“捂盘惜售”能盛行多年，利润高是诱因。近日，每平方米售价达3万元的通州北京ONE项目为了筹集工程开发费用，时隔一年再次发起信托融资。在新一期信托计划书中，开发商为打造亮点，直言拿地成本仅1500元/平方米，揭开了自家售价翻20倍的“内幕”。

　　信托计划书自揭老底

　　北京实行土地公开招拍挂之前的地价究竟有多低，数年来仅是坊间传言，很少有开发商愿意主动承认，既怕被扣上“暴利”的帽子，也怕被清算土地增值税。北京ONE的信托融资，“坦白”得很是罕见。

　　这是由中融信托委托发行的一年期集合资金信托，以项目土地及在建工程为抵押物外，募资2亿元，用于北京ONE项目的工程开发费用。产品预期收益率定得很高，300万元以上年收益率9.5%，1000万元以上年收益率9.8%。

　　在信托计划书的项目亮点介绍中，除了房地产信托常见的“地理位置优越”等描述词语外，开发商还直言不讳地提到，北京ONE项目拿地时间早，楼面地价极低，仅为1500元/平方米，销售净利润率则高达31%。

　　在通州台湖楼面价都已突破16000元/平方米的高地价时代，1500元/平方米的楼面价，几乎可算是“躺着赚”。

　　售价翻地价20倍

　　记者了解到，北京ONE项目的前身就是通州知名的鼎盛国际小区，曾因开发商拖欠建筑商工程款导致工程停工、开发商挪用业主缴纳的契税等事由惹上过官司。2009年，鼎盛国际以北京ONE的新案名重新问世，而房地产交易管理网上的项目名称则为新华经典丽园。

　　按照房地产交易管理网的数据，2010年10月，北京ONE项目获批2号、3号、4号、5号共4栋楼的预售许可证，销售均价都超过30000元/平方米。截至今天，将近4年过去，4栋楼中仍有49套不可售房源和10套未售房源，开发商也在电商网站上大力推广其商业用房。

　　“如果不考虑建安成本的话，土地开发十多年间，北京ONE的售价也随着市场价格的上涨而水涨船高，最贵时期的售价竟然已达到楼面价的20倍。”一位业内人士指出，低价拿地是项目保持高利润率的诀窍。

　　募资疑为以新还旧

　　不过，依靠地价成本获得的高利润，也并没能缓解开发商的资金荒。

　　实际上，2013年7月，北京ONE项目委托同一家信托公司，几乎以同样的模式和理由，募集信托资金17亿元，其中优先B级的信托期限是12个月，按时间估算，正好是今年8月份到期。

　　“上一轮的信托融资压力还没消化，就着急进行新一轮信托融资，有可能是为了以新还旧，缓解兑付压力。”一位熟悉信托操作的人士告诉记者，伴随着这一轮的楼市下行和信贷紧缩，小型房地产企业的资金压力尤为明显，融资成本较高的信托产品，也成为许多小房企不能不做出的选择。

　　“较明显的一点是，为了吸引投资人，200万元、300万元的资金规模，承诺的年化收益率就能达到10%。而高收益率带来的潜在风险，就是到期后的兑付压力。”