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杭州城西银泰开业近一年对街底商七成关门

  • 发布时间:2014-08-21 17:26:00  来源:钱江晚报  作者:佚名  责任编辑:王斌

  家住橡树园的张小姐想到门口买点日用品。她诧异地发现,家门口的商铺齐刷刷地关门了,超市、烟酒店、美容美发店仿佛一夜搬空,只剩下零星的商店还在经营——橡树园的沿街底商因为与城西银泰城一街之隔,一度被投资者热烈追捧,如今却出现人去楼空的局面。

  被热捧的大型综合体对街商 铺为何遭遇集体关门?大型综合体的对街商铺最具投资价值,是不是一个认识经验误区?本周,钱江晚报记者实地探访橡树园沿街商街,了解商街陷入转租、转售难的困境:城西银泰城的营业不但没有给橡树园商街带来旺盛的人气、爆发式的消费,反而吸附了原有的消费需求。

  而近两年杭州综合体快速增长,橡树园底商经营现状,或将使我们重新评判综合体商圈的价值诱惑。

  当初高价抢购的对街商铺,如今租金拦腰砍仍找不到商户

  橡树园的社区沿街底商正对城西银泰城,之间相隔了一条萍水街。按传统投资经验,这个位置的商街应该是“黄金万两”,人气爆棚,而实际上却是门前冷落车马稀。记者数了数,一共30间商铺,目前只剩约9间在营业,其余大门紧闭,关门的商铺占到了七成之多。

  有些商户显然是刚刚撤出,比如西面转角处有一家已关门的烟酒店铺,从玻璃橱窗外望进去,柜台内还有零星摆设的烟酒没来得及拿走。从门脸上看,关门的商铺有理发店、超市、烟酒店、美容美发店、手机卖场等,有些关门的店铺装修较新,看来经营时间不长。

  记者查询资料发现,由于与城西银泰城一街之隔, 2011年橡树园底商出售时,商铺售价创下板块最高,均价4~5万元/平方米,位置特别好的近6万元/平方米,比周边底商高了2万元/平方米以上。

  “我就是看中银泰城带来的商业价值才买的。”花了2000万元,买了一套橡树园400多平方米商铺的吴先生叫苦不迭。2011年,橡树园底商开卖,他选了一套靠近主入口位置的商铺,折合单价5万元/平方米。

  结果却是,他这间商铺一直没有租出去。

  吴先生说,去年2到8月份,城西银泰城开业前(去年9月开业),商铺招租火了一阵,咨询电话有点多,做服装、开家纺、餐饮的都有,但餐饮不能做。吴先生当时要价比较高,租金要6~7元/平方米/天,价格没谈拢,商铺一直搁置着。不过,吴先生心很坦然,想着银泰城开业后,租金还要涨。按吴先生的盘算,五年后租金能飙高到100万元。

  “银泰城开业两三个月后,问租商铺的明显少了,我挂租金50万元,没找到人租,现在挂40万元,都没人理。”2000多万元买铺资金躺了一两年,颗粒无收,吴先生万般无奈。商铺没人租,就意味着卖不掉。“苦都苦死了。”

  跟吴先生类似,买了橡树园底商的业主都很着急。“这里的底商基本是双层,一套商铺总价1500万元以上。”

  而房产经纪人对橡树园商街铺子租售单子兴趣也不大。“没人买、租,我们推荐了也是白费力气。”

  无法停车、树遮挡视线、面积大租金高,先天条件不足带来招租难

  “城西银泰城开业前半年,开业后三个月,这条商街招商红火了一段时间,后来商户生意不好,不断撤出,有些连刚做的装修都不要,就走了。”橡树园招商处一位工作人员透露,当年来咨询底商、想来开店的是一批品牌较弱,对面银泰城进不去的商户。

