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杨红旭:北京房价下行趋势难改 限购或放松

  • 发布时间:2014-08-21 17:01:00  来源:中国广播网  作者:佚名  责任编辑:孙业文

  昨天下午,北京金嘉房地产开发有限公司以总价74.6亿竞得位于北京金融街的华嘉胡同地块,刷新北京总价地王纪录的消息让很多人感到震惊。

  根据国家统计局最新发布的数据,在上海、广州、深圳先后步入下跌通道后,一线城市中房价惟一仍然坚挺的北京也终于撑不住了,7月份出现了2012年6月以来的首次下跌。

  可就在这个时候,北京又出新地王了。冰火两重天的楼市让很多人感到扑朔迷离、难以理解。

  有分析指出,一线城市房价出现下调的主要原因在于房企的主动降价,在开发商看来,一线城市如果愿意以价换量,真实的需求是存在的。8月16日,北京东亚新华地产突然宣布,旗下东亚·印象台湖项目大幅下调价格,成为楼市低迷以来,北京首个明确宣布直降的楼盘。

  而近日,降价的企业中甚至出现了龙头房企的身影,北京万科一个项目推出特价“内部房”,最大降幅达8000元每平方米,而另一边,北京再次拍出新地王。冰火两重天的北京楼市,到底怎么了?

  万科此次推出的特价房源,是位于北京丰台区南四环的某楼盘,包括3套210万元一居室,每平方米单价3.2万元;3套260万元88平米两居室,单价2.9万元,以及4套82平米两居室直降20万元。

  记者昨天下午以购房者身份联系这家楼盘售楼处,客服表示,目前,只剩下3套210万元一居室尚未卖出,其他房源都已售罄。

  万科客服:一期为了清库存,目前还剩下3套65平米左右,总价210万,特价。

  记者:有媒体报道,不是还有两居室吗?

  万科客服:没有,只有一居。二期常规的均价还是在四万一二,不是说整体有降价。

  售謦是因为确实便宜了,数据显示,这个楼盘最新推出的特价房每平方米最高降幅达到了8千元,难道万科真的是为了出收尾盘才推出特价房吗?

  资深房地产专家韩世同认为,万科推出特价房,营销的目的大于清盘的意义。

  有道是东边日出西边雨,这边与万科降价促销,那一边北京却又出现了新的地王。华融昨天却以74.6亿元人民币的总价,拿下了北京华嘉胡同地块,溢价率110%,折合商品住宅楼面积价格为每平方米6.34万元,刷新了北京地王总价。

  降价和地王齐飞,北京楼市到底怎么了?资深房地产专家韩世同分析,尽管新地王出现,但是一线城市的楼价下降已成定局,预测北上广深等一线城市会局部放松楼市限制,呼吁地产商早作打算。

  韩世同:北京、上海、广州、深圳,楼市已经存在价格下行的趋势,只是没有特别明显,开发商只有以价换量,才有可能找到解决的办法。有限购的郊区、大户型产品,都有可能尝试性的放开。

  仔细看一下我们会发现,昨天在北京拍出地王的北京金嘉房地产的投资方是北京华融基础设施投资有限责任公司,这家公司成立于2006年5月,属北京西城区国有独资企业,承担着金融街拓展土地一级开发任务。因此,我们认为,昨天北京拍出的新地王并不能全面客观的反映市场的真实情况,里面有地方政府的因素。而另一方面,北京房价刚刚开始出现的下行还没有见底,恐怕还会持续一段时间,未来可能还会有更多的房企加入以价换量的队伍。

  关于房价24个月来出现首跌的北京惊现新地王,冰火两重天。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此做独家解读。

  经济之声:北京昨天下午拍出的新地王位于西城区金融街,北京的黄金地带,据业内人士估算,剔除安置房和回购房,华嘉胡同地块商业部分的楼面价接近10万元/平方米,这个价格真是不低。考虑到华融公司的国企背景,很多人联想到地方政府的托市。对此,您怎么看?

  杨红旭:托市的可能性还是比较大,因为按照市场价格的话,应该不会这么高。楼面价10万,到时候建成房子卖的话,得多少万才能够收回成本啊?所以说这是一种非理性的行为。

  如果是其他的民营企业最终胜出了,比如像潘石屹的SOHO中国,那我认为这可能是代表着一个市场的行为,包括市场价格的一个评估。而这是110%的溢价率,而且又是当地的地主,就是土地一级开发商获得的土地,所以它反映出这是一个稀缺地段,好地块,但价格贵得离谱,而且是由当地的地主,一级开发商直接拿来的一块地,所以我认为这还不能反映出目前北京土地市场的真实情况。

  其实几个地块已经出现了所谓的流标,我认为北京的土地市场依然处于降温通道当中,这点不会因为冒出个“地王”而改变。

  经济之声:北京7月房价出现24个月来首次下跌,近日,北京有房企直接宣布降价,万科这样的龙头房企甚至也以尾房、特价之名营销造势。对于北京未来一段时间的房价,您刚才提到了正处于一个下降的通道当中,那下降的幅度会有多少呢?

  杨红旭:这个幅度很难说。从感受上来说,我认为到第四季度的时候,可能要比今年年初的时候降10%-15%,但如果看70个城市房屋的价格指数的话,这个指数一般幅度非常小,我估计到年底,相比年初,北京的房价应该基本上是持平的,或者是小跌,跌幅不会超过2%。我认为更应该看一般的买房人的感受。

  经济之声:降价的时间您认为会持续多久?

  杨红旭:从今年二季度开始,全国的房价基本上已经开始降了,尤其是全国70个城市房屋价格指数环比从5月份开始跌。北京的二手房跌了好几个月了,跌幅比较大。北京的新房是从7月份开始首次出现环比下跌,这个态势我认为会持续到年底。年底前的话,北京的房价不会出现反弹,最多是7月份二手房和一手房成交量有反弹,但反弹幅度偏小,暂时难以改变价格往下走这样一个大的趋势。

  经济之声:未来会不会有更多的房企加入到降价促销的行列?

  杨红旭:我认为会的。因为像万科这种行为,它代表的是一种市场化的行为,万科不是很差钱,但它要保持一个合理的流量,它会根据市场的情况而定价,这个定价是要保证一个去化率。所以说万科只要降,就代表着市场到了该降的时候了。下半年的话,我认为在北京地区还会有一些开发商加入到降价的阵营当中。

  经济之声:您觉得北京会不会对限购限贷政策进行调整?昨天有消息说,北京的某些银行对于首套房的贷款利率已经出现了松动,已经打了9.5折。

  杨红旭:限贷方面松动的可能性要比限购更大一点,至少是年内,因为限贷是跟着全国走的,全国的话,主流方向是年内要进一步放松,而且一线城市因为房屋价格大跌的可能性比较小,所以银行也愿意在一线城市给予优先的支持,比如说在利率方面给予一些优惠。到明年的话,北京可能会在限购方面有所松动,我认为可能会大幅放松限购甚至会取消。

  其他观点

  业内分析人士指出,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济增速从高速向中高速调整,房地产业也进入了结构调整的“新常态”。

  世联行杭州顾问部一位顾问指出,本轮楼市调整是市场自发的深度调整,并非政策引发。在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下,开发商应采取更为积极主动的市场手段去库存,加速周转速度,以应对本轮楼市调整。

  东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为:北京取消限购的几率不大,因为取消限购带来的影响太大;目前一些房地产企业资金链并不充裕,需要走量来回收资金。既然迟早要降,开发商不如将价格调整到位,较早地获得市场的认可,抢占客源。

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