“让一座城市变得更美好，并不是要去盖更多的楼。过去20年的发展，中国房地产市场应该从追求增量进入到如何提升存量价值的阶段。”日前，在旗下子公司以房地产私募股权基金形式收购上海世界贸易大厦后，嘉实基金总裁赵学军在接受证券时报记者采访时表示。

　　2015年7月末，上海联合产权交易所的一项股权转让颇受关注，代表嘉实基金与上海城市地产公司的深圳城市嘉实投资有限公司，获得位于上海外滩金融贸易区的优质物业上海世贸大厦的股权。随后，嘉实基金通过子公司嘉实资本在房地产投资领域的跨界发展也浮出水面。

　　2015年8月，嘉实携手上海城市地产推出商业不动产私募股权基金。据悉，该项目计划累计融资11.9亿元，将按照资金使用计划分批募集，投资者通过参与资产管理 计划持有股权，计划第1期的认购起点为100万，目前，1期计划已经成立，2期计划即将完成募集。

　　嘉实为何涉足房地产？

　　“今天我们已经把嘉实投资领域从传统的二级市场扩展到能够更深入到与实体经济更紧密关联的领域。对资产管理公司而言，只要找到优质的标的，不管是上市公司还是非上市公司，我们都应该帮助投资人去创造价值。” 赵学军表示。

　　“而我们相信思想创造价值，”赵学军进一步解释，“在地产投资领域我们首先有这样的思想，就是主动创造社会需要的财富。让存量房地产变得更好，比追求增量更有意义。”

　　作为商业地产投资、并购和运营管理公司，上海城市地产专注于通过收购现有物业进行改造，嘉实正是看中城市地产在旧楼中“点石成金”的魔力，进行资本和实业的嫁接。

　　嘉实版房地产PE有何不同？以往的房地产投资大多是债权型的房地产开发贷款融资信托，但这种基于新开发房产销售回款的信托风险越来越大。业内人士透露，此类房地产PE最大的风险可能来自于收购大楼部分零散的产权以及标的账目清算。对此，在项目前期，上海城市地产已经动用超过1亿元的资金收购了所有的小业主的零散产权，可以说该项目最大的风险点已经把控。

　　有望借用REITS模式

　　赵学军表示：“我们的合作并非一次性的项目合作，而是长期共赢的‘婚姻’，我们双方建立了透明制衡的模式，持有不动产项目公司股权后，私募股权基金城市嘉实将全面控制项目公司的公司治理与财务管理，将主动优化负债结构，保持合理低成本负债，为私募股权基金投资者创造价值。”

　　“上海城市地产将借助嘉实在金融投资与管理领域的丰富经验，将上海城市地产过往的投资模式纳入到私募基金投资管理中，扩大投资规模，为投资找到更好的退出渠道。” 上海城市地产董事长王张兴向记者表示。

　　作为REITs业务的试点单位，嘉实在该领域有着多年的研究与准备，该基金在未来有可能通过“PE+REITs”（即私募股权投资+房地产信托投资基金）的接力棒方式，实现退出，从而打通一二级市场的间隔。