从去年下半年开始，房地产行业逐步进入深度调整期，无论是开发商还是城市，都将在今年或未来一两年面临分化，而在近两三年迅速成长起来的房地产私募基金也将随着地产行业大势发生裂变。

　　根据地产项目的开发周期来看，许多在前两年诞生的房地产私募基金如今陆续迎来兑付期，但之前承诺的高收益高回报是否也能如期而至却受到不少质疑。事实上，今年的光耀地产事件、港澳8号事件等深圳几起涉及房地产基金兑付危机的事件都给行业拉起了警戒线，在房地产市场下行，项目开发及销售都存在一定风险的时候，房地产基金同样面临潜在的兑付风险。

　　记者近日了解到，在房地产的弱周期和刚性兑付的“魔咒”之下，有深圳本地地产私募基金积极转变商业模式来降低兑付风险。有业内人士认为，随着地产行业的分化，地产基金也将迎来大浪淘沙，只有提高自身的综合运营管理能力才能在竞争中胜出。

　　兑付危机频现：高收益背后的风险

　　据了解，目前房地产私募基金的承诺回报往往达15%甚至更高，另外还有5%—10%的基金管理费和渠道募集费，开发商需要付出的总成本约为20%—25%。然而，近年房地产企业的利润空间不断缩小，投资回报率也在下降，要承受房地产基金20%以上的资金成本，压力显然很大。正因如此，近一年来，房地产基金频频出现兑付危机。

　　相关媒体报道，早在2012年6月，深圳融晶公司发行融晶龙越产业基金，龙越基金的预期年化收益能达到12%，承诺在2013年实现兑付，然后投资者却未见分文。而除了龙越基金，融晶公司于2012年6月还发行了另一只产品融晶玖发定增证券结构化基金，计划目标募集规模是2.7亿元，用于参与定向增发，该产品期限为18个月，应于2013年底到期，但是截止2014年3月投资者也同样未见分文。

　　此外，由于1.2亿元房地产私募基金的兑付出现问题，中裕财富于2013年年底在深圳中院起诉了港丰房地产开发（深圳）有限公司及其实际控制人何建华，索赔约1.36亿元。

　　2014年5月爆发的“光耀地产资金链绷紧”事件，牵扯到27亿元金融机构借款，包括银行信贷、信托计划、基金子公司资管计划等。据不完全统计，多家金融机构仅对光耀融资的未到期项目涉事本金就在5.5亿元以上。该事件于近日又继续发酵，广州、惠州等地多名投资者因光耀事件而未能及时兑付本息三款有限合伙产品进行维权，此次出现兑付危机的公司为广发财富（北京）投资管理有限公司。

　　诸如此类的地产基金兑付危机不一而足，都是高收益隐藏的祸根。在市场向好时，房企也许还能承受得了如此高的资金成本，但市场一旦变坏，兑付危机将逐渐浮现。此外，深圳前海新富资产管理有限公司董事长还认为，其中的缘由是随着近些年国家的政策鼓励支持金融创新，使得一些不够专业的团队参与到地产基金中，这些团队在人才、资源、经验等方面都不够成熟导致其发售的产品达不到预期收益或者不能兑现，不过这种现象不会对行业有太深刻的影响，不会扩大到全行业的范围。

　　商业模式转型：并购包销降低风险

　　《2013人民币房地产基金研究报告》显示，2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。而在深圳，2010年时才有几家房地产基金管理机构，仅三四年的时间就达到了近百家。据业内人士介绍，这些房地产基金绝大多数是债权基金，而所谓债权基金，其本质就是简单的借贷，并没有涉及股权层面的深度合作。

　　记者了解到，这种债权基金的主要操作方式是：地产私募基金把钱借给开发商后，开发商要保证私募基金每年固定的回报，但在借钱之前必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。私募基金在投资期满进行结算的时候，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权，其实质是变相的借债。开发商一旦无力偿还本金和利息时，投资者的利润就会受损。

　　深圳前海新富资产管理有限公司董事长李先林告诉记者，现在很多公司发行主动管理型的债权基金，采用的是资金池的模式，该模式风险很大。“以20%的融资成本把所有资金募集进来，再以30%的成本融出去，从中赚取息差。”他表示，在这种低进高出的模式中，地产基金自身要承担很大的风险。他认为，从去年下半年开始，随着地产行业的下行，原有的地产基金商业模式已经难以支撑私募基金的发展壮大了，需要改变。

　　“我们现在已经不做支付工程款、补地价等地产的开发市场了，而做地产的‘一级半市场’，也就是做收购、整售包销。”记者了解到，新富资本近期发行了一只房地产并购增值投资基金，融资规模为1.2亿元，用于收购万科布吉麓城及坂田润创兴时代公寓商业部分，年收益率为9.5%以上。而此前，新富资本也以同样的模式收购了位于福田区的鲁班大厦和龙岗区的远洋新干线部分物业。李先林介绍，他们之前与天朝实业公司合作，把鲁班大厦收购过来，再以每平米1000元左右的装修标准来做精装修，再以好的策划营销方式卖出去，资金回笼为半年一个周期，这样就大大减小了兑付风险。

　　据了解，在远洋新干线这个项目中，远洋地产在今年上半年就已收到来自新富资本支付的一半收购款九千万资金，而这对其上市公司的业绩考核及股价提振无疑具有很大的帮助。资料显示，新富资本当时收购远洋新干线部分期房的价格为26300元，而后却以五万卖出去，销售率达40%。以较短的周期回笼资金，在当下房地产项目波动较大的节点，可以有效减小兑付风险，并且获得较为可观的利润。

　　地产分化年：拼的是精耕细作

　　地产基金从2010年开始一直高歌猛进发展了三四年，可如今多起的兑付风险事件也反映了地产基金遇到了成长的烦恼，在被业界普遍认为房地产行业已经进入分化时期的情况下，地产基金的转型升级也是刻不容缓的事情。

　　在李先林看来，地产基金如今已从1.0时代进入到2.0时代。“1.0时代的地产基金很粗放，就是给地产企业做融资。它是银行和信托以外的补充融资渠道，是一种债权关系。而经过几年的发展，一些优质的地产公司和地产项目其信贷已经基本饱和了，因而一些地产基金已经没那么容易找到能承受较高融资成本、风险可控，同时企业质地非常好的项目了。所以地产基金进入了一个深耕细作的年代，再也不像以前只要地产基金公司把风控做扎实，把资金募集回来投给项目基金公司就可以安全退出了，这个时代已经结束了，由此地产基金进入2.0时代。”

　　而在地产基金的2.0时代，仅仅靠为开发商融资赚取回报收益显然难以为继，李先林认为，如今已到了拼综合实力的时代。“首先是企业品牌，这体现在高管团队的经验、市场影响力、风控能力和企业自身的资源，第二是财富管理能力，第三是投资能力，要有全面的投资方向，在把控风险的同时实现利润可观，第四是项目管理能力。”

　　对于三四线城市的房地产项目投资，李先林认为需要谨慎为之。“地产基金现在也可以做三四线城市的项目，但是对地产的专业、经验必须不在该开发商之下，三四线城市的很多地产公司都不是很专业，如果要做他的地产基金，就必须为其提供一定的技术支持，甚至把自己的运作团队植入项目，进行管理输入。”

　　李先林还认为，地产基金还可以给房地产项目提供一定的策划营销上的技术支持，“许多开发商不具备策划营销能力，这就给我们地产基金提供了很多机会。”做房地产项目的并购包销便是运用了这种思维。