7月是今年济南楼市最“精彩”的一个月。执行了3年多的限购政策取消，让网签量出现暴涨，冷冻了两个多月的土地市场也再次迎来成交。但是，量的增加并没有带来质的改变，7月济南新房价格继续下跌，开盘量也仅有去年的一半。土地交易虽然恢复，但全部为底价成交。不少业内人士认为，限购的取消不会让楼市真正“热”起来，限贷政策的松紧才能决定未来楼市的走势。 记者张阳阳马妍

　　[成交]取消限购没让成交真正变多

　　据济南市住宅与房地产信息网数据显示，2014年7月济南新建商品房成交12400套，环比6月份的6459套暴涨92%，近乎翻倍，同比来看，2013年7月济南市共成交商品房5649套，比今年少了一半还多。成交量如此大的增长与济南放开限购政策有着直接联系，限购取消后的22天里，济南市共网签商品房10008套，超过去年以来的任何一个月。

　　但是从成交走势看，7月商品房成交如“过山车”般，中间高两头低。在7月前三周，成交量不断上升，第3周达到顶峰，接着第4周、第5周持续走低。济南楼市之所以呈现这样的走势，一切都是源于取消政策限购。

　　有业内人士分析，限购取消后，网签持续走高有两方面原因：一是部分被限群体先买了房，趁限购取消补办手续。二是，先前观望的刚需购房者担忧房价上涨，出手购房。

　　但据克而瑞数据显示，7月第二周，在新增的网签数中有四成是疑似补签。对于多数刚需购房者来说，“限购”对于他们的意义不大，而最重要的是“限贷”。许多以前被限购房者表示，虽然放开限购了，但没钱买房。因此，网签量短期内暴涨并不能说明限购取消对于刺激市场的意义。

　　从济南7月份网签走势中，也可以得出这样的结论。在迎来短期的高涨之后，网签量迅速走了下坡路。

　　值得期待的是，济南部分银行首套房贷开始松动，购房者办理房贷不再需要办理社保证明。也有业内人士称明年或将全面放松限贷，或许到那时，成交量才会真正暴涨。

　　[开盘]7月开盘量同比下降近一半

　　据本报记者统计，7月份新开盘和加推项目的楼盘总数仅为7个，项目分布在济南市的东部、南部和西部。7个楼盘开盘当天成交的总数近500套，其中开盘当日最高成交的楼盘为西部的一楼盘，当天成交190套，成交最低的楼盘也位于西部，当日成交仅为30套。

　　所有开盘的楼盘在销售方面几乎都采用了“价格优惠”的方式，优惠价格从2万—5万不等，价格仍然是楼盘促进销售的不二法宝。记者算了一笔账，开盘当日成交量最高的楼盘，销售均价为8600元/平米，以100平米计算，总价为86万元，其给出的优惠折扣为85折，并且三日签约按揭的话还可再享98折优惠，如果按照这种方式计算，一套原本86万元的房子最终可节省143620元，如此大优惠的力度吸引了不少购房者出手。

　　在解筹率（参与认筹的客户成功选房的比例）方面来看，7月份新开盘楼盘的平均解筹率为65.9%，其中最高的为84%，最低的为44%。记者发现，7月开盘或加推的项目普遍成交量不高，均维持在50套以下的水平。

　　与去年同期相比，今年7月的开盘数量同比下降了近一半，从开盘数量上可以看出开发企业对市场现况还是保持比较谨慎的态度。

　　从时间上来看，7月前两周开盘量较少，总共只有两个楼盘开盘，但是在限购政策解除后的两周里，房企入市的步伐开始加快，两周内5家楼盘开盘。

　　[房价] 房价再次跌回去年水平

　　多项数据表明，7月济南房价继续下降。并且降幅继续扩大，甚至7月济南市新建住宅价格同比出现下跌，并且这是今年以来的第二次。

　　据中国指数研究院发布的7月价格指数报告显示，济南市新建住宅价格环比下跌0.84%，样本平均价格为每平米8765元。这是继6月以来，新建住宅价格第二次下降，并且降幅相比6月增大了近一倍。同时在房价连续环比下降的背景下，济南市新建住宅价格再次回到去年同期水平，同比去年7月下跌0.06%，几乎持平，这是继2月济南新建住宅价格同比下跌后第二次出现此情况。

　　同时，根据克而瑞信息集团、易居房地产研究院、中国房地产评测中心联合发布的7月“中住288指数”，济南市7月一手房价指数为1125.3，环比下降4.1，跌幅为0.36%，且跌幅比前两个月有所增加，这是济南房价指数连续第四个月出现下降。

　　虽然两项数据统计的范围和物业类型不尽相同，但对于济南房价的走势的判断却基本相似，那就是济南房价7月继续下跌，并且跌幅继续扩大。

　　从全省范围来看，通过两项数据均可以发现，房价下跌的城市数量在增加，并且跌幅进一步扩大，从百城房价指数来看，7月山东纳入统计的11个城市有9个新建住宅价格出现下跌，与6月持平，但是大部分下跌的城市跌幅在扩大，跌幅最大的菏泽环比下跌了3.05%，比6月2.12%的跌幅增加了近1个百分点。而6月涨幅最高的潍坊在7月也出现了下跌，跌幅达到0.73%。

　　从中住288指数来看，山东纳入监测的17个城市中，济南、淄博、聊城、泰安、莱芜、菏泽、临沂、枣庄、东营和烟台10个城市7月一手房价格指数出现下跌，下跌的城市数量比6月增加了一倍。

　　上半年全国房地产市场整体喊冷，进入下半年并没有好转的迹象，造成了房价的持续下跌，这也直接影响到山东大部分的城市。除此之外，有业内人士指出，济南市取消限购政策后，大量补签的加入，虽然变相的拉高了成交量，但由于补签房多在几年前便已购买，所以价格较低，也变相的拉低了整体房价。

　　二手房方面，7月二手房价小幅上涨，据搜房济南房产评估网统计显示，7月第四周，济南二手房住宅挂牌均价为10362元/平方米，比6月第四周的10359元/平方米仅上涨3元/平米，几乎没有变化。

　　[土地] 7月土地全部底价成交

　　根据世联行提供的数据，7月份的土地成交数量为8宗，成交面积为405652.56平米，值得注意的是，8宗土地全部为底价成交。其中东部成为主力，占总成交的71.4%。供给方面，7月共推出土地2宗，供给面积为16051.15平米。

　　并且从拍地的房企来看，国内一线房企拿地还是较为谨慎，本月土地成交中，除去绿地集团为国内一线房企，其余达成土地成交的均为本地房企。

　　有业内人士分析，土地成交数量的减少一方面是因为企业对市场持有不确定性的预判，另一方面也与土地供给偏少有一定关联。7月第一周土地的供给和成交均为零，第二周土地供应为零，成交块数为4，第三周的土地供给为零，成交块数为3；第四周的土地供应为2，成交块数为1。土地供给数量偏低、供给土地面积偏低都很难吸引有实力的开发商。

　　同比来看，去年7月济南的土地成交数量为15块，今年同比下降46%；去年成交面积为716410.88平米，今年同比下降43.4%。在2013年的土地成交企业中，共有6家房企出手购地，其中一线房企有两家。去年7月，西部的槐荫区范围内共成交7宗，是绝对的开发热点，相比较今年7月阶段而言，东部则变成了开发企业更为青睐的区域。