在房地产融资紧缩大背景下，处于监管空白的有限合伙产品问题层出不穷。

　　近日，据投资者爆料，说他在2013年4月份购买了普通合伙人为中资银信担保有限公司(以下简称中资银信)的一款有限合伙理财产品，投资期限是1年，本息应于2014年5月份回款，但是中资银信在5月份出具了一份延期函，承诺3个月内归还本金和罚息。但截至今年8月中旬，他尚未收到任何回款。

　　据记者调查了解，该有限合伙产品募集的资金主要用于武汉市汉阳区黄金口工业园区建设发展有限公司(以下简称黄金口工业园)汤家山村城中村改造项目的前期建设。在投资者看来，当时购买该款产品主要是考虑该项目募集资金用于投资城中村改造，这类项目一般有政府支持，同时有强大的担保支撑，而且中国城市建设控股集团有限公司(以下简称中城建)又持有中资银信50%的股份。

　　对于本金为何到期后却不能归还，有投资者表示，中资银信给他们的解释是，项目有一部分土地没有批下来，所以没有后续资金进来。8月18日，中资银信再次向投资者发函，称投资项目不具备回款条件，并建议投资人根据《入伙协议》的相关约定进行仲裁，以维护投资人的合法权益。目前，已有投资者通过仲裁来解决问题。

　　8月20日，记者联系中资银信相关人士，该人士表示，之所以建议通过仲裁来解决问题，主要是中资银信账面上没有资金，通过仲裁中资银信肯定败诉，目前有几千万没有兑付，预计9月底有将近7000万元。“客户是个人，我们是集体，不能让个人损失，通过打官司维护投资者的利益，我们现在也很难。”

　　逾期兑付资金达数千万/

　　投资人小王(化名)告诉记者，有朋友向他推荐的这款产品。小王当时考虑到募集资金投向农村建设，这类项目一般当地政府都给予一定的支持，而且又有两家大的担保公司和一家企业法人作担保，便对其比较信任，因为产品投资门槛是100万元，所以就与两个亲戚一起凑足100万元购买了产品。

　　记者查阅投资者提供的《入伙协议》注意到，这款合伙产品的管理人为北京中溢汇金投资基金管理有限公司 (已于2013年8月1日更名为“中益汇金投资基金管理有限公司”，以下简称中溢汇金)，产品名称为 “中高德欣武汉统筹城乡产业基金”，投资门槛为100万元，发行规模为2亿元，产品期限为1+1年。预期收益率根据投资额和年限的不同而差异化，其中100万(含)~300万(不含)第一年预期收益率为12%，第二年的预期收益率为13%；300万(含)以上的第一年预期收益率为13%，第二年预期收益率为14%。

　　合伙企业资金专项用于武汉市汉阳区汤家山村城中村改造项目前期建设；收益分配方式为每6个月支付一次，到期归还本金并支付剩余收益。同时，中资银信作为普通合伙人(GP)，负责有限合伙企业的投资并对其负责，其他投资者作为有限合伙人(LP)，作为投资成立的有限合伙企业是北京中高德欣投资管理中心(有限合伙)，并由中资银信、华财正大融资担保有限公司(以下简称华财正大)为所有有限合伙人提供连带责任保证；同时，中资银信法定代表人唐群雁承担个人无限连带责任保证。

　　知情人士表示，一般有限合伙产品都需要成立一个壳公司作为有限合伙企业，主要用来投资项目，注册资本金也不高，北京中高德欣投资管理中心(有限合伙)就是作为这个有限合伙项目的壳公司。“因为有限合伙产品一般不超过50人，所以‘七村一场’项目以前已经有募集，都是‘中高系列产品’，并且本息都如期返还，后期发行的现在到期逾期资金应该有几千万。”

　　记者在北京市工商局查到的资料显示，北京中高德欣投资管理中心(有限合伙企业)的企业法人是中资银信，自然人股东是唐群雁。上述中资银信相关人士表示，募集资金确实投在“七村一场”前期建设了，不能兑付的原因是没有土地指标。拆迁后土地平整，农民回迁后就没有钱了。中资银信没有钱，现在有几千万没有兑付，到9月底有将近7000万元。

　　中资银信两发《通知函》/

　　据了解，中高德欣武汉统筹城乡产业基金发行募集的资金用于武汉市汉阳汤家山村城中村改造项目前期建设，汤家山村与“七村一场”的项目地是连在一起的，建设性质都属于城中村改造项目，由同一家项目公司运营建设，整个大项目募集资金2亿，先后发过“中高德慧”“中高德荣”“中高德欣”“中高德祥”等产品。

