中央经济工作会议通报中只字未提房地产，令不少业界人士感到意外。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日指出，随着中国经济发展步入新常态，房地产市场也逐步走进了“新常态”，将从高速增长转向中高速增长、从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长、从增量扩能为主转向做优增量和调整存量并存的深度调整、从传统增长点转向新的增长点。

　　房地产市场从2013年下半年开始进入新的调整期，2014年市场整体同比销售面积、销售额均有所下滑，但业内人士认为，这恰恰才是正常的增长，是房地产市场真正的“正常态”。展望2015年，业内预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，货币政策支持力度有望进一步加大。

　　政策面

　　多轮调整促转型 建立长效机制

　　日前，《中国房地产市场2014总结 & 2015展望》在第十一届数字地产节上发布。这份报告显示，2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。

　　在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

　　在数字地产节上，任兴洲对当前宏观经济和房地产市场现状作了分析。她指出，我们以往的调控方式不适应了，以前是必要的，因为大家都在“高烧”，吃退烧药是可以的，但现在不同了。

　　“有的高烧，有的打板子，吃什么呢?分类调控，通过发挥市场机制作用探索房地产业发展的方向，全面把握市场总供求关系新变化，从实际出发，转变调控方式，实施科学、合理、有效的宏观调控，建立房地产调控的长效机制。”

　　市场面

　　百城价格连续下跌 重点城市供大于求

　　数据显示，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25%;十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达23.3%。

　　报告称，全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。

　　二手房数据显示，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来，二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。

　　土地方面，2014年土地整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，但二三线城市遇冷。1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26%和34%;整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升;而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。

　　企业面

　　品牌房企业绩稳步增长 行业集中度提升

　　从数据来看，20家品牌房企销售业绩再创新高，2014年1-11月销售额同比增长12.2%，明显高于行业平均水平，带动行业集中度大幅提升。

　　拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。

　　资金方面，由于去年资金沉淀和今年拿地投资大幅缩减，多数A股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。

　　报告还显示，融资方面，资本市场再融资开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。

　　任兴洲指出，10年来房地产供给能力大幅增强，部分三四线城市供给甚至超过需求，产业结构亟需优化升级。

　　“房地产开发企业几万家，在高速增长的时候可能没有什么问题，但是到了现在新常态的情况下，这样的企业组织结构还可以维持吗?”任兴洲说，“自身能力不强、资金链容易断裂的企业会首先被淘汰，企业组织结构调整、兼并重组、房地产开发的集中趋势不可避免。”

　　 展望2015年

　　房价相对平稳 金融政策好于今年

　　展望2015年，我国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后，将步入平稳增长的新常态阶段。

　　报告预计，2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。其中，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升;预计2015年全国新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。

　　报告还显示，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

　　任兴洲也对明年房地产市场走势作出分析，她认为，2015年房地产市场销量会趋于平稳，市场总体不会出现大幅回升，供求关系变化潜在需求趋缓、库存总量、投资收益、政策预期、开发投资增速仍不会太高。

　　此外，住房价格也会保持相对平稳，房企的资金压力迫使其以价换量。“明年分类调控趋势更为明显，金融政策可能会好于今年，可能会有降息，商业银行和公积金的政策也在出台”。