净利润下滑、负债上升、库存仍在，随着上市房企半年报发布接近尾声，众多房企面临的压力和风险暴露无遗。数据显示，144家房企中有74家公司的业绩出现下滑，占比超过50%。业内普遍认为，上半年市场形势恶化，结算项目较少是不少公司净利下滑的最重要因素。同时，利润率下滑与负债率上涨将是上市房企面前的两座大山。未来房地产利润率存在进一步下滑将是大概率事件，高负债企业的潜在风险不容忽视。

　　中期业绩过半下滑

　　时间进入9月份，沪深144家上市房企的中报披露工作已经全部完成。通过数据分析可以发现，不但众多房企中期业绩过半进入下滑通道，而且对主流房企来说，净利润的下滑也是家常便饭。

　　有媒体统计，144家上市房企(按申万统计分类)2014年上半年合计实现营业总收入2940.80亿元，较2013年同期的2775.02亿元增长5.97%；实现净利润319.72亿元，同比下滑7.86%。同时，144家房企中，有74家公司的业绩出现下滑，占比超过50%。

　　两市共有15家房企的业绩降幅超过100%。其中，荣丰控股报告期内亏损2079.08万元，同比下滑1644.74%，成为目前业绩下滑幅度最大的上市房企。

　　纵观市场，如今即使是主流房企，日子也不好过。根据克而瑞综合万科、恒大、保利等18家主流房企(涵盖A股及H股)的半年报数据发现，利润下跌已经成为常态。18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。

　　不过，房企“团队”也并不是哀鸿遍野，在逆势环境下，还有21家房企的业绩增幅超过100%。其中增幅最大的国兴地产，在去年同期亏损906.19万元的情况下，公司今年上半年实现净利润4976.54万元，同比增长649.17%。同时，沙河股份、海德股份、凤凰股份、顺发恒业、万方发展和万业企业的增幅也超过了300%。

　　楼市告别暴利时代

　　其实，房企净利润集体下滑对市场来说已在预期之中。

　　早在两年前，万科总裁郁亮就曾表示，房地产利润率将向制造业靠近。近期，万科董事长王石也重申，房地产市场的黄金时代已经结束，并对后市持谨慎乐观的态度。有统计数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率就在以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　对于此轮房企“吐血”，业内普遍认为，上半年市场形势恶化，结算项目较少，是不少公司净利下滑的最重要因素。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣对媒体分析，房企净利润率下滑，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

　　更重要的是，“未来房地产利润率存在进一步下滑的风险”，朱一鸣表示，去年很多房企拿了高价地，这些项目将陆续在今明两年推出，如果市场不能出现明显好转，项目的售价必将承压，利润空间有限。

　　与此同时，库存也在给下半年楼市的走势施加压力。据万科的2014半年报分析，截至6月底，全国14个主要城市的新房库存面积(已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积)由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米，库存去化周期(按最近三个月移动平均成交面积计算)由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。这表明，下半年甚至更长一段时间内，去库存将是房企的最重要目标。

　　银行输血风险渐浓

　　值得注意的是，与净利润率下滑相比，上市房企负债率却呈现普涨的势头。

　　数据显示，18家主流房企中有15家净负债率出现上涨，涨幅最大的为泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%。同时，包括恒大地产、富力地产、佳兆业、碧桂园等上半年均通过发行永续债实现融资。

　　虽然房企债务缠身，但银行对地产的输血在上半年也持续扩大。除中行外，15家A股上市银行均在半年报中披露了房地产开发贷规模。有媒体统计，上半年，15家A股上市银行房地产对公贷款比去年底增加2280亿元，接近去年同期新增额1180亿元的两倍。

　　其中，股份制银行已取代国有大银行成为房企资金的主要来源。在上述15家上市银行上半年新增开发贷中，股份制银行和城商行占比已经超过60%，而国有银行不足40%。

　　随着房地产行业风险暴露，开发贷已成为银行的主要风险点之一。对此，银行加大了不良资产处置力度，不少与房地产相关的不良资产转让，出现在各种产权交易平台上。

　　但对众多房企来说，化解风险的难度显然更大。朱一鸣对媒体分析，“利润率下滑与负债率上涨将是上市房企面前的两座大山”，目前上市房企平均融资成本在7%-8%，一旦净利润率跌破10%，这意味着利润率与融资成本相同，行业的回报出现急速下降，并进一步加大企业高负债的潜在风险。