湖北恩施州来凤县在建的华龙城项目。

华龙村集团董事长龙华阶

　　华龙村集团在湖北恩施圈地“造城”的模式，几乎众所周知。

　　知情人向长江商报记者透露，华龙村集团惯用的操作手法是利用新项目获得银行融资，借鸡生蛋式地投入到项目中，成为运营该项目的主要资金来源。

　　9月22日起，长江商报记者深入当地、历时一周调查发现，一旦新项目签约或开工，华龙村集团便对外表现得十分高调，常以投资百亿级的金额令当地人士咋舌。

　　这个对外号称净资产68.9亿元、拥有管理人员2000余人的集团，依靠在恩施当地钻营30年的能量，在每个巨无霸的项目中长袖善舞，相当顺利。

　　然而，让该集团避之不及的是，旗下项目快速扩张已让其尝到资金压力，9月24日上午，华龙村集团董事长龙华阶接受长江商报记者独家专访时透露，记者到访前一天，集团才将欠发员工7个月的工资发放完毕。

　　龙华阶认为，目前集团只负债6亿元左右，资产负债率只有区区10%，仍是国内负债最低企业，但较不乐观的是，因受来凤项目“圈地风波”影响，相关机构已上门或高度关注，日子可能并不好过。

　　长江商报记者调查发现，恩施华龙村集团虽然已实施地产、酒店、养老等多元化发展，但真正能较大比例贡献利润的仍是资金密集型的地产项目，现金流需求较大。

　　当地金融界、地产界相关人士不无担忧，习惯了借鸡生蛋的资金运营模式，该集团要走出资金短缺低谷，仍需要较长周期。

　　大规模圈地瞄向湖南

　　以百亿级投资金额吸引眼球，是恩施华龙村集团的惯常做法。

　　2012年7月4日，恩施华龙村集团与鹤峰县签约，在总用地面积约230公顷的土地上，投资68亿元，5年内完成该县康岭新区设计基础设施、市政工程、商住楼、酒店、医院、老年公寓等所有建设项目。

　　同年6月2日，华龙村集团作为被招商企业，与来凤县签约开发建设龙凤新区华龙城项目，总投资约180亿元，涉及酒店、疗养院、医院、老年公寓、各种专业市场、CBD商业中心、商住楼、旅游观光及娱乐设施等，用5年时间打造武陵山区乃至辐射全国的商贸集散中心和武陵山区休闲度假胜地，涉及土地亦是巨量级。

　　2013年1月16日，恩施华龙村集团与建始县签约投资100亿元建设新城区建设，记者注意到，仅在该县红土坪片区开发合作面积就有400亩之多，总用地面积3000亩，建设周期5年时间，涉及市政建设、公共设施和商业开发等。

　　之后，该集团在项目上继续推进，在与建始签约后的4月24日，该集团又与巴东县签约投资100亿元建设巴东县城江北新区新型城镇化建设项目，计划用五年时间打造一个集居住、沿江景观、医疗疗养、老年公寓、学校，酒店、大型商业综合体、民族特色步行商业街于一体，绵延6公里的景观带。

　　今年，恩施华龙村集团首次出省，深入湖南湘西州吉首市拟投资100亿元签约介入当地新城区建设。

　　此外，该集团还高调宣布将在未来10年投资200亿元建设占地5000亩的中华西部医疗城。另外，在位于恩施市三岔乡莲花池村其投资建设占地1万亩的莲花湖老年生态旅游基地，还有投资50亿元的华龙书院。

　　上述这些大手笔的投资举动和产业布局，无不令恩施当地业界惊羡。

　　多项目同时开工 “走钢丝”

　　看似合理、多元化布局的过程中，恩施华龙村集团投资项目消息此起彼伏，但是很少人知晓这种“造城”运动带来的风险。

　　2014年4月，集团董事长龙华阶接受媒体采访时称，公司总负债只有5亿元。

　　9月24日，龙华阶在接受长江商报记者采访时称，负债已升至6亿元左右，负债率仅有10%，他笑称集团仍是国内负债极少的优秀企业。

　　截至目前，能够源源不断给华龙村集团贡献利润的仍是旗下的地产项目，身处这种资金密集型的行业，一般对现金流要求较高。龙华阶告诉长江商报记者，华龙村集团经过30年基本完成资本积累，5年前该集团没有一分钱负债。

　　9月24日，他向记者介绍，到2013年底，银行贷款是8.6亿元，到“2014年10月感受到资金困难，比较艰难但能维持”。特别是去年年关前15天之内，支付4个亿，作为综合房企的华龙村集团在2015年感觉越来越艰难。这导致旗下部分项目开发速度不得不放缓。

