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兰州房地产正式挺进“卫星城”业态

  • 发布时间:2014-09-03 01:29:59  来源:兰州日报  作者:佚名  责任编辑:王斌

  8月23日,总建筑面积300多万平方米的兰州东部科技新城二期工程全面启动,这是继2013年9月首期项目200万平方米全面开工建设后,兰州东部科技新城的又一次跨越式发展里程碑。与首期项目不同的是,二期开工的所有项目均围绕人们日常生活的需求展开建设,其中,大名城奥特莱斯万国商业街、中科院兰州分院中学小学东部科技新城校区等民生工程成为了最大亮点,这也标志着兰州东部科技新城已初步具备了城市的基本功能。

  安居小区以及天庆房产开发的新港城等一大批居住小区逐渐兴起,其中,新港城由于小区绿化、基础设施较好,成为了兰州首屈一指的居住小区,但新港城小区在当时地理位置相对偏僻,也曾被不看好,可谁能料到如今这里已成为城市中心区域的一个组成部分。再到后来,天庆家园、望河丽景、安宁庭院等等新兴宜居小区如雨后春笋般的相继出现在人们的视线当中,一座座集居住、生活于一体的新概念小区成为了人们对住宅的首选之地。

  兰州东部科技新城位于榆中县定远镇、连搭乡区域,被列为我省“3341”项目工程和新型城镇化示范区,总规划面积136平方公里,规划总投资1000亿元以上,总建筑面积3000万平方米。起步区20平方公里由兰州高新区与名城企业集团合作打造,采取“政府主导、企业运作”的新的开发模式,按照城市空间拓展区、创新要素集聚区、高新技术产业示范区进行战略布局,着力打造发展高效、环境优美、宜居宜业,低碳智慧的现代科技新城,真正成为兰州的城市副中心和经济增长极。预计到2020年,兰州东部科技新城将形成千亿元产业集群,城乡人口达到20万人以上。而该工程的启动和逐渐完善,也呈现出了兰州业态发展的新趋势和理念,为扩展城市空间和布局提供了较为先进的模式。

  从“搬上楼”到“选环境”

  谈起东部科技新城的发展,当然绕不开近些年来兰州城市业态发展的历史。早在上世纪八十年代末到九十年代初期,兰州就迎来了城市发展的第一次上世纪浪潮。当年,兰州主要是以城市最中心区域为发展重点,在改善中心区域众多居民居住条件的同时,也改变了城市主要街区的环境和道路,而这批“原住民”也幸运的成为最早一批搬进楼房的人,在当时,着实让不少还在住平房的居民羡慕不已。曾在八十年代末就通过城市改造住进楼房的贺阿姨回忆道:“在那个到处是平房的年代,人们住在大杂院里,用水、如厕都很不方便,尤其到了冬季,家家户户都需要买煤炭生炉子过冬,而能搬进新建的楼房,有自来水、暖气和独立卫生间无疑是一件令人向往的事情。也正因如此,兰州人在那个年代根本没有住宅小区的概念,只是希望有一天政府对城市的改造能尽快到自己居住的地方,早点住进楼房。当然,在那个年代,房地产的开发基本都是由政府部门来完成,不像现在全部交给市场由开发商来进行建设。”

  时间推移到九十年代中后期到新世纪初,在中央及省市各项政策的推动下,房地产产业逐渐进驻兰州,并在此后的十多年间得到了飞速发展。起初,房地产主要还是围绕着城市房屋改造为主,建设一些规模相对较小的小区,但这在当时来说,已经是相对前沿的开发方式。据天庆房产的销售人员唐梅回忆,当年,金港城小区的建设曾让不少兰州人瞠目结舌,其规模在当时来说已经是十分大的手笔,而不少刚刚涉足房地产行业的开发商也都以此为模本,开始在有限的资金和土地情况下建设居住环境相对较好的小区。后来,安居小区以及天庆房产开发的新港城等一大批居住小区逐渐兴起,其中,新港城由于小区绿化、基础设施较好,成为了兰州首屈一指的居住小区,但新港城小区在当时地理位置相对偏僻,也曾被不看好,可谁能料到如今这里已成为城市中心区域的一个组成部分。再到后来,天庆家园、望河丽景、安宁庭院等等新兴宜居小区如雨后春笋般的相继出现在人们的视线当中,一座座集居住、生活于一体的新概念小区成为了人们对住宅的首选之地。

