内地楼市低迷，香港楼市却呈现始料未及的“疯狂”。香港土地注册处统计显示，7月香港楼宇买卖合约数和合约金额环比和同比均大幅增长。近期香港多处楼盘销售情况火爆，出现售价高达189万港元/平方米的新“楼王”。香港特区政府对于前期“双辣招”的微调使市场心理出现转向，热钱涌入被视为香港楼市升温的主要推动力。香港业内人士表示，房地产市场过热无疑会增加营商成本，导致经济整体活跃度进一步走低。香港楼市未来走势取决于资金的流向，美联储QE何时退出成为决定性因素，香港特区政府是否会再度收紧楼市仍是未知数。

　　 楼市急剧升温

　　用“强势回暖”来形容近期的香港楼市并不为过。根据香港土地注册处的数据，7月送交注册的所有种类楼宇买卖合约共9400份，环比上升27%，同比上升71.3%。7月的楼宇买卖合约总值633亿港元，环比上升32%，同比上升128.9%，其中，住宅楼宇买卖合约7792份，总值571亿港元，环比上升68.6%，同比上升172.1%。

　　“楼王”再现。香港山顶豪宅TWELVE PEAKS日前公开售价，其中最贵的一栋使用面积为433平方米的房屋售价高达8.19亿港元，折合189.17万港元/平方米，刷新香港豪宅开价纪录。

　　事实上，上半年香港楼市升温的势头并不明显，甚至出现一定幅度的下滑。上半年送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约为34，189份，较去年下半年上升8.8%，较去年同期下跌12.5%。此外，上半年的楼宇买卖合约总值为2124.9亿港元，较去年下半年上升1.8%，较去年同期下跌14.1%。

　　资金驱动是主因

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升分析，上半年，受香港特区政府打压楼市的“辣招”影响，资金流入豪宅市场受到遏制，自住买家和投资者的入市态度审慎，加上缺乏新盘推售，上半年整体交投疲弱。

　　2012年10月，香港特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将被额外征收15%的买家印花税，同时上调额外印花税税率5个百分点，适用时间3年。2013年2月，香港特区政府全面上调印花税。这两次举措被称作香港特区政府调控楼市的“双辣招”。2013年，香港楼市量价齐跌。2013年送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共70503份，较2012年下跌39%，较2011年下跌35.2%；2013年的楼宇买卖合约总值4，562.8亿元，较2012年下跌30.2%，较2011年下跌22.4%。

　　今年5月，香港特区政府开始“减辣”。当月，香港财经事务及库务局局长陈家强宣布两项针对“双辣招”的政策修订，换楼客在入市6个月内售出原有物业可免双倍印花税改为签订楼契后计算。此外，如买家未曾持有任何物业，首次以同一份文件购入1个住宅物业和1个车位，可免除双向印花税。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，在“双辣招”微调的利好消息带动下，开发商推盘力度加大，买家入市积极性提高，香港楼市逐步活跃。不过，与政策利好相比，资金涌入香港并驱动楼市升温更为明显。分析人士指出，沪港通的推进和美联储加息的不确定性导致近期资金持续流入香港市场，楼市和股市均随之上扬。

　　 走势如何存变数

　　在黄立冲看来，楼市过热或许会影响本来就不甚乐观的香港经济。

　　根据香港特区政府公布的数据，一季度香港本地GDP同比增长2.5%，经季节性调整后的环比增幅仅为0.2%。香港财政司司长曾俊华近日预计，香港二季度经济增速环比出现收缩，主要原因是赴港旅客消费额大减、私人机构投资开支下跌、私人消费仅微增。

　　黄立冲认为，楼市过热会进一步推高租金成本以及生活成本，给营商环境带来负面影响，从而减少当地经济的活跃度。香港楼市何时“退热”目前仍是未知数。香港特区政府“减辣”带来的利好效应会在一段时期后逐渐消散，香港楼市的走势与资金走向密切关联。如果美联储加息，美元走强，资金可能在短期内撤离香港，但这一切目前都存在不确定性。

　　业内人士表示，目前香港特区政府已意识到上述因素对香港的影响。如美联储提早加息，资金短期内流出香港，香港楼市和股市将双双受到震荡，香港经济难免受到冲击，是否需通过政策干预收紧楼市以控制风险有待相关部门抉择。