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两年多首次降息 北京周住宅成交涨54%居全年之首

  • 发布时间:2014-12-04 18:41:21  来源:新华网  作者:佚名  责任编辑:孙业文

  央行两年多来首度降息对楼市无疑是重大利好,除了预期看好外,对购房者来说也有实实在在的资金实惠,由此销售量增长成为必然结果。数据显示,11月最后一周纯住宅成交量居全年之首,累计达2360套,环比大涨54%。

  “尽管销售量有所上涨,但价格不会有较大涨幅”。记者采访的多位专家均表示,央行降息将会让部分观望购房者改变预期入市购买,投资型购房者仍然不会大量入市,整体交易量将有所上涨,但价格不会明显反弹。受库存压力及年底冲刺的影响,各楼盘仍将采取以价换量的营销策略,因此,对于急需住房的刚需型购房者来说,12月将可能是一个购房窗口期。

  2360套周成交 环比大涨54%

  继上一次降息时隔两年,央行再次降息虽无意救市却让处于寒冬的楼市有了转暖的希望。11月22日,中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点,至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

  “现在不买房,一年又白忙”。利好消息一出,中原地产张大伟即表示,房地产迎接心理及实际双重最大利好。而北京楼市在此之后交易量的表现也足以说明了这一点,11月最后一周成交量和成交面积双双大幅上涨,据亚豪机构统计数据显示,上周(11.24-11.30)北京商品住宅累计成交3210套,成交面积达35.24万平方米,环比分别上涨11%、25%。在扣除保障房和自住房后,上周北京纯商品住宅累计成交2360套,环比大幅上涨54%,是2014年周度销量最高的一周。

  改善盘为主 以价换量策略优惠不减

  交易量止跌向上是专家们的普遍共识,相反,对价格各专家则认为不会明显上涨。据亚豪机构统计数据显示,在扣除保障房和自住房后,上周(11.24-11.30)北京纯商品住宅的整体均价达29652元/平方米,环比上涨10%,主要原因在于楼市成交结构的变化所致。

  其中,中高端楼盘成交量占比显著增加,其中成交均价在3万元以上的商品住宅累计成交709套,与前一周相比大涨64%。

  改善型需求反弹让开发商推盘信心增加,部分房企增加大户型、中高端住宅产品的供应力度。上周(11.24-11.30)北京共有4个楼盘项目入市,分别为大兴区的富力童话时光、房山区的北京城建·胜茂广场、顺义区的香悦四季,以及通州区的旭辉丽舍,4个项目的主力户型为100-200平方米,均面向改善型购房者。

  在定价上,上周入市的4个改善型楼盘仍然采取以价换量策略,开盘优惠力度不减。据统计,上周入市的纯新盘北京城建·胜茂广场推出5万抵20万优惠活动,位于顺义的合景香悦四季同样推出排卡6万抵20万优惠。

  虽然交易量有所上升,但并不足以改变高库存的现状。截至11月,北京楼市库存量仍高达8.6万套,再加上楼市新增供应量,未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大,短期的高成交量并不足以支撑房价上涨,因此即使项目定位高端,预计年前仍将会采取低开入市策略,吸引成交以回笼资金。

  年底冲刺 12月楼市仍将现冲量潮

  “对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很有可能大量入市。”张大伟表示,贷款100万元20年月供减少234元,合计20年减少4万元的利息支出。对购房者来说是看得见的实惠。他预计一线城市9折利率或成为主流,甚至有出现8.5折或8折的可能,进而使购房者入市的积极性明显提高,“一线城市房价再跌的可能性几乎为0”,他表示,房企最困难的时候已经过去。

  亚豪机构郭毅表示,降息除了对整体市场的预期转好,购房的实际成本也减少,因此对购房者的实际促进作用更加直接,使一部分观望的购房者加快入市节奏,进而促进成交量的上涨,但因为目前一线城市特别是北京的房价已经处于高位,价格上涨的可能性不会很大。

  同时由于受前期库存量积压影响,各楼盘为回笼资金促进销售仍将持续以价换量的营销策略。

  任启鑫同时认为,资金杠杆率的提高、使用成本的降低,促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放,在带动中高端楼盘成交量上涨的同时,也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬。此前央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现,再加上11月21日央行时隔两年再次降息,有助降低购房成本,政策红利覆盖全部购房客群,使得购房者心理预期发生根本性转变,在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下,此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期,抓住当前短暂的购房窗口期出手。

  任启鑫判断,作为年底最后一个冲刺时间点,未完成全年销售目标的房企仍将会积极拓宽营销渠道平价走量,随着12月的到来,预计楼市仍将掀起一轮冲量潮,带动北京楼市在四季度成为全年最高点。

  记者手记 降息后谁在买房?

  股神沃伦·巴菲特说:“要在别人贪婪的时候恐惧,而在别人恐惧的时候贪婪。”

  这句话被很多投资股票的人当作格言遵守着,其实如果把它用在楼市上是一样的。中国的购房者此前经历了房地产最疯狂的年头,从买房子就像买白菜,到几乎所有的人都在观望,再到房价报复性反弹,有购房者因此成为富有阶层,也有购房者一次次错过了最佳的购买时机。

  幸好,如今都已变得冷静。

  9·30政策并未让购房者蜂拥而上,两年后的首度降息也并未见购房者趋之若鹜。任何商品都有它特有的属性及价值,商品房作为特殊商品除了满足居住需求外,让一部分人当成了投资的工具,也因此,有专家认为商品房的价值被过分高估,但每一次波动后的上涨让购房者更加坚信房价的涨势势不可挡。

  当商品的价格上涨到一定高度,必然会失去很大一部分客户群体,即使是被我们奉为必需品的房子。试想,如果你举全家几代人的资产在北京买不起一套房子,你就会被迫选择不买。

  降息,被很多专家认为是最有效的房地产刺激政策。与两年多前的降息不同,本次,虽然购房者仍然将在购房时享受到降息带来的实惠,但与动辄几百万元的房价款来说,显然是微不足道的。

  市场会变得逐渐成熟,购房者在不断成长,不再会因为一个利好政策而恐慌出手。

  如果,你刚刚有足够多的钱,你急需一套住房,降息后你知道了市场的向好信号,那么为什么不买呢?

  如果,你对住房的需求不是那么强烈,你在考虑降息政策出台是不是该出手投资一套房产,那么,显然没那个必要。

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