  在这种新概念小区的影响下,人们对生活和居住条件有了更高层次的要求,而正当人们在不断追求高品质居住生活条件的同时,2011年,国内房地产商大鳄万达集团进驻兰州,并将城市综合体的概念引入了这座正在蓬勃发展的城市。简单来说,城市综合体就是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”,而城市综合体的发展,也正是由于近两年来,各地政府对住宅地产调控政策逐步收紧,房地产开发商从住宅地产开发转向尚未受到严格调控领域开发的一项产物。兰州万达商业广场总投资预计50亿元,总占地面积100.5亩,总规划建筑面积43.8万平方米,建成后将建成集大型百货、连锁超市、购物区街、高级写字楼、五星级酒店、影城和公寓住宅为一体的城市商业广场。自万达广场开始,鸿运金茂广场、兰州国际商贸中心、红星美凯龙、居然之家兰州商务中心等众多引入新生活理念的城市综合体项目在兰州相继开工,成为兰州宜居发展的新趋势。其中,以七里河西站商圈内为主的兰州国际商贸中心,占地面积约为105亩左右,项目以购物中心、五星级酒店和商住区三部分构成,该项目建成后将成为兰州规模最大、档次最高、业态最全的复合型商业地产项目,是集零售、餐饮、酒店、娱乐、金融、商务、住宅、文化休闲为一体的中央休闲购物区。而居然之家兰州商务中心项目则位于兰州城关区雁滩,总建筑面积约34万平方米,投资约15亿。项目建设融家装设计中心、家居建材品牌专卖店、建材超市、家具商场、酒店、5A写字楼、SOHO公寓等多种业态为一体的大型城市综合体。

  在此基础上,近两年来,元森地产、碧桂园、恒大等国内著名房地产开发企业大量涌入兰州,将园林式住宅理念和城市居住与生活分区的新业态形式带入兰州,使其成为兰州房地产开发的一种新形势。单从表面来看,这些新建的小区基本都处于此前尚未开发的城市死角或交通相对不太便利的城市周边区域,但开发商在建设小区时都不约而同的将小区环境作为首要任务,使其内部风景宜人、基础设施完善、生活功能齐备,与周边地域形成了完全不同的局部环境,同时,在建设居住小区的过程中,同步开展道路交通建设,弥补地域劣势,增强人们的购买欲望,尽量缩短小区与城市中心区域的距离。

  卫星城将成为城市新的增长极

  然而,就在各大地产商不断提高小区生活环境的同时,一种更加宏伟的城市业态发展方式也悄然进入了人们的生活视线。福建大名城集团及深圳毅德集团先后进驻兰州,并以“造城”的方式将兰州的业态发展推向了一个新的发展方向。其中,位于榆中县和平镇的兰州毅德城项目总占地面积约6000亩,总投资超过180亿元,总建筑面积达到680万平方米,是一个集购物、会展、仓储、物流配送、电子商务、休闲、娱乐、观光为一体的现代综合商贸物流新城。项目建成后,将成为我市乃至全省首个集商贸、物流、展示、交易、仓储、批发、零售、金融服务、产业交流会展中心、五星级酒店、居住、企业办公功能于一体的全服务、全业态、全智能的高效商贸物流平台。据估算,该项目全面运营后,每年可实现交易额600亿元,年创税在10亿元以上,可直接、间接解决15万个创业机会和就业岗位。同时,项目建成后,还将成为兰州向周边辐射的一座重要卫星城镇。

  作为兰州首个引入“造城”概念新业态发展的兰州东部科技新城,无疑成为当下人们所集中关注和具有时代代表的一项工程,而随着该项目各项基础设施的不断完善,已凸显其城市雏形。尤其是二期工程的开工,将更进一步的完善其城市功能,并初步达到居住条件。据悉,二期开工项目中,以兰州大名城奥特莱斯万国商业街为最大亮点。该商业街全长900米,街区及商铺总建筑面积183万平方米,是兰州目前最长的步行商业街。项目以世界品牌折扣店销售为核心,配套高端商务、泛奥特莱斯商业集群、休闲度假与高品质居住等,打造一体化的城市新中心——“奥特莱斯”万国商业街。涵盖名品服装、皮草、名包名表、高端数码、SPA会馆、咖啡店、书吧等。同时,中科院兰州分院中学小学东部科技新城校区的落户,将大大改善其新城及周边地区的教育条件。据兰州高新区党工委书记李彦龙介绍,目前,兰州东部科技新城首期开工的200万平方米建设任务已完成主体建设,一半以上的工程可在今年10月份交工,而20平方公里的一期规划也基本完成了基础设施的建设,自来水已完成通水,部分道路开始铺设油面,天然气有望在今年11月实现通气。产城融合取得了突破性进展。李彦龙说:“在首期工程以基础设施建设的基础上,兰州东部科技新城二期工程将主要围绕公共服务领域展开,并逐步完善城市服务功能,使其可享受最优质的公共服务项目。而根据规划,未来,兰州东部科技新城内的学校、医院等设施将达到40多座,其密集程度将大大优于兰州中心城区的大部分地区。”在谈到如何发展东部科技新城以及吸引人才入驻的问题时,李彦龙认为,吸引人才离不开良好的生活环境和服务及政策支持,兰州东部科技新城既然已经具备了生活环境的优势,服务和政策支持就是其未来的重点工作方向。截至目前,兰州高新区已相继出台扶持政策,在东部科技新城建设创新、创业孵化基地,无偿为具备条件的创业者提供3年的场地,并设立2000万元人才基金,以奖励优秀人才和创业团队。今后,兰州高新区还将出台更多的扶持政策,吸引和吸纳更多人才共同开发和发展兰州东部科技新城。

