贷给客户的过桥资金多是监管资金

　　两起案例可能比较难理解，但对于一些有买卖二手房经历的人来说，并不复杂。问题的实质就是：已有贷款的房子在出售时怎样解除抵押，及中介的角色如何定位。

　　“通常而言，贷款没有还清的房子，也是可以正常交易的。只不过，卖家都通常要求买家先付首付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后，解除抵押，然后进行交易。”张先生刚刚通过链家购买了一套二手房，他为记者讲述了购房的大致经历，以及链家的金融产品特点和服务方式。

　　“现在的房价越来越贵，出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行，链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时，链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回，一般而言，链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又有二次抵押的情况。”张先生说。

　　这就是中介新兴的金融服务。

　　张先生购买的房子价值700万元，仅税款就达80万元。按照约定和惯例，税款全部由买家承担，也就是说，张先生一下多了80万元的负担。张先生一时犯难，于是，链家先为其垫付了80万元，张先生的购房合同因此如期完成。当然，按约定，在规定期限张先生也偿还了80万元的本息。

　　张先生分析，中介之所以可以做到借贷，是因为中介拥有不少的监管资金。什么是监管资金呢？“买卖双方通过中介认识，成交时，买方有时会有顾虑，认识第二天就做几百万的生意，万一卖方拿了首付款，跑了，首付没了，房子也没了。于是，有的买家会把首付交付给中介，让中介托管。中介的监管资金往往非常庞大，因为一套房首付动辄几十万，多则几百万。”

　　中介的监管资金还有一部分来自尾款。在正式交房前，买卖双方按约定会留百分之几的房款，在买家拿到钥匙时，才最后交给卖家。如果买卖双方不放心，有的中介会说，也可以交我们中介管。这笔尾款也相当可观，房价不同，单笔也有数万到十几万不等，一放也得几个月。

　　增值服务存漏洞，交易流程须规范

　　从以上描述可以看出，为了推动房产交易，中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看，这些增值服务的出发点是好的，即解决交易过程中的难题。但是，如何做到规范并有效监管？链家的案例确实暴露出不少漏洞。

　　首先，从事资金业务、现金业务，是越来越多的房产中介希望做的。但是，中介是否拥有资质？如何保证中介的贷款是公司行为而不是个人行为？链家的案例中就出现了个人给卖家放贷的情况。也就是说，增值服务跑偏了。

　　其次，中介监管的资金越来越多，如何监管？如何防范中介将客户的钱卷走？如何防止中介的资金断裂？有银行人士称，自我监管总是难以自律，所以，监管方式需要改进。

　　其三，交易流程不规范也埋下了危机。业内人士分析，上述两个案例，在整个交易过程中，链家方面始终没有走正常流程。因为按正常流程，消费者在交定金的时候就已经可以进入网签程序，如果房屋存在查封、抵押等问题，交易中心审核时就能查出来，而且房屋也无资格进行正常交易。因此，房产中介的金融服务必须建立在规范流程的基础之上。

　　据报道，上海市住建委约谈了链家公司相关负责人。初步发现，链家公司相关门店存在不规范的经营行为，已决定开展正式调查，并要求链家公司积极配合。进一步的调查结果将陆续公布。