编者按：北京城市核心区土地资源日臻稀缺，热点地块往往成为开发商争抢的香饽饽，催生出一个又一个“地王”项目。从曾经的万柳地王、夏家胡同地王，农展馆及近期的海淀高价地，备受瞩目的背后是“面粉贵过面包”的现实，拉动房价上涨。为此，中新网房产频道将通过实地探访，逐一揭开昔日“地王”项目的神秘面纱，解读众多高价地的“前世今生”。

　　近几日，“豪宅”话题接连在微信朋友圈及各类新闻媒体间传播，尤其随着北京中粮瑞府等高端楼盘的取证，高价地项目再次跳入公众视野。不同于普通住宅，豪宅项目“身价高”、“派头足”、市场影响力大，也在一定程度上把控着整体市场的价格走势。

　　中粮瑞府取证 昔日高价地提升孙河房价

　　在北京，关于豪宅话题的探讨并非一时兴起。随着近两三年高价地块项目的陆续入市，新兴豪宅楼盘于今年纷纷亮相，2015“豪宅元年”的提法也早在圈内蔓延开来，而中粮瑞府的正式拿证，犹如一个引爆器，再次引发业内对豪宅的强烈反响。

　　5月30日，中粮瑞府项目取得预售许可证。据北京市住建委网站公布的信息显示，此次取证范围包括9个楼栋的48套房源，拟售单价大多在8万元至9万元以上。其中，19#住宅楼报价尤为扎眼，这栋楼的4套房拟售价格超过18万元/平米。

　　如此高的报价也算对得起这块昔日的高价地了。据了解，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元的价格拿下“朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地”，溢价率为49.4%，折合楼面价高达48444元/平米，刷新北京单价记录，也再一次提升了孙河板块土地市场热度。

　　早在中粮之前，孙河板块已经聚集了龙湖、泰禾、首开等品牌房企入驻，但是楼面价格都在中粮地块之下，尚未达到3万元/平米。如今，区域内龙湖双珑原著、泰禾北京院子都已入市销售，实际成交价格多在6万元/平米上下。

　　中粮地块楼面价已经接近5万元/平米，如今接近10万元每平的拟售价不能不说压力重重。而报价18万元/平米，则被业内解读为其打算通过少量高价房炒热市场，再以性价比产品加速跑量。

　　北京豪宅竞争加剧 挖掘产品特点是关键

　　如今，朝阳区孙河板块已经成为北京楼市高端项目的聚集地，涉及中粮瑞府、首开琅樾、北京院子等多个豪宅产品，随着区域内地价的走高，建成项目售价也节节攀升。不过，也正因为区域地价过高，开发商一味拼抢或使地块成“烫手山芋”，最终导致去年该板块另外两宗地块的流拍。

　　然而，作为业内热议的“豪宅年”，北京高端项目自然不止于以上几个。去年，楼面价达到7万元/平米的融创农展馆项目高价获准入市，加上与南昌市政合作开发的东直门“使馆壹号院”的正式命名，两项目将在近期同期推广，2015年融创在北京豪宅市场可谓动作频频。

　　今年1月，备受关注的万柳地王项目以14.5万元/平米的高价进入北京市场。据了解，该项目定名为万柳书院，有研究机构统计数据显示，自入市起到5月底，万柳书院已累计成交18套，成交金额在6亿元以上。

　　另外，仍将面市的豪宅产品还有佳兆业广场、远洋刘娘府项目、保利首开东坝项目等众多高端楼盘。对此，亚豪机构市场总监郭毅曾分析认为，这些新项目由于拿地成本普遍较高，因此入市价格会再提高，预计单价将整体在10万元/平米以上，从而带动整体豪宅市场价格的上涨。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进对中新网房产频道表示，豪宅项目供应增加，将拉升市场楼盘销售均价水平，且会持续改变市场预期。尤其目前豪宅市场的产品是楼市定价的晴雨表，此类产品成交活跃，容易带动其他领域成交量的上升。

　　不过，产品众多，势必造成市场竞争加剧，此时开发商应如何突围，想必还应在产品上下功夫。“第一要顺应这样一个市场规律，在豪宅产品中可以适当降价，卖一个人情价。第二是要挖掘产品特点，尤其注重圈层文化的营销。”严跃进说。