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  中国房地产业态多元化趋势日益显现

  站在当前的时点展望,2012年甚至2013年中国经济都将处于短、中、长周期的叠加阶段,当前所观察到的一系列现象都可能是这三个周期相互叠加的倒影,虽然短期可通过开工新项目消化建成项目的产能、通过债务的展期进一步支撑财政杠杆。但对于中长期的下个十年,从土地周期的视角看,中国经济依托城市化和产业转移的背景条件,能否完成从高速增长向中速增长的顺利转换主要取决于:能否培育出新的土地需求增长点,能否产生下一个新生增长极,能否推进新一轮的制度改革。

  过去十年,出口和房地产作为推动土地需求、土地财政和中国经济资产负债表扩张的两大需求,面临一定的弱化趋势。以房地产为例,按照目前调控政策导向,未来房价将导向到与土地价格和建筑安装成本相适应的利润率水平,需求结构则导向刚需占绝对比重的格局,这意味着下一阶段房地产业作为土地财政的关键环节将面临转型压力。如果转型顺利,有望重启新一轮土地资产的上行扩张周期,目前转型的迹象已显现,表现在以下几个方面。

  一、纯住宅开发走向“加工制造业”,二三线城市的土地需求扩张

  首先,住宅市场的“加工制造业”指随着中国房地产住宅市场集中度的提升和行业的洗牌,品牌和龙头类开发商将变成住宅开发“富士康”,这些企业的核心优势是踩准周期节拍,即周期低谷拿地、快速开发、周期上行销售、快速回笼。到目前为止,万科等龙头企业表现占优,并不是所有开发商均能适时拿地,并在多个城市布局多个项目。

  其次,中西部和二三线城市的住宅市场需求将有较大上行空间,主要推动力是中西部省市城市化提速和流动人口的重新布局。2000年-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万,平均年增1.13%;2011年-2012年城市人口每年将增加1200万,平均年增0.8%。虽然城市化速度有所放缓,但城市化进程远未终结,且中西部城市化速度整体滞后,未来空间更大。

  二、房地产业态呈多元化趋势:综合体开发、商业地产、物流地产、养老地产

  经历两年严厉的房地产调控,以倒逼机制作用,目前中国房地产业态多元化趋势初步呈现,城市综合体开发、商业地产、物流地产和养老地产等多种业态出现加速发展态势,虽然初期阶段略显混乱,但经过逐步调整,这些新型业态有望部分替代纯住宅开发,形成新的增长点。

  首先,从2011年土地市场的成交结构可以看出房地产行业的业态多元化趋势日益显现。以北京市为例:纯住宅开发将逐步过渡到以住宅配套幼托、中小学、医院、商业配套和交通为综合开发体的模式,这点在地价上有表现;中国主要保险公司及部分投资公司开始显著布局市核心区的商业物业,从地价上看,2011年核心区成交的10块商业用地占全部249块成交地价的54%;部分汽车零部件企业开始布局物流地产,自建仓储中心;城市综合体和商业用地对住宅用的溢价较为显著。

  其次,物流地产开始起步,海外企业加大布局这一市场,可以参照几个案例。亚洲最大的物流设施提供商普洛斯是中国和日本领先的现代物流设施提供商,项目位于中国和日本大都市区域中的主要物流枢纽,靠近主要港口或机场,或位于交通枢纽和工业区等。凭借在两国市场中的先发优势,目前在亚洲建立起卓越的物流设施平台,目前及未来一段更长时间的业务布局主要在中国市场,主要战略布局在珠三角和长三角。普洛斯对国内物流地产的开拓代表了未来国内布局的方向。

  嘉里建设目前成为中国物流业规模最大的经营者之一,在全国的配送网络设有超过130个支部,服务涵盖1800个服务点,所有物流设施的总楼面面积合共逾500万平方尺。从下一阶段的战略布局看,随着珠三角及华东沿岸地区的成本日渐上涨,生产活动逐步回流到东南亚及中国二三线城市,预计后者将发展成新的生产基地。

  再次,一线城市商业地产未来成长空间逐步加大。与住宅不同,商业地产起步期较晚但持续期很长。国际经验表明,人均GDP3000美元至8000美元是商业地产的起步期,8000美元之后进入加速发展期,直至2万美元后才进入成熟发展期。而在起步期时,新增供应增速往往最快。中国正处于起步期,而一线城市已步入加速发展期。目前中国商业地产的基本情况是:零售物业中大部分还是低端物业,购物中心占比很小;写字楼中,甲级写字楼占比很小,并且楼龄已很长;仓储业仓库中,70%修建于90年代前。如何改变这三大现状是未来商业地产的成长空间所在。

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