　　其他产品募集的合伙企业资金，专项用于汉阳区城乡统筹示范区建设开发有限公司的“七村一场”统筹城乡综合改造项目前期建设。融资企业为武汉市汉阳区城乡统筹示范区建设开发有限公司 (以下简称城乡统筹示范区)。

　　“承诺12%的利息一共12万元，已经分两期发给我们，本金在今年4月份就到期了，10天左右缓冲期后，至5月中旬仍然没有归还，我们就去北京找了中资银信，他们 (中资银信)给我们出了一个延期函。”投资者表示。

　　记者还注意到，投资者提供的中资银信5月份和8月18日发给投资者的通知函内容相差甚远。5月份中资银信向投资人补发的《通知函》表示，“由于项目运作中出现暂时性资金流动性困难，以至于本产品先不能及时支付本金，我公司作为本产品的主动管理人，特向投资人作出如下说明：1，我公司向投资人申请对本产品进行展期，展期期限不超过3个月；2，我公司在此声明本产品经营运行状况良好，不存在任何实际兑付风险。产品本金未能按入伙协议支付，主要是由于项目公司资金流动性问题；3，我公司已通过收回其他债权进行资金回笼，并与集团公司进行沟通，获得支持；4，展期期间按照入伙协议约定向投资人支付违约金

　　(违约金按照每日投资本金*万分之五计算)，违约金与本金一同支付。”

　　同时，投资者提供的一份录音资料也显示，5月份，中资银信的财务总监曾向投资者口头表示，公司正在收回一些债权，规模在5000万元，完全可以覆盖资金缺口。

　　8月18日的函件表示，武汉市汉阳区“七村一场”已开展的项目均不具备回款条件。中资银信担保有限公司就“七村一场”项目募集资金不能及时兑付的问题向控股股东中城建做过详细汇报，中城建原则同意根据司法裁定结果履行义务，中资银信担保有限公司已开始向已到期的投资人发送《通知函》建议投资人根据《入伙协议》的相关约定进行仲裁，以维护投资人的合法权益。

　　工商资料显示，中资银信由中城建和中海陆域石油开发有限公司共同发起，于2005年8月18日经国家工商行政管理部门批准注册成立，公司注册资本金为5亿元人民币，法定代表人为唐群雁。

　　《入伙协议》显示，如果普通合伙人没有履行或者没有全部履行本协议约定的责任和义务，造成有限合伙人出资损失时，由中资银信和华财正大承担连带责任保证，中资银信法定代表人唐群雁承担个人无限连带责任保证。

　　中资银信人士表示，中资银信20天前就向集团(中城建)提交申请资金的报告了。但是，无论通过出售自己的项目，还是向集团借钱，用来实现兑付资金都太慢，展期到了也不能继续展。签订的合同有一项是通过仲裁解决，将债权确定下来，通过这个方式要钱会快一些。

　　兑付难题源于未批土地？/

　　记者从一份汉阳区 “七村一场”项目调查报告中了解到，2012年8月21日，武汉钟鑫市政建设工程有限公司，与黄金口工业园组建武汉市汉阳区城乡统筹示范区建设开发有限公司，依法依规承担“七村一场”区域的征地拆迁、农民还建房屋建设、基础设施建设、土地二级开发建设等工作。该合资公司实行自收自支、自负盈亏，并承担所有法律责任。

　　调查报告显示，该项目于2013年10月已完成东风雷诺项目5000亩产业用地的平整，土地已交项目方，目前正在建设生产基地；并于2013年9月已完成董家店村及快活岭村的还建房建设，预计2015年底完成大部分还建房施工。

　　由于引入东风雷诺造成土地缺口，所以，汉阳区政府向武汉市政府再申请3平方公里(约5000亩)建设用地指标。投资者提供的录音资料显示，中资银信的财务总监曾表示，“现在土地没有到位，后期大批开发资金也没法进来，如果当初知道土地迟迟批不下来，也不会发两年期产品，肯定就发三年期的，而且也不会一年就赎回。”

　　中资银信相关人士表示，当时没有土地指标，原计划如果有土地指标下来可以向银行申请贷款，但是现在来看，即使土地指标下来，银行也不一定支持先把资金还给客户，需要产生效益之后再还给客户。

　　在 “七村一场”项目调查报告上，记者还注意到，项目的优势在于政策性银行配套贷款：按照国家政策，本项目属于国家政策性银行贷款支持的项目，按政策性银行对项目贷款政策要求，可申请项目配套资金贷款，即可获得政策性银行高比例、长期、低息的涉农项目贷款，待完成项目前期建设后该贷款即可陆续到位。募集资金到位项目后，项目公司能以其所有的土地使用权、在建工程以及公司股东持有的股权抵押或质押给本基金，同时公司个人股东承担无限连带责任。

