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社区生活圈:打造“商住一体化”后时代复合型城市生活空间

  • 发布时间:2014-08-07 02:33:51  来源:燕赵晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  随着人们生活水平的提高,购房者开始追求物质、精神层面上更高水平的享受需求。越来越多的开发商们为了满足购房者需求,提出了“商住一体化”模式,将住宅与商业结合在一起,使业主们尽可能方便的利用社区带来的各种便利,方便大家的生活。这种复合性的城市空间既可以提高地段自身价值,也可以提升楼盘的升值潜力。无论是购房自住还是投资,楼盘周围的生活配套绝对是重点考虑因素之一。如果家楼下就是一个购物天堂,餐饮、娱乐、悠闲、购物一应俱全,不用大费周章地外出购置生活品了,闲暇时还可以下楼喝喝咖啡,酷爱购物的你在家门口就可以一起解决,省去交通拥堵带来的坏心情,在家里就可以享受轻松便捷、时尚品质的幸福生活。

  □本报记者 李小白 水墨

  底商社区“商住一体化”

  便利的生活圈子就在你家楼下

  代表项目:紫晶悦城、鑫界9号院、奥北公元、百岛绿城

  便利方式:便利店、咖啡屋、餐馆、银行等构成生活所需

  底商最能与社区的生活联系在一起,因为底商就在你家楼下,这些底商将构成你生活中重要一部分。判断一个社区生活是否便捷,在很大程度上是要看,你家的楼下是否有“吃喝玩乐购”的地方,当然这些“吃喝玩乐购”的地方主要是以便利店、咖啡屋、便当式小型餐馆、饰品小屋、银行等与人们生活息息相关的日常便利所需构成。

  按照服务对象划分,这些“吃喝玩乐购”的地方可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。

  “生活方便”是未来人们选择社区居住的重要方面,而底商的形成和开发将使得这一“生活方面”成为现实。底商不得不成为人们生活最初的“保障”形态,人们的生活质量和生活方式也将因此而发生改变。省会石家庄有不少新开发的楼盘在底商“便利生活”方面的打造颇有创新,它们将小区变成生活气息浓厚的小社会,拉近了生活与商业街道的距离感。

  例如紫晶悦城红街,这是紫晶悦城项目内的商业街,类似底商的商业街。涵盖了酒店、写字楼、公寓、品牌百货超市、街区商业、大型住宅社区、高端养老机构等项目。

  鑫界9号院420000平方米法式尊贵府邸,定位超大型高端楼盘,由高端住宅、5A写字楼、星级酒店、精装公寓、法式风情商业街等繁盛居住配套在此聚合,浑然天成,充盈9号院的豪奢生活。

  “奥北商圈”也是省会高端社区的商业配套最为出色的典范商业之一,奥北公元沿街有独立产权商铺。打造一个集房地产、高端商业、酒店、专业汽贸产业园区、旅游文化为一体的城市消费新商圈。

  百岛绿城社区配套建设力臻完善,情景商街、豪华会所、北大公学幼儿园、师大附小、社区卫生站等,可谓全能生活,一步到位。

  综合体型“商住一体化”

  走在憧憬与快捷的“城市大生活”中间

  代表项目:祥云国际、盛邦大都会、帝王国际、长九中心·公园9号

  便利方式:商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等构成“城市生活空间”

  “人们为了生存来到了城市,人们为了生活的更好,留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括,人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质,那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。

  城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的能动关系,从而形成一个多功能,高效率的综合体。城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、O(office)办公室、P(park)公园、S(shopping mall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓,组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。

  城市综合体与传统商场之间已经不能并驾齐驱,传统商场缺少太多的现代生活气息,而城市综合体则满足了现代都市人的生活消费方式。人们在综合体中除了“吃喝玩乐购”之外,还可以参加休闲、游乐、体验、互动、挑战的消费活动主题,这里将满足人们的生活所需,还能给人们带来更加丰富多彩的生活乐趣。

  例如祥云国际项目,在未来,不管是来这里的居民,上班的白领,还是前来购物观光、商贸旅游、运动娱乐的人们,都能感受到无处不在的休闲氛围,获得前所未有的休闲体验。

  帝王国际写字楼部分,将打造曼哈顿财富中心式的“城央之上·王者大成”的综合性商业体。帝王国际曼哈顿财富中心,集世界级5A写字楼、酒店式国际公寓、商业旗舰店集群、高端餐饮、休闲娱乐等多种业态于一体。

  盛邦大都会是集居住、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的城市综合体。规划90万平方米商业配套,业态涵盖大型商业、综合商超、星级酒店,5A级写字楼,精装公寓等。

  长九中心·公园9号项目中将会规划建设数栋5A甲级写字楼。沿街商业:紧邻珠江大道,框架结构,因为没有剪力墙的障碍室内空间更加开阔,可以自由分割无限扩容;所有商业均可两面展示;与住宅底商不同,长九中心底商没有业态经营限制,使得这里的居民可以享受丰富多彩的“生活便利”。

  0.5半径生活“商住一体化”

  “僻静”空间中体味高分值“舒适感”

  代表项目:光华里、星河盛世城、凤凰绿都、东胜紫御府

  便利方式:必备型的业态突出日常生活功能,满足居民基本需要

  居住区商业以服务居住区居民为主,满足居民日常生活多样化需求,商业网点规模适中,可以实现大部分社区商业功能,居住区商业业态业种的需求略低于社区商业中心,商业网点的数量与规模介于社区商业中心与邻里商业之间。

