在短周期内，楼市走向取决于货币政策、城镇化率、房地产税收等，在长周期内则决定于人口结构。从国际经验看，劳动力人口的拐点一般与房地产市场的拐点极为接近，美国劳动力人口在2007年见顶，房价在2006年见顶；日本劳动力人口在1992年见顶，房价则在1990年见顶。据预测，我国婚龄人口(20-29岁)在2015年到达顶点后开始下降。因此，由人口红利拐点决定的我国房地产市场长周期下行已经开启，这或许不是谁可以左右的。

　　各国房地产市场发展模式相差较大，但日本在发展模式(政府主导)、城市化模式(特大城市为主、速度快)、不动产税制结构(低保有税负、高交易税负)和产业结构演变(从出口加工到高端制造业)等方面与我国相似，是为数不多的可以借鉴的案例。观察日本房地产的周期演变，可以管窥我国房地产的前景。

　　从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨，到1960-70年代人口红利带来的第二波房价上涨，以及1980年代初金融自由化带来的第三波房价上涨，最后到1992年楼市泡沫破灭，日本楼市经历了一个完整的周期。

　　根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%(七分之一)；空置数比2008年增加了63万户，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年全日本将有20%的房屋空置。

　　但与此同时，占全国人口和经济总量(GDP)比例为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。这三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。在刚刚过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。形成对比的是，从1992年地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。

　　可见，除三大都市圈以外，其它地区楼市继续在疲软的泥潭里挣扎，即便政府采取吸引外国投资的措施，也无法缓解这一局面。但边缘的疲软丝毫不影响三大都市圈楼市筑底回升，价格快速攀升的趋势。美国非盈利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一、大阪排名第三。

　　外国投资者开始“抄底”日本都市圈房地产了。2014年上半年，法国安盛集团(AXA)收购东京大型综合大厦东楼；12月，中国复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼；10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。

　　当前，日本依旧没有摆脱经济“长期停滞”以及结构性改革效果不彰的局面，三大都市圈楼市却见底回升，这是其人口、资源和产业集中集聚，特别是核心竞争力产业(全球要素配置、高端制造业)集中集聚的结果。在我国即将面临“日本式”老龄化、经济迈向中速增长的“新常态”的时期，日本楼市大分化、核心城市房价上涨的格局对我国楼市具有极强的借鉴意义。

　　我国房地产固有模式已经式微，2014年全国土地出让金仅增长3.2%。随着人口红利的消退，在城镇家庭拥有住房已达到1.1套/户，在建未售住房可以解决1.5亿人居住的前提下，火热了近20年的房地产市场无疑将进入下行通道，这是谁都无法左右的趋势。2014年，全国商品房销售面积同比下降7.6%，房地产开发投资同比增长10.5%，创本世纪以来的新低，特别是12月的开发投资出现有数据以来的第一次负增长。同时，开发商信心下降，新开工增速创1997年以来的最低值，企业拿地下滑14.5%，为历史第三低位。在今年1月份百城房价同比下跌3.09%的同时，一线城市房价却逆势走高。

　　与此同时，2014年以来各大开发商“疯抢”一线城市土地资源。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿，同比增长54.8%，溢价率达到41%，但当年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%，溢价率只有10%左右。笔者梳理了一下，自2013年以来，80%以上地王诞生在一线城市，典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。而且，曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企，如保利、恒大等，均开始回归一线城市。另外，一直认为内地楼市有风险的港资房企(新鸿基、九龙仓、新世界等)也参与到了一线城市土地争夺战中，而但凡有实力的民资，也想从中分一杯羹。

　　如同日本三大都市圈楼市逆势回升一样，即便房地产进入熊市，资源、人口集聚、产业层次更高的城市圈城市的需求将继续保持旺盛的态势。回顾邻国日本楼市完整周期波动后，三大都市圈房价逆势上升已经明确无误地告诉了我们这一点。 (李宇嘉 作者单位：深圳市房地产研究中心)