9月16日晚间，大连万达商业地产股份有限公司(简称“万达商业地产”)正式对外披露赴港上市相关资料。财务数据中最吸引投资者的并非是其在去年创下867.7亿人民币的主营收入和248.8亿的净利润，而是万达目前持有高达1470万平米的自持物业面积，在不断强化商业运营的基础上，万达到今年上半年在自持物业收入上的比例已经达到22.3%。

　　据了解，业界一直有说法称万达商业地产的盈利很大程度来自持有物业的公允价值升值，在目前房地产市场面临低迷，物业升值空间在降低的情况下，招股书显示，2014年万达商业地产的预计净利润(不包括公允价值收益的影响)不低于132亿人民币，比2013年有所增长 。

　　万达商业地产正在逐渐褪去身上地产商的色彩，转而成为一个商业体运营商。如果万达商业地产在今年完成上市，其有利的商业运营模式将成为业绩释放的重要依托，而这一商业模式除了遍布全国的万达商业地产项目数量上的增加，更重要的是嫁接在地产项目之上的文化旅游、电子商务带来的协同增值效应。

　　商业地产巨头，广泛布局市场

　　根据业已披露的相关财务数据显示，截止到2014年6月30日为止，万达商业地产在全国的29个省份的112个城市布局了178个商业项目，在这178个项目当中涵盖了159座被万达商业视作为核心产品的万达广场，其中包括168个购物中心和102家豪华酒店。

　　相比于较为成熟模式的万达广场，万达商业地产还在全国的7座城市建设了8座万达城，万达城无论在建筑面积上还是投资额上，都远大于目前的万达广场，而这一种新的商业体也被万达商业视作为是全新的物业产品。

　　据了解，从2000年开始转型为商业地产，万达商业地产仅在万达广场的商业模式上就先后推出了三代产品，按照万达商业地产现在对公司业务板块的划分，包括投资物业和物业租赁、物业开发和销售以及酒店开发和经营三个部分。

　　这三者之间的关系就是，物业的预售及销售提供资金以达到开发投资物业及酒店所预期的现金需求水平，并可以平衡整个项目的整体经营现金流;投资物业及酒店在满足消费者需求的同时，也提升了这一综合体中开发物业的销售;而大部分豪华酒店可以增加商业体的吸引力、品牌知名度和客流，从而进一步提升整个商业体的资产价值。

　　相对于传统住宅地产商的简单土地开发销售模式，万达商业地产凭借这一商业模式使得其在快速扩张中仍能够维持现金流的平衡。数据显示，截止到2013年底万达商业地产的资产负债率只有49.4%。

　　万达商业地产认为，正是基于这种创新的商业模式，不但维持了整体现金流的平衡，同时也推动了各个板块的协调发展，而这也为万达商业地产在获得土地后快速开发奠定了基础。

　　从万达商业地产所披露的数据可以看出，截止到今年中期该公司所持有的7670万平方米的土地储备当中，正在开发和已经完工的面积为5910万平方米，占到总量的77%。

　　在地产行业分析师看来，未来万达商业地产挂牌香港联交所之后，相对于国内地产商，万达商业地产拥有高收益率和高估值的优势，而对比香港本地的老牌地产商，则在业绩增速和发展潜力上具有优势。

　　整体盈利模式改变，更大的协同效应

　　除了万达商业体在数量和规模上的增长，资本市场更关注的是万达从地产向商业转型后，整体盈利模式的改变。

　　作为整个万达集团的核心资产，此次上市的万达商业地产在万达集团的运营中也处于中枢的位置，围绕万达商业地产，万达集团旗下的文化、百货、院线等各个业务板块之间展开了一个协同效应;而被更多人忽视的是，万达集团以万达商业地产为平台，在地方政府、供应商、消费者之间构建了一个更大的协同效应。

　　在地方政府面前，万达商业地产拥有较大的话语权，这种话语权并非特权，而是源自于任何一个新建的万达商业体，必然会给地方在经济、就业、税收和城市形象上带来多重的拉动作用。因此，即便万达商业地产以招拍挂的市场价格获得开发土地，随后地方政府在交通和市政上的配套设施必然推动该片区土地的快速升值。

　　万达集团董事长王健林此前在解读万达商业地产的商业模式中表示，一个万达广场可以解决当地七八千人的就业问题，而一个万达广场里，有几百个商家，这些商家又间接地带动了上游的制造业和供应商，这使得万达广场已经不再是一个简单的投资性房地产项目，而是一个产业支撑。特别是在一些加速城镇化建设的三四线城市，万达广场拥有着更大的拓展空间。

　　这种优势和万达商业拥有出众的招商能力不无关系，数据显示，目前已经和万达商业建立合作的国内外商业品牌多达2600多个，其中零售品牌超过600个。在今年8月28日举办的第八届万达商业年会上，吸引了近400家品牌商前来设展，他们面对的是来自全国各地的10000多名代理商。

　　对于万达商业地产而言，真正决定其盈利能力的并不是招商的数量，而是所有入驻商户的租金回报率，商户的利润又取决于万达商业体所能吸引的客流量。就在今年万达商业地产年会举办的同时，万达集团携手腾讯和百度共同出资50亿元成立万达电子商务公司，意在通过线上线下一体化账号和会员体系，将腾讯和百度数以亿计的线上流量导入到万达广场线下消费。而随着更大规模的“万达城”这样的新商业体的相继建成投入运营，按照万达的估算，未来5年内将实现每周1亿人的客流量，基本可以覆盖国内各级城市的主力消费人群。