随着“津十六条”、“9·30房贷新政”、“公积金政策调整”等各项楼市调控政策的落地实施，各类购房需求开始重新释放。但由于今年楼市整体相对低迷，大部分开发商的业绩达成率并不理想。业内人士分析认为，在高库存以及全年销售业绩压力等因素的影响下，四季度房企仍将会以去库存为主，优惠促销力度不会降低，有购房意愿的市民可以更多关注在售的现房、准现房项目。

　　库存出清周期攀升

　　现房市场活跃的背后是库存量不断攀升的巨大压力。10月天津住宅市场持续回升，“津十六条”、公积金等新政相继出台有效改善了当前市场观望态势，促进潜在需求释放，使月底出现“翘尾”成交。结合项目开盘、加推情况来看，在有效营销策略的配合下，整体去化情况较上月有明显提升。但根据中国指数研究院天津分院数据显示，今年以来，本市住宅市场持续高位供应，而成交方面的低迷促使库存量一路高升。截止到10月31日，住宅市场的可售量为2342.57万平方米，环比上月增加5万平方米，攀至历史新高。出清周期自2012年5月份以来再次攀至30个月以上水平，达30.2个月。

　　分区域来看，天津全市四大片区可售量涨落参半。其中市内六区可售量为218.92万平方米，环比增加1.72万平方米，再攀高值。供应房源主要集中于河东区、河北区，受成交量回升影响，出清周期降至23.9个月。环城四区出清周期为20.8个月，为四大片区中最低水平。滨海新区出清周期为53.2个月，高居四大片区首位。远郊区县可售量至731.73万平方米，达历史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至蓝印政策取消后高值，但仍不足20万平方米水平，供应的相对高位促使出清周期持续走高，至28.4个月。临近年终，房企将以去化现有房源为主，购房者可根据各区域具体情况结合自身需求挑选合适房源。

　　新增供应年底减少

　　10月全市四大片区中仅市内六区成交量有所增加，成交13.23万平方米，环比增幅为21.32%，成交量持续上行，至今年以来高值。环城四区成交27.06万平方米，环比增幅仅为1.25%。从整体来看，四大片区成交量较去年同期均有一定降幅，市场需求并未有效释放。

　　根据中国指数研究院天津分院数据显示，10月份天津住宅市场供应量大幅回落。商品住宅新增供应82.82万平方米，环比降幅为57.01% ，为今年以来除2月份之外的第二低值，相较去年同期，亦有39.76%的降幅。其中，全市四大片区供应量均现明显回落，新增供应14.74万平方米，环比降幅达62.59%。环城四区、滨海新区降幅也分别达到70.34%和54.64%。新盘供应量的减少给一些已经进入市场一段时间的现房、准现房带来了活跃空间。

　　搜房网数据监控中心的统计显示，11月份天津市预计将有18个项目开盘，开盘数量环比减少60.00%，同比减少59.09%。其中市内六区有2个、环城四区4个、滨海新区4个、远郊区县8个，各区开盘数量与上月相比均有不同程度的下跌。这些项目中全新盘有13个，比重较上个月减少53.57%。

　　项目尾盘选择增多

　　面对一整年的积压库存，开发商选择“减新”，全力备战“推陈”，争取在年底创造一个好的业绩。购房者可以将关注点投向一些地理位置和性价比较高的扫尾楼盘，“淘”到低价、优质的特惠房源。

　　所谓尾盘其实是楼盘经过热销期后，剩余的一小部分单位。天津市场内很多楼盘经过前期推广和销售，已进入到尾盘销售阶段。很多购房者在选择房屋时忌讳尾盘是“挑剩下的”，事实上，尾盘房源也可以大致分为两类，一是朝向、采光、楼层、户型相对较差的单位，也就是很多人印象中的“劣房”；二是一些楼盘为销售进度考虑，配合“低开高走”销售策略而特意设置的保留单位，或者是一些由于贷款未审批等原因取消预定的单位。对于后者而言，不少尾盘房源的含金量也很高，善淘者甚至可能得到意外惊喜。

　　以东丽区成林道附近某项目为例。该项目2010年开盘，26栋14层小高层已经全部入住，周边交通、商业、教育、医疗等配套设施相对完善。目前，该项目仍有几套95平方米房源在售，可赠送阳台。而剩余的顶层134、138平方米三室户型优惠更多，不仅每平方米起价低至万元，还可以赠送车位。而位于海光寺板块的某精装修公寓项目，凭借其优越的地理位置及周边配套，2009年开盘当日便销售过半。目前该项目尚有10余套现房在售尾房，户型为35平方米至70平方米的一居室及130平方米左右两居室房源，虽无其他优惠，但均价19000元/平方米的价格相对较低。其他如富力津门湖、格调艺术领地等项目的大户型在售现房，则能满足改善型购房需求。

　　记者在走访中发现，类似的尾盘项目不少，从板块、户型、种类等方面均各有特色，购房者如果能深入了解，各取所需，很可能在尾盘中“淘”到自己的心仪房屋。与此同时，市民在购买尾盘时，也应查验实地看房的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较，真实考量房子是否符合自己的居住需求，例如朝向、楼层、噪音、户型布局等等，综合衡量各方面条件，选择适合自己需求的好房子。