今年7月29日以来的一系列“双限”松绑政策，已成为推动杭州楼市回暖的决定性因素。“双限”退出之后的首个房博会，自然也给了人们更多的期待。不过，即便本届房博会成交量会有不错的表现，它也绝非房博会之功，而是市场回暖的硕果。房博会不可能改变楼市走势，未来的杭州楼市将会延续“慢牛”行情，但由于库存高企以及其他较为复杂的因素，部分板块近期还会继续探底。

　　政策利好叠加促市场回暖

　　虽然“限购”取消早在年初就已有较强的市场预期，但是7月29日以来的一系列松绑政策，还是让人有些出乎意料。

　　7月29日，余杭、萧山取消限购，主城区140平方米以上户型率先取消限购；8月29日，主城区全线取消限购；9月30日，央行宣布调整房贷政策……杭州楼市在过去的3个多月中，每个月都会有新的政策利好。

　　“限购”取消的时候，不少业内人士认为，市场需求将会增加15-20%，不会对楼市格局造成根本性的影响。“限贷”松绑的时候，也有业内人士认为受益的只是少数人群，仍然不会改变市场的供需关系。这些观点固然没有错，但是当多种利好政策叠加在一起，对市场的刺激作用，恐怕不是单个政策相加那么简单。

　　一个毋庸置疑的事实是，在政策利好的刺激下，杭州楼市的成交量已经走出低谷。统计数据显示，今年上半年杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房共成交28606套，月均成交4768套，而8、9两月的成交量分别为9453套、9510套。二手房市场，今年上半年月均成交2366套，到了8月成交量达到3226套，9月份成交量达到3354套。由此可见，无论是新房市场还是二手房市场，政策利好的市场效应都十分明显。此外，由于银行细则尚未完全落地，房贷新政的市场效应完全显现可能还要较长的一段时间，这将对市场需求构成有力支撑。

　　这些可喜的数字，充分印证了市场信心大幅回升。近期杭州楼市涌现多个热销楼盘，比如首开告捷的融创河滨之城，3小时揽金21亿元的龙湖春江郦城，二度开盘热销全城的黄龙金茂悦。这些楼盘除了本身的产品优势以及理性定价因素之外，与政策利好刺激下的市场信心回升，显然也有不可分割的关系。

　　判断一个市场的走势，成交量指标的重要性往往要高于价格。几乎任何一个时候，都是先成交放量，继而才是量价齐升，而成交量萎缩往往就是房价下跌的前奏。目前的杭州楼市，成交量已实现大涨，比如9月份成交量高于8月，预料10月份的成交量也不会比9月低，这就为后期的回暖打下了可靠的基础。

　　高库存阻碍房价大幅反弹

　　楼市开启回暖之旅，这是市场大势。但这并不意味着房价随之触底反弹，更不会重现2009年全面暴涨的行情。这其中的决定性因素是，与2009年相比，当前的库存量巨大，供大于求的市场格局短期内难以改观。

　　透明售房网统计显示，截至10月22日，杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房可售房源总量已达141488套。如果按照去年的销售速度(全年成交87015套)，大约需要20个月才能卖完。即便今后杭州楼市可以维持8-9月的成交水平(月均成交9481套)，也需要15个月的去化周期。目前公认的合理库存标准为一年的成交量，对照这一标准，杭州楼市显然库存量偏大。

　　2009年3月，也就是杭州房价暴涨的前夕，当时的库存量又是多少呢？以主城区为例，历史统计资料显示，2009年3月31日，主城区新建商品房可售房源总量仅为26136套，而目前的可售房源总量却高达64424套。也就是说，主城区的库存量相比5年之前，足足上涨了147%。2009年3月，杭州主城区新建商品房成交量达到4767套，2009年上半年共成交33157套，也就是说当时杭州主城区的库存量，尚不够卖半年。另一个显而易见的事实是，2013年出让的土地，将会在今年底至明年上半年到达入市高峰，这将进一步加剧杭州楼市的库存压力。

　　而从市场需求来看，虽然5年之中杭州的人口基数会有一定增长，但是最近几年杭州的人口增速放缓，再加上市场购买力不如5年前，尤其是外地投资客纷纷撤离杭州，市场总需求较2009年可能略逊一筹。即便随后的几个月中杭州楼市成交量继续保持高位，很难突破2009年的高峰值。

　　此外，虽然当前的楼市政策已大幅松绑，但是相比2009年的各类“救市”政策，还是有不小的差距。当时除了不限购不限贷之外，无论是首套还是多套，首付比例普遍可做到3成，少数人还可低至2成。至于房贷利率，大多数购房者都可以享受7折优惠，杭州市公积金贷款客户甚至还可以享受“贴息”政策。目前虽然央行已宣布首套房贷最低利率7折优惠，但从各家银行的细则来看，真正可以享受到7折优惠的购房者，只是极其少数。

　　如果从2008年10月各类“救市”政策陆续出台算起，杭州楼市经历了半年左右的时间，才出现了全面反弹的局面。而当前的政策利好在市场中才刚刚显现，房贷优惠尚有一些不确定因素，市场出现逆转的可能性几乎为零。未来半年左右的时间中，如果楼市政策持续向好，经济形势趋于稳定，那么“慢牛”行情还是值得期待的。

　　市场见底部分板块仍降价

　　由于政策利好的有力支撑，市场出现了明显的见底信号。但是就短期市场而言，部分板块的部分楼盘，由于竞争压力过大或者产品优势不明显，仍然面临巨大的降价压力。也就是说，虽然杭州楼市已经踏上了回暖之旅，但这并不阻碍部分楼盘将降价进行到底。

　　成交量大涨，对于一些理性的开发商而言，会有不同于常人的解读。因为上半年成交低迷，很多楼盘的销售率非常低，“跑量”的压力很大。随着成交开始放量，出货的时间窗口终于来临。但是近期的成交量是建立在低价的基础之上的。

　　也就是说，更多的开发商选择趁机跑量，而不是趁机提价。最近两三个月的市场中，没有一个楼盘公开宣称提价。当然暗中提价的楼盘不是没有，上周首开的某申花楼盘，最终开盘价比市场预期略有提升，结果成交率仅3成左右，成为业内的一个笑柄。这一事实充分说明，目前的市场基础还比较脆弱，尚不能支撑房价上涨。

　　成交回暖之后，市场也将进一步两极分化。上半年楼市低迷，即便是产品竞争优势较强的楼盘，也面临蓄客不足的难题，成交率也不高。而随着市场人气回升，优势楼盘的竞争力就会转化为现实的成交量，而优势不明显的楼盘，成交量仍将难有起色。近期的楼盘中，首开当日成交率超过八九成的有之，成交率仅两三成的也不是少数。

　　板块方面，由于供应量并不均匀，库存压力大的板块，短期内降价仍将是主流。不过，由于目前不少楼盘的售价已经低于成本，降价的空间已十分有限。通过小幅降价或者更为灵活的降价举措获得销量，仍将是不少开发商的营销策略。