　　小王告诉记者，目前他们(中资银信)已经建议投资者通过仲裁来解决，但是不知道中资银信的股东中城建是否会承认这个事情。

　　担保融资管理三方有关联/

　　在有三方担保的情况下，为何本金却无法兑付，还要通过仲裁？

　　记者查阅工商局相关资料发现，“中高德欣武汉统筹城乡产业基金”的融资方黄金口工业园、基金管理方中溢汇金以及担保公司中资银信都与唐群雁有一定关系，而这三家公司之间也存在关联关系。

　　资料显示，在钟鑫公司与黄金口工业园签订合作协议成立武汉市汉阳区城乡统筹示范区建设开发有限公司时，唐群雁以黄金口工业园董事长身份出席活动。工商局资料显示，黄金口工业园的企业法人是中资银信，出资7000万元，另外一个自然股东出资3000万元。

　　同时，唐群雁也是中资银信和中溢汇金的法定代表人，这两家公司的地址均在北京市海淀区北太平庄路18号。北京市工商局资料显示，中溢汇金注册资本5000万元，在2013年10月11日投资人进行了变更，变更之前投资人只有北京东旺投资开发有限公司一个法人股东，变更后中资银信出资3250万元，北京东旺投资开发有限公司出资1750万元，法定代表人在2013年8月1日由付强变更为唐群雁；企业名称也在当日由“北京中溢汇金投资基金管理有限公司”变更为“北京中益汇金投资基金管理有限公司”。

　　值得注意的是，在2013年1月22日之前，华财正大也是中溢汇金法人股东，出资金额4500万元，但之后退出。也就是说，投资者购买的“中高德欣武汉统筹城乡产业基金”这款有限合伙产品的担保方中资银信，既是该项目资金募集方的股东，又是基金管理方的股东。而唐群雁既是资金募集方的董事长，又是担保公司和基金管理方的法定代表人。

　　《融资性担保公司管理暂行办法》第三十条规定，融资性担保公司不得为其母公司或子公司提供融资性担保。有业内人士表示，对于融资性担保公司是否可以为关联公司担保，目前并没有明确的法律规定，从保护投资者角度来讲关联担保合同仍然生效，出现问题仍然要赔偿，但是风险相对提高了。

　　北京中勤律师事务所律师韩晗表示，中资银信首先是资金募集方的股东，其次是资金管理人的股东，对此国内并无明确的禁止性规定。但投资者如遇到类似情形，需注意在多方利益产生冲突时，对自身的利益保护。基于私募基金等投资行为的专业性及复杂程度，建议投资者在必要时，提前征询律师意见，对项目、主体、书面合同等进行详细审查，以降低投资风险。

　　有限合伙产品风险凸显/

　　有限合伙制基金是近几年在国内理财市场兴起的一种理财产品，以高收益、广泛的投资范围吸引了不少投资者。但相对于信托、银行理财等，有限合伙制基金监管存在空白，不断曝光出无法兑付的风险事件，给投资者造成了不小的损失。有业内人士统计，2014年以来，共有5家投资公司、资产管理公司的有限合伙产品被曝出兑付风险。粗略统计，至少有32.46亿元的资金面临兑付困难。

　　某基金行业分析师表示，现在通过合伙制募集资金非常普遍，除了房地产，矿业，农业，互联网等都存在这一现象。合伙企业法在2009年颁布之后就出现了很多有限合伙产品。

　　在房地产领域，通过有限合伙产品募集资金已经是一种常见模式。一方面，高净值客户越来越多，对预期收益要求越来越高；另一方面，房地产信贷的严控和房地产信托融资渠道的收紧，使不少融资需求转道，催生出了以“类信托”的方式发行的有限合伙制基金。有限合伙制房地产基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人 (基金投资者)组成，主要以私募方式募集资金。

　　上述基金行业分析师告诉记者，房地产行业通过有限合伙产品募集资金有两种形式，股权形式和债权形式。作为股东，要求每年归还一定利息。“房产卖不出去现金流就出现问题，这是房地产领域有限合伙的最大风险，因为还款主要依据未来的现金流，抵押物可能只有50%，另外是现金流，如果没有现金流就兑换不了。”

　　韩晗表示，当前很多房企通过有限合伙募集资金，结合该产业的当前趋势，融资风险正在日益加大，建议投资者应当加大对产业政策的了解及资金募集方的资信调查，尽量避免房企资金链断裂等常见经营风险给投资者造成不良后果。另外，证监会为规范私募投资基金活动，起草了 《私募投资基金监督管理暂行办法(征求意见稿)》并公开征求意见，预计将在进一步修订后尽快出台，以保护投资者及相关当事人的合法权益。