发改委为小区物业费“松绑” 能否解决物业管理“燃眉之急”

　　近日，发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后，小区物业费是涨是跌？市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量？长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解？

　　记者调查发现，“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后，高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示，要真正实现我国物业管理行业的健康发展，还需要完善的法律机制配合，让市场化的选择机制充分运行。

　　收费标准普遍偏低

　　据业内人士透露，正是由于“政府指导价”这一限制的存在，我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如，依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用最高标准不超过1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定，住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。

　　记者进一步查阅资料显示，其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳，在2008年制定的新规中将高层住宅的最高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月，也比此前的标准降低了13%。

　　业内人士指出，我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。

　　与此同时，记者调查发现，在一些城市，物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，已成立业主大会的住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，即由业主大会和物业管理公司协商决定；而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区，其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区，其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月，远远超出政府制定的基准。

　　低收费导致低水平管理

　　国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。

　　“政府限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。

　　事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。专家认为，反观国内，尽管最近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。

　　高端住宅物业费将上涨

　　前述大型物业管理公司相关负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响到房产的保值增值。”

　　吴沂城指出，尽管政府指导价也划分了多个层级，但是仍然难以满足不同层次的市场需求，仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计，政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。

　　然而，专家同时指出，提高小区物业费谈何容易，频频发生的物业管理纠纷无不与物业费涨价密切相关。“业主和物业公司互不信任，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营。”吴沂城表示。此外调查显示，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。

　　范剑勇认为，发改委给物业费定价机制“松绑”，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的“疑难杂症”，但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。“很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决，而是通过市场的自由竞争实现均衡。”范剑勇说。

　　然而，吴沂城认为，当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。现实来看，业主大会对物业公司以行使权利为主，而较少对物业公司承担义务，而在业主大会的内部，委员会成员对小区其他业主只有服务的义务，而较少能够享受到相应的权利。“市场化的定价机制更要求业主的积极参与，但这种状况又导致打击了业主的积极性。”