为核心品牌的海南地产业,在动荡中迎来了品质提升的破局关键期

  文/《瞭望》新闻周刊记者郑玮娜魏骅

  海南楼市在全国具有一定的风向标意义。2014年海南楼市整体跌宕下行,粗略统计较前两年高位下跌近4成。

  近日,《瞭望》新闻周刊记者在调查中发现,受限于国内实体经济持续走弱,内地资金投入放缓,海南国际旅游岛旅游地产难以短期内提振。业界专家建议,宜通过合理的政策性调整,促进国际旅游岛旅游地产的转型升级。

  市场遭遇艰难盛夏

  受房地产市场限购及信贷紧缩政策的持续影响,今年以来,海南省房屋销售面积与销售额双双下降。上半年,全省累计房屋销售面积为464.58万平方米,同比下降18.8%,降幅比一季度扩大12.6个百分点。累计房屋销售额为488.08亿元,下降12.5%,降幅比一季度扩大3.6个百分点。

  “海南楼市的承载力相对较弱,所以在大环境低迷时,海南楼市迎来了十分艰难的盛夏。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说,虽然部分楼盘依托海南得天独厚的环境资源优势和价格优势频频“出招”,但旅游地产作为“非必要性消费”的关注度正在下降,尤其是琼海等基础设施配套相对薄弱的区域,2012年之前楼市泡沫的水分基本被“挤光”,甚至出现了超过70%的下跌。

  三亚湾红树林度假世界营销总监车旭说,粗略统计旅游地产在海南楼市的比重应超过8成,无论是广义的旅游地地产还是旅游地产,其针对的购买群体都是非刚需群体,“海南的刚性住房需求主要集中在海口市,尽管海口市已经放开限购政策,但现行的限贷政策、投资环境都会对非刚性需求产生强烈的抑制性作用。”

  两极分化致楼市加速洗牌

  由于销售额和销售量持续下滑,海南房地产企业的资金链趋于紧张,导致海南房地产企业加速洗牌。从今年初开始,万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红磡香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇。王路认为,一系列收购完成后,2014年下半年各名企将逐渐展开注重品质的竞争。

  专家认为,剥离资金周转压力的竞争,将让企业有时间和精力深耕项目本身的品质,这也正是旅游地产的实质。“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远,除了基础性的配套设施,旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化的旅游体验。

  在业内人士看来,大企业需要考虑的不仅是项目回报本身,而且是思考整个区域的发展潜力和未来数十年的发展预期。比如,王路认为,楼市洗牌的同时,随着海南省陆海空交通等主要配套设置的陆续落地,也让国际旅游岛迎来了旅游地产全岛竞争阶段。

  期待补齐服务短板

  经历了多年前楼市泡沫弯路以及国际旅游岛政策出台后的大起大落,海南地方政府一直在努力探索一条房地产业持续健康发展的路子。

  王路、车旭等业内人士认为,由于海南自然条件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素,海南宜区分刚性需求与投资性需求的限购政策,根据国际旅游岛的定位松绑限购限贷等政策,针对三亚、海口等核心区、旅游区进行细致的区分定位,在保证刚需人群不受整体房价影响享受保障性住房的同时,适度放开旅游区域的购房指标、面积标准及贷款限制,避免“一刀切”的政策对市场健康运行造成负面影响。

  “海南东线一些地方政府受制于土地财政压力被开放商‘绑架’,开发商在没有依照合同同步开发旅游配套基础设施的情况下,政府却缺乏有效手段予以监管,致使所谓的旅游地产再次沦为难以可持续发展的旅游地地产。”王路说,因此在这一个环节上,除了市场本身的作用,地方政府也应当夯实自身的监管能力,提高行业准入门槛,提振国际旅游岛的旅游地产附加值。

  再比如,海南得天独厚的自然环境和气候为养老地产带来了广阔的市场前景。本刊记者走访调研发现,由于部分地方政府工作人员对“养老”等概念的曲解,致使各地对“养老”型旅游地产及配套设施的跟进力度“参差不齐”。

  车旭等人建议,目前市场行为的自我净化功能相对有限,政府宜负起监管责任,通过政策把关让人力、物力流向旅游和养老等高附加值地产,逐步转变低附加值和投机性地产的发展路径。

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