据亚太城市房地产研究院统计数据显示：自去年9月到2014年8月1日，全国已有31个城市取消或放松限购政策，超过46个限购城市的三分之二。这说明中央房地产调控见底，地方楼市政策出现拐点，下半年二三线限购城市有望全面取消限购。从当前市场发展态势来看，由于今年房地产回归市场化与中央楼市“双向调控”的指导思路以及住建部去库存的表态，一些库存偏大，存在较大去化库存压力的二三四线城市，取消限购政策是大趋势。尽管大多数城市没有发布官方通知，但这似乎并不妨碍限购松动所呈现出来的“燎原之势”。按照这一趋势，除一线城市外，年内绝大多数二三线城市陆续取消限购政策将成为大概率事件。

　　限购退出历史舞台成大趋势

　　据统计数据显示，自去年9月到2014年8月1日，已有31个城市取消或放松限购政策，占到46个限购城市的八成左右，这说明限购政策退出历史舞台成大趋势。46个城市的限购政策调整可分为四类 ：一是（公开发文）明文取消或调整限购的城市12个：南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、苏州、无锡、杭州的萧山区余杭区、温州、宁波、青岛、合肥，占比25%。二是（只做不说）无明文取消但放松的城市19个，占比55%。三是（传言但未放松）传言放松实际未放松执行的城市8个，占比20%。四是（未放松）未放松未调整限购城市7个，占16%。因此，未取消未调整的二三线城市限购政策将在下半年全面放开，一线城市的北上广深限购政策不排除区域调整，全面放开至少要到2015年上半年。

　　当前地方退出限购五种路径

　　除一线城市与已取消的限购城市外，剩余14个城市的限购政策将会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。

　　按照当前31个城市限购政策松绑的特征与退出路径看，可分为五类型。一是调整限购资格认定标准，扩大符合购房资格群体范围。譬如扩大城市区域与缩短社保证明及纳税证明缴纳期限等。二是实施新型城镇化、城市群战略，通过户籍改革侧面突破限购。譬如买房落户、异地高考、人才引进等。三是高端豪宅楼盘首先取消限购，不同需求市场执行“差别化”的限购政策。譬如西安60平方米以上，长沙、无锡、苏州90平方米以上，青岛、武汉、杭州主城区140平方米以上不限购。四是限购政策调整执行“只做不说”，最终逐步取消。五是下放限购资格审批权限，变相放松限购政策执行力度。

　　全国46座限购城市呈现分化

　　根据限购调整的原因与背景看，执行限购的46个城市已出现明显的分化。一是一线城市因其人口控制与经济风向标的市场预期因素，预计限购政策将执行到2015年上半年。二是二线城市因经济相对好，但区域供求不平衡，区域放松是大趋势。三是二线城市中经济一般的城市及三线城市因库存过高与供应过剩，则会全面放松限购。

　　基本上可以分成四类限购政策调整方向，一类是明文取消或调整限购政策的城市，主要是迫于楼市下滑严重，库存积压，销售周期超过合理期，土地市场不振、房企资金链紧张等问题。二类是无明文但放松执行限购政策的城市，基本是考虑到以缩小区域、提高购房套数、放松执行力度为主，意在去库存。三类是传言但未放松执行限购政策的城市，则是库存压力决定其不久或有实际执行可能。四类是没有调整的或无变化的城市，集中于供求紧张与房价上涨、库存合理的一线城市与部分二线城市。因此，随着楼市的深刻调整，问题将会进一步凸显，虽然目前还处于传言阶段，但不久的未来可能就会付诸实施。

　　取消限购刺激楼市效果有待观察

　　在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行“松绑”的冲动不断加剧，已有28个城市的限购政策调整并成蔓延扩容趋势。目前限购政策迎来逐步退出的“窗口期”，下半年有望超过40个城市放松限购政策。不过，限购松绑是否能直接刺激成交，缓解地方高库存的压力依然是未知数。从明确松绑的5个城市来看，效果并不明显，主要是房贷与信贷未放松，导致需求产生挤压效应。毫无疑问，松绑楼市限购的城市将会越来越多，口径也会越来越宽。但二三线城市限购调整到底能对市场面的长期带来何种影响还有待进一步观察。目前取消或放松限购政策已成大概率事件，但这对部分地市已呈下滑趋势的楼市来说，很可能只是杯水车薪，类似温州楼市走势的结局难以避免。限购政策松绑之后房价仍然“跌跌不休”的温州就是前车之鉴，部分库存高、供过于求的城市即使取消限购也救不了不再景气的楼市。

　　信贷与房贷松绑决定其作用

　　从央行喊话到银监会再三强调到现在，除了北京、上海、武汉、东莞等几个城市的少数银行对首套房给予支持外，我们至今没有看到更多银行跟进。现在还没有哪家银行敢把首付比例恢复到三成以下。总体而言，我国的个贷政策依然紧绷，逐渐松绑的银行数量很少，松绑速度缓慢。中国农业银行在国有四大银行中率先放出“首套房贷款利率下调”的消息，首先是向银监会示好，其次则为贯彻中央的差别化的房地产信贷政策，同时也有“进一步吸收业务”的考虑，与此同时也说明，农行开始逐渐看好房地产市场了。而一些商业银行之所以近期对首套房按揭开闸，这或许与今年的两次定向降准有关。与此同时，今年二季度，央行还曾两度向商业银行再贷款。据估算，通过上述两项措施，央行累计释放流动性资金近5500亿元，相当于降准50基点的效果。

　　国有大行对房贷利率的松口，无疑成为一剂深深刺激市场的“强心剂”。国有大行个人房贷利率松口，源于7月23日晚间国务院常务会议提出的抑制金融机构筹资利率不合理上升。目前，北京、上海房贷现利好消息，出现了9折的优惠房贷利率。东莞此前房贷难也一直是常态，在央行召开住房金融服务专题座谈会力挺首套房贷后，东莞市场也出现了房贷利率“松绑”的迹象。东莞虽未出现优惠利率，但是上浮幅度已经出现下滑。两个月前，东莞各银行首套房贷款利率上浮一般在15%~30%之间，当前中信银行等商业银行的首套房贷利率上浮为10%，交通银行上浮15%，东莞银行则上浮15%。在放贷时限方面，多数股份制商业银行表示，只要资料齐全，10个工作日就可放贷。

　　（本文由亚太城市房地产研究院院长谢逸枫供稿，文中观点不代表本报立场）