  “餐饮倒是热门的,但是社区底商不能有明火,没排油排烟管道,只能做普通业态,但在银泰城里面吃的、穿的、玩的,几乎涵盖了所有业态,能溢出来的很少。”这位工作人员告诉记者,橡树园商铺房东有一个特点,当初入手总价高,对未来期望高,租金定价大幅高于周边社区底商。“去年房东开出的租金价位,普遍在6~7元/平方米/天,比周边社区底商高3元/平方米/天以上。”

  空铺太多了,不免萧条冷清,影响商街的形象,更加招不到商户。曾经有商业管理公司有过兴趣,比如统一招租“对接”品牌商户,统一规划业态,但是在看到这条商街的“先天不足”后,又摇头走了。这条商街的缺点在于,商铺门口没有划停车位,留不下客人;行道树挡住了视线,还有斑马线刚好在城西银泰城东西两头,中间设栏杆,去银泰城的客流很难引到商街上来,这些细节上的缺陷都影响了商街的人气。

  而如果对接中低消费的社区便利店,这条商街的面积大,租金总价高,把很多亲民店挡在了外面。一位商业资深人士给出了一个数据,目前便利店租铺集中在80~100平方米的单层铺,年15万元租金是上限。而橡树园沿街底商基本是“一带二”的双层商铺,主力面积300平方米,无论是面积还是结构,橡树园的沿街底商都不占优势。

  “大面积、高租金商铺,只能招中高端品牌,但这类品牌又进驻城西银泰城了,橡树园商铺两头不靠。”

  综合体周边商铺褪去光环,社区商铺应回归便民业态

  “沃尔玛有‘5公里死亡圈’的说法。”在从事多年商业地产的赢商机构总经理方芳看来,橡树园大量商店的关门是正常的。

  沃尔玛有“5公里死亡圈”之说,用以形容在大型超市阴影之下,本地零售商所面临的肃杀商业环境。有机构估算,一个1万平米的大卖场,可以取代300个小店。方芳认为,这种“大鱼吃小鱼”的“商业规律”并非单指沃尔玛,同样适用于规模“悬殊”的同业态商业竞争,比如大型综合体与周边商铺。像城西银泰城是目前杭州单体最大的购物中心,商业体量高达29万平方米。它对消费人群的吸附能力是巨大的。

  “开发商把商业综合体旁的商铺价值过于放大,买家是被营销说辞 ‘绑架’了。”在方芳看来,商业综合体旁的社区商铺,供应量应该减少,避免与综合体直面竞争。“现在人们的购物方式改变了,很少单纯逛商街,而是逛街、吃饭、娱乐综合体验消费。”因此,大型商业综合体吸附品牌势头十分强劲。某杭派女装一位负责人也告诉记者,去年开始,他们的实体店进驻策略,以商业综合体为主。

  业内人士还指出了综合体内商铺的优势:综合体是按套内使用面积计算租金的,比如品牌服装店普遍租用面积在80~100平方米之间。就她知道的,城西银泰一楼零售业态租金10元/平方米/天左右,二楼5~6元/平方米/天。从装修投入来说,综合体的商户不存在门面装修费用,只要套内装修即可,甚至连地砖都不用铺,这些都是省下的成本。

  “所以,社区底商业态规划应该回归生活服务,比如药店、宠物店,便利店等,业主不能对租金期望值太高,如果租金在3~5元/平方米/天,稳定性还是可以的。面积最好控制在100平方米以内,很多便利店的租金上限集中在15万元左右。”这是方芳给买社区商铺的人的一个参考建议。

  针对吴先生冲着“银泰”投资商铺的参考点,业内人士觉得,有些综合体旁边的商铺本身条件好,不单是被某个商业体拉动,吴先生参考庆春银泰的太平门直街,以及西湖银泰的定安路商铺,与城西银泰城没有很多共性。以上两条商街所处成熟居住区,本身有人气,且路面可以停车等,各种因素要综合分析。

  “定安路、太平门直街商业氛围形成早于西湖银泰和庆春银泰入驻前,当时房东入手价格没有包含‘银泰’因素,后面这些综合体进驻,只是对商圈起到锦上添花作用,因此商圈内商铺价值当然进入一个上升通道。”业内人士分析。

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