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要避免地方救市无序化 楼市去库存要与结构调整相结合

  • 发布时间:2014-08-07 09:33:02  来源:新华网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  有管理层“千方百计消化库存”的尚方宝剑,各地掀起了轰轰烈烈的楼市“去库存”运动,被称为调控利器的限购已经被冲击的七零八落,前两轮楼市调整时被各地广泛采用的减免契税、购房补贴、购房入户、降低公积金提取门槛、提高公积金贷款额度等等,又重出江湖,而且力度有增无减。更值得关注的是,近期地方救市举措有很多新动作,如四川省财政补贴银行首套房贷、广西允许公积金异地提取、福建二手房转让免营业税、绍兴第二套房贷政策坚持“认房不认贷”等等。

  楼市去库存需数年

  库存压顶是各地挖空心思出台各种救市力举的直接原因。根据研究机构的监测,主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右,创下2010年以来的新高,即便是被称为楼市“避风港”的一线城市,平均消化周期也达到11个月,也将在未来不得不面对消化库存的难题。而且,未来供应还将源源不断地到来。根据国家统计局披露的数据,目前处于施工状态的商品房建筑面积有61亿平方米,若按照过去5年商品房年平均10.9亿平方米的销售规模算,即使不再出让新增土地,在建面积也可以消化6年,若考虑到地方政府储备待出让的土地、开发商手中囤积待开发的土地,未来潜在供应够7~10年来消化。

  因此,未来还会有更多的城市加入救市的队列中,也会发布更多的救市新举措。但问题是,一方面,地方政府五花八门的救市行为是否符合国家对于楼市调控的指示,如更加强调市场的作用、与新型城镇化契合起来、调控楼市供应结构等等;另一方面,就地方而言,救市举措意在促进行业长期发展,还是仅仅为了激活楼市以解短期之需?此外,地方政府救市是否合理、合法和合规,特别是涉及财政资金和公共基金(如住房公积金)的使用等。

  去库存要与结构调整相结合

  国家对于供应过剩城市提出“千方百计消化库存”的指示,事实上意味着下半年楼市的主题已经从“分类调控”切换到“去库存”。但是,国家所言的“去库存”要与近期全国住房城乡建设工作座谈会提出的“加强房地产结构调整”和“完善房地产项目周边配套设施”紧密结合起来。这意味着,在住房供应政策上,一方面,地方要调控开发商增加中低价位、中小户型等适合“刚需人群”(目前占市场主体)的住房,另一方面要加强住房供应与居住生活配套供应同步推进,此外还要顺应供求严重失衡的现实,指导开发商降价销售。

  国家不希望看到,地方政府通过激活需求来“托市”,维持畸形的供求结构,传达市场又将进入新一轮繁荣期的错误信号,这尽管会在短期内增加市场需求,但无法改变供求总量和结构严重失衡的局面,还会错失楼市顺利调结构以达到消化库存和软着陆的目的。近期,国家在户籍制度改革、不动产登记制度改革、棚户区改造等方面的提速,尽管其重心在“调结构”、“促转型”,但同时也为楼市创造可持续的需求,而消化库存、楼市软着陆也就顺理成章。

  未来,楼市需求潜力很大,但主要集中在城市现有无房户、新增城市移民等,这些人群的住房支付能力较低,对生活成本敏感,对于公共配套设施的需求较强,这就要求地方政府要将“去库存”举措与顺应市场需求特征,调整供求结构、增加有效供应紧密结合起来。但是,目前地方政府的救市措施尽管五花八门,但万变不离其宗的是旨在激活短期需求,而在调整供应结构、完善公共服务配套等方面鲜有动作。

  楼市下滑对地方经济影响很大

  地方政府急于救楼市,甚至不惜加强行政干预(地方发文要求银行降低二套房贷首付)、乱用公共财政资金,其背后的逻辑是,楼市下滑对于地方财政收入、经济增长、政府主导的项目等等造成了很大的影响。2014年上半年,全国有22个省市自治区国内生产总值(GDP)增速不达标,楼市下滑是主要原因。而且,过去几年楼市繁荣充盈了地方政府财政,基础设施、区域规划、产业项目纷纷上马,今年不仅是债务偿还的高峰期,也是项目资金投入的密集期。

  但是,今年上半年,占大头的房地产营业税告别动辄20%的增速,下滑到6.6%;上半年土地出让金26%的增速是2013年土地出让金缴纳滞后的反映,今年6月份土地出让金已经下滑到7%。楼市对财政税收的冲击,将使地方政府上述雄心勃勃的发展计划停摆,救市心切也就不难理解。因此,地方政府旨在“去库存”的各种举动并非从长效机制出发,促进行业长期发展,而是通过激活楼市,缓解地方短期经济增长压力、财政税收压力等。本质上,地方政府救市举动仍旧希望延续土地、楼市在地方政府融资、财政、经济增长上的作用。

  地方政府救市应该合法合规

  值得探讨的是,地方政府救市是否合理、合法和合规。一方面,动用财政资金补贴楼市需要坚持公共的原则,对于首套住房实施适度的财政补贴,笔者是赞同的。因为在房价高企时期,首套购房人群住房支付能力不足,各国对于首套住房购置均给予财政支持,或者通过政策性住房银行,或者通过政府担保。在我国政策性金融供给不足而银行紧缩房贷时,财政补贴发挥着政府支持的角色;另一方面,公积金贷款和提取要集中支持保障房和首套住房购置,这样能够扩大额度、降低贷款利率,真正发挥支持刚需人群的作用。

  对于公积金二次贷款、扩大提取范围、异地提取等,笔者坚决反对。特别是,在公积金额度有限、不能流转的情况下,更要用到刀刃上;此外,在商业银行紧缩房贷的趋势下,有限的个人住房贷款资源首先要集中支持保障房和首套住房贷款,首付比例可以降低,利率要恢复到折扣优惠。而对于二套房贷,笔者不赞同降低贷款首付成数和利率水平,一方面,改善性需求和投资需求无法识别,另一方面是银行长期的、优惠的、额度大的个人住房贷款资源有限。目前,国家仅仅提出要“千方百计消化库存”,但对于各地救市措施的边界和范围并无原则性的规定,而从目前各地实施的救市措施看,已经偏离了国家对于楼市未来发展的新思路,亟待需要规范和纠正。

  (李宇嘉 作者单位:深圳市房地产研究中心)

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