  如果没有密集的大规模“日常生活便利的底商”+具有“城市主题的综合体”的社区,那么它的周边“0.5公里”的生活半径圈子必须具备,这一0.5半径生活“商住一体化”的社区,其最大优点是可以远离商业的喧闹和嘈杂,这一类社区实现了纯粹意义上的“家”,也就是相对比较僻静的居所,但由于这一类社区具备了“0.5半径生活”的圈子,其居民生活又显得那么便利,也就是说,舒适感的指数将会大幅度提高。

  这一“0.5半径生活”圈子的周边,大多有必备型的业态:包括果蔬店、熟食店、中小型超市、便利店、中小型餐饮店、早餐店(点)、经济型旅店、中小型药店、家电维修服务中心、洗车服务、美容美发店、洗衣店、洗浴、再生资源回收、家政服务、房屋租赁等中介服务、冲印店、报刊亭、体育文化用品专卖店、家居用品、花店、母婴服务中心、桶装水配送等。服务半径不超过0.5公里的划分范围,服务社区内居民,重点突出日常生活功能,以满足社区居民基本需要为目标。

  例如:光华里项目地处长安区核心黄金地段,虽然自身没有大型商业群,但项目紧邻和平路一环边,周边有学校、医院、银行超市等生活配套设施。项目南边紧临的就是广安大街CBD中心和北国商圈。

  星河盛世城汲取中国文化底蕴和世界建筑精髓,成就一个城市的荣耀盛典。其生活半径圈子还可以在“建华百货、先天下、北国商城”大型商业中心得以实现。

  众美凤凰绿都位于石家庄市南二环东二环交叉口以南,项目毗邻东南商圈,生活半径可以联邦东方明珠商圈和万达商圈实现。

  东胜紫御府不仅是桥西区生态宜居大盘。未来打造集餐饮服务、娱乐服务、休闲服务、综合服务及现代服务业为一体的桥西区标志性商业建筑集群——黄金商街。

  业界观点

  “公益”与“功利”的“全覆盖”

  同事从挪威探亲回来,感觉那里的生活还是不如石家庄的社区来得方便:附近没有商超、便利店和饭馆,也没有菜市场,买菜只能到超市。那里的日常所需,通常靠“一周一车”地往家“拉”,基本没有“随吃随买”的概念。中外差别当然与生活理念、生存环境、人口密度、商业规划有关,但国人还是习惯于“就近解决一切”的生活样式。

  省会规划打造的“51020生活圈”,将形成三级社区商业网点布局,其服务密度之大,网点之多,业态业种之丰盛,仅凭想像,估计没有人会怀疑“步行5分钟可到便利店、10分钟可到大中型超市、20分钟可到区域商业中心”的美好愿景。到那时,新增的10个标准化社区商业中心、30个社区商业中心和150个居住区商业,将铺陈出气势宏大且琳琅满目的便民商业网络,大小商业圈或勾连或融合或交汇,居民步出家门,举头可见果蔬店、快餐店、洗衣店、超市、便利店、洗浴店;多走几步,即可直达健身休闲、文化娱乐中心、图书店、宾馆、维修站、家政服务、婚纱摄影、废物回收等场所;而社区商业服务功能的延伸,还可向居民和商户提供专业的法律咨询、养老,甚至供暖、制冷、安保、保洁、维修、送饭、送医、定期探望、紧急救助等服务。

  这种公益色彩浓郁的全覆盖式的商业网络,既方便了居民,又能拉动内需,且这种服务业产生的GDP质地很“轻”,颜色很“绿”,不会造成令人深恶痛绝的工业污染,可谓善莫大焉。

  然而,我们在想像一个商业功能齐全、业态和布局合理的新生活圈的同时,更应该考虑如何杜绝由此产生的不和谐音,使我们的家园永葆恬然栖息、舒心安享、世代托付的氛围。

  历史的经验告诉我们,广义的“商住一体化”容易生发的问题不在少数。如扰民问题,此起彼伏的商业活动如何控制?油烟、噪声如何治理?还有,如何防止商户侵占绿地、车辆与道路和行人之间的矛盾、商业活动与交通的冲突等等,都是需要规划者先行考虑的难题。

  城市发展需要商业同行

  近日《社区商业发展专项规划》的出台,石家庄分级化的商业网络发展蓝图日趋明朗。其实这些年随着大型住宅社区的开发,社区商业地产的发展规模也随之加大。这些社区商业体量较大,部分社区商业地产项目除了引进大型连锁超市外,还计划打造特色商业街或者综合商业步行街等内容,以期能够借助区域经济发展来拓展出新的区域性商业中心。

  但是趋势和规划并不代表现实和成功,在发展过程中应该注意以下几点:

  1、开发商作为此类物业的开发主体,受限于资金要求,自持经营的比例较小,分割出售后,散户投资者为了尽快盈利,容易发生招商重叠等状况,后期经营管理容易出现问题,会影响各商业业态的稳定经营。所以持有型社区商业模式利于长线经营,最终形成商业氛围和特色,从而避免商铺之间的非良性竞争对投资回报的损害,可以尽快形成区域商业中心。

  2、政府应该在区域商业的发展中起到更多的引导作用。商业服务和消费需要的确定需要科学的计算,开发商难以独立的完成对区域的消费人群、需求和能力等因素的综合计算,这需要政府在更高的高度上,综合更多的数据和因素,给区域商业做出明确的引导,使开发商在业态组合和后期经营上有的放矢,这很重要。

  3、不同档次的住宅和公寓对商业业态的需求不同,比如对健身设施的需求,公寓和高端住宅远高于普通住宅等,所以在社区商业分析中,应仔细分析社区内人群的各项条件,在中强度需求商业设施和低强度需求商业设施上做到精准设置。

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