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泰禾净负债率达546% 中型房企资金链“走钢丝”

  • 发布时间:2014-12-11 10:37:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:孙业文

  对于中小房企而言,今年无疑是烈火烹油的一年。

  克而瑞研究中心最近的一份研究报告指出,三季度,房地产行业净负债率([(有息负债总额-货币资金)/股东权益]*100%)在100%高位上环比企稳。而不同规模的房企显著分化:总体上,大房企负债率和负债结构全面优化,中型房企负债率继续恶化,小房企净负债率在高位徘徊。

  中型房企临资金重考

  这是一个强者恒强的时代。万科、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金地集团(600383,股吧)等4家大型房企由于销售回款加快,截至三季度末的净负债率水平处于62%的低位,环比下降2个百分点。而万科的净负债率仅为26.2%,继续保持在行业低位。

  相比之下,中粮地产(000031,股吧)、华侨城A金融街(000402,股吧)、金科股份(000656,股吧)等15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房企净负债率109%,环比微增1个百分点。

  克而瑞研究中心分析,中型房企净负债率极高且继续上扬,是因为普遍有做大规模的需求,导致库存和负债率激增。小房企由于在投资方面普遍持谨慎态度,三季度财务没有进一步恶化。尽管如此,小房企由于融资相对不畅和面临大量短债偿付,未来一段时间将继续面临资金重考。

  近年来扩张迅猛的闽系房企泰禾集团(000732,股吧)、阳光城(000671,股吧)的净负债率更是高达546%和454%,环比均激增约70个百分点,同比均飙升了约300个百分点;其次是嘉凯城(000918,股吧)和金科股份,净负债率分别为278%和206%;首开股份(600376,股吧)为200%,中南建设(000961,股吧)和荣盛发展(002146,股吧)都逼近150%。

  “净负债率方面,如果高周转房企突破150%,非高周转房企突破120%,企业会面临很大的资金运营压力,尤其是长短债比较小且融资不畅的房企,很可能发生资金链断裂风险。”克而瑞研究中心指出。

  今年泰禾集团不断通过银行、股权基金、信托等机构抵押融资,根据2014年中报,企业关联担保金额约340亿元,为净资产的6.67倍,资金运营已处于“走钢丝”状态。

  阳光城由于销售不如预期,致使此前频频奏效的“短、平、快”开发销售策略受阻,不得不求助更多的信托、基金等代价较高的融资方式输血。

  克而瑞研究中心表示,如此高的净负债率肯定“非常态”,会带给企业巨大的资金运营压力。而要回归常态,高负债的中型房企接下来应该考虑大幅的战略收缩和积极的营销,必要时甚至考虑出售股权和项目,才能确保资金链安全无虞。

  融资成主要现金来源

  房企的现金来源主要有经营、投资、融资,但今年以来,由于销售不振,融资一度成为了房企的主要现金来源。

  数据显示,三季度末,经营、投资、融资三类主要活动产生的现金流净额均创历史峰值。其中,行业经营活动产生的现金流净额为-1262亿元,负值环比扩大10%;行业投资活动产生的现金流净额为-511亿元,负值环比扩大42%;行业筹资活动产生的现金流净额高达+1812亿元,环比增长23%。

  经营和投资产生的现金流都为负,只有融资产生的现金流为正,这说明融资已成为房地产行业现金流入的主要来源。

  不过,大型房企对融资的依赖较低。

  如万科,三季度经营活动产生的现金流量净额为172.05亿元,投资、融资产生的现金流量净额分别为-29.12亿元、-95.01亿元。截至9月底,万科账面上的货币资金达到487.4亿元,较中期时增加58.8亿元,大于短期借款和一年内到期长期阶段的总和198.6亿元。

  A股上市房企中,除了万科,首开股份等43家的经营活动产生的现金流量净额为正,其他的均为负。

  利好的消息是,国内对房企的融资环境大改观,尤其是9月银行间中期票据市场的放开,使得整个房地产行业的长短债比止跌回升。

  万科、金地集团、保利地产等10多家房企纷纷公布中票融资计划。金隅股份(601992,股吧)9月25日发布公告称,已收到交易商协会的注册通知书,明确该公司的中票注册金额为35亿,成为A股中票发行开闸后的第一单。

  随后,金融街、中南建设、荣盛发展、华夏幸福(600340,股吧)、中华企业(600675,股吧)、金科股份也先后发布了董事会审议通过发行中票议案的公告,拟定发行规模分别为不超过52亿元、36亿元、49亿元、39亿元、20亿元、39亿元。保利地产也宣布发行150亿元债券,金地集团拟发行95亿元期限10年债券,招商地产发行80亿元年息3%可转债。

  “房企融资到2015年将会出现分化,过去好融资的企业更好融资了,而对于小企业小地方的开发商可能由于风险偏好的原因,金融机构会更谨慎。”德信资本董事长陈义枫近日在第一财经《中国房地产金融》杂志主办全球房地产金融中国峰会(深圳(楼盘)站)上表示。

  中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶则认为,三季度以来管理层对房地产再融资采取放开的态度,一开始市场认为是有限制地放开,但现在来看,已经有几百亿的融资规模,未来可能会达到上千亿,这相当于A股的融资基本上是完全放开了。

  “我做一个比较大胆的预测,未来关于再融资,国土资源部的核查也会逐步放开,相信房地产直接融资的数量和规模会出现更大程度的上升。”苏雪晶表示。

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