　　此外，记者了解到，恩施华龙村集团目前持有的固定资产多是土地和房产，在现在的经济环境中，若要寻求变现，恐有不少难度。

　　一周以来，长江商报记者深入来凤县、建始县以及恩施华龙村集团总部所在地恩施市调查了解到，除巴东签约项目因地质等原因搁浅，其他县市均有住宅项目持续推进。

　　对于华龙村集团来说，土地资源是其获取利润的关键，但是多个项目同时开工也导致这个集团走钢丝的风险日益增大。

　　据当地行业人士向记者分析，住宅项目建设一直被华龙村集团放在项目第一位，前期投入也不少，在前期售出住宅产品后能为其缓解资金流压力。

　　值得注意的是，华龙村集团在多个县市的项目投资计划较大，一旦住房产品去库存周期延长，势必会影响后期项目建设。

　　也就是说，华龙村集团的意图是利用住宅的销售收益来补贴后续的诸如酒店、医院等配套的建设。

　　“一旦住宅销售速度下降，集团面临的财务压力会逐渐增大。”当地一位业内人士对记者称。

　　记者调查发现，在多个住宅项目中，华龙村集团实施了一种低价策略，以建始华龙村项目路为例，标价每平方米3100元左右的住宅产品与当地房价均价差距不大，按揭可以享受每平方米200元的优惠，如果全款则再享受每平方米200元的优惠，实际单价在2700元/平方米左右，一套120平方米的住宅产品的优惠幅度则达到4.8万元，这与当地的楼盘优惠差距甚大。

　　不仅如此，来凤华龙城住宅项目均价2600元/平方米左右，当地最好的龙凤夏威夷楼盘均价3500元/平方米左右，一度遭业内同行打压。

　　龙华阶得意地对记者称，县城楼面地价成本是400元左右，基本上每个平方米赚四五百左右，控制利润20%空间。

　　记者了解到，华龙村集团来凤住宅项目开发投资8亿元左右，陆续回笼资金仅5亿元。

　　记者调查发现，在所有住宅项目中，低价是该集团长期的策略。换言之，做出此让利的目的无疑是快速完成回款。

　　公开资料显示，2014年9月9日，华龙村集团莲湖花园3期、西湖花园2期开盘，吸引超过6000名置业者参加，开盘三天销售1260套，金额6.8亿元，去化速度惊人。

　　开融资公司减缓资金压力

　　9月24日上午，在自称仅购置黄花梨家具一项就耗资亿元的华龙大酒店一楼接待室里，龙华阶面对记者泰然自若，针对记者的质疑和和气气地回应，言语之间，不断用自带的手帕擦拭脸庞，48岁的龙华阶难掩倦意。

　　在经历了去年年关前集中支付4亿元工程款项以及拖欠员工半年工资事件之后，从今年2月份开始，龙华阶就着手酝酿自己可以掌控的融资平台。

　　今年8月19日，华龙资本开业。据了解，华龙资本共有6位股东，但这家发起人为华龙村集团的融资平台，几乎是为自己量身定做。

　　记者调查发现，华龙资本注册于今年8月6日，注册资本1.1亿元，分别为刘晓顺、董碧阶、王芝甫以及黄钰4位自然人股东，此外，恩施龙家公园有限公司为企业法人股东。

　　恩施龙家公园有限公司控股股东为恩施华龙村置业有限公司，持有股权42.64%，注册资金3.6899亿元，成立于2007年5月9日，其余股权为龙禁、龙震和龙瀚持有，后三人为龙华阶三子。恩施华龙村置业有限公司持股股东亦为龙氏三人。

　　记者调查发现，自然人股东中，刘晓顺为湖北华龙村茶叶有限公司的第二大股东，也兼任鹤峰华龙村置业有限公司法人及自然人股东，还是恩施华龙村集团副董事长，是龙华阶长期合作伙伴。

　　不仅如此，自然人股东董碧阶为恩施市广通运业有限公司法人兼执行董事、总经理，王芝甫则是恩施蓝坤环保有限公司及恩施市广城市政建设有限公司负责人，而华龙资本总经理陈可忠在2008年创办恩施民丰小额贷款公司。

　　上述多人的业务范围与龙华阶的项目有交集。

　　龙华阶直接向记者证实，搭建这个平台的目的就是解决集团供应商的融资需求，间接减缓集团旗下项目的资金压力。

　　华龙资本的业务已经向县市铺开，记者获取的一份资料显示，华龙资本目前推行的类似理财产品已经向社会发售，其中“龙财宝”的投资模式显示，存5万元5年期，年收益率高达18%。华龙资本一位内部人士向记者透露，一般5万元起投，投资期限6个月到5年不等，收益率在10.8%至18%区间，如果中途提前收回也会有千分之五的收益，也就是“一万块钱50元，比银行定期高一些”。

　　“这些和银行理财产品差不多，由我们公司直接收款，直接刷卡至建行账户。”该人士表示。

　　这种年收益率远远高于银行存款收益，在恩施当地农行系统一位中层干部看来，收益率高得吓人，华龙资本进行类似理财产品销售有点不太正常，有涉嫌非法揽储的嫌疑。

　　记者调查了解到，客户存入的资金被华龙资本称为“受托资产”，由恩施金源融资担保有限公司对华龙资本的受托资产管理业务进行担保，即设立投资人投资收回第三人承诺制度，相当于商业银行存款保险制度，在商业银行开立专用账户托管公司所有资金，托管银行对账户资金往来进行监督。

　　湖北恩施州来凤县在建的华龙城项目。