国内第一只公募REITs终于浮出水面。

　　证监会网站近日发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示：一只名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被受理。

　　这将是国内市场上首只公募REITs产品，也意味着，停滞多年的公募REITs终于浮出水面，这类在海外市场作为现金、债券、股票之后的第四大资产，将有机会进入中国内地居民的资产配置池。

　　破冰

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

　　这类产品自上世纪60年代诞生美国后，经过多年发展其优势获得认可，并从上世纪90年代中后期大规模发展。根据公开数据，截至2014年，全球共27个国家有上市的REITs市场，共有783只REITs产品在公开市场进行交易。目前，全球REITs总市值已经超过1.3万亿美元，2003年～2013年市场年均复合增长率15%，总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。

　　造成其发展快速的原因在于其稳定持续的回报。彭博数据显示，截至2014年12月31日，美国道琼斯REITs过去20年年化平均收益率为11.66%，跑赢罗素2000(9.61%)、标普500(9.83%)等主要指数。REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。

　　早在2006年，时任央行副行长的吴晓灵就提出中国要努力发展房地产信托投资基金。

　　2008年年底，REITs被提上包括中央政府在内的议事日程。当时管理层就提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

　　央行于2009年初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了银监会版本的“REITs试点管理办法”。与此同时，证监会也制定了证监会版REITs方案。到了2009年下半年，央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组。

　　2010年国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。

　　随后，REITs的发展又暂停了几年，直至2014年9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

　　 布局

　　基于中国房地产市场的高回报，国内机构对REITs产品也是觊觎已久。多年来，一直都有投资机构、法律界人士、地产界人士提出要发展REITs。其间屡屡传出REITs要出炉的消息，但是迟迟不见真实动静。

　　2014年，中信证券开发出两只私募领域的REITs实现这类产品在私募领域破冰。但其市场交易量极低，某种程度上失去了REITs的交易功能。只有当REITs推向公共市场，其价值才能被凸显。

　　国内一些大型公募基金公司对REITs产品都有花力气研究，在产品线的布局上，REITs是未来必不可少的一个重头板块。

　　从证监会公示来看，这次上报REITs产品的基金公司仅仅鹏华基金公司一家，事实上，在公募基金公司里面，鹏华基金对REITs似乎更“情有独钟”。根据公开数据，2011年，鹏华基金在三年研究的基础上开发了首只REITs投资基金——鹏华美国房地产基金。此前也有传出该公司有研究私募REITs产品。