近日发布的央行、银监会文件（“央四条”）提出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　据了解，早在2005年建设银行就发行了国内首单个人住房抵押贷款证券化产品，可随后市场反应不大，MBS并没有得到发展。此次MBS重回大众视野，将给目前房地产市场带来什么变化？业内普遍认为，这在一定程度上会降低银行的信贷按揭成本，拓宽信用投放的资金来源，银行对大批刚需入市就有了按揭的资金保障。

　　金融体系完善足以支撑MBS发展

　　所谓MBS，即住房抵押贷款证券化，指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资产包，利用这个资产包定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将这个过程所产生的本金与利息支付给MBS的投资者。

　　据悉，早在2005年，由建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005—1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但此后市场对此反应不大，且金融创新市场环境不成熟，MBS没能得到发展。为何此次又重启了MBS？中信建投地产首席分析师苏雪晶认为，相比2005年的市场环境，如今的金融创新环境和金融体系的完善都足以支撑MBS的发展。英大证券研究所所长李大霄也认为，尽管政策在放松贷款上进行了救市，但这个力度依然不够，银行要有足够的资金投放到住房信用上，还需要借助其他的金融工具，MBS就在一定程度上给银行“放水”。“2005年时的市场需求还不够，如今是当年的一倍，需求足以支撑这个事物的发展”。

　　由于MBS的基础资产是银行的房贷，是一笔相对标准化的资产，便于评级，因此在市场上流通也便于投资者去购买。在深圳市启元财富投资顾问有限公司投资总监汪鹏看来，MBS有利于银行分散房贷的资产风险。“把基础资产打包发行出去，让多家金融机构购买，风险就可以由多家机构来共同承担。”汪鹏认为，银行把房贷资产发行出去，就可以腾挪更多的空间做其他的业务，有利于其业务的多元化开展。

　　德信资本董事长陈义枫认为，MBS是央行新政里的重大亮点，MBS对房地产进行资产投放解决了资金来源，如今中国的银行主要靠储蓄来投放房地产，而MBS有可能成为未来的主流，其潜力不容忽视。“这是抛开银行闹革命，直截了当地投资房地产，MBS和REITs两项创新有着深远的意义”。

　　短期内效果可能不会很大

　　央行新政目前的意图明显，通过MBS或住房贷款专项金融债，提高金融机构个人住房贷款投放能力，并且指出其要专门用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。

　　有数据显示，目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。绝大部分3年前购买的房产评估市值已远远超越剩余贷款余额。MBS若开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分（如四个一线城市）拿出来进行证券化发行，其发行规模应可达万亿。

　　也有人担心，如果MBS的发行规模大了，房地产金融的市场化是否会将泡沫风险转移？有专家认为，MBS的基础资产是房贷资产，资产质量较好，一般不会有太大风险。

　　从长远来看，MBS和住宅专项金融债均有利于拓宽银行业进行住房信用投放的来源，可多位业内人士认为，短期内效果可能不会很大。戴德梁行研究分析指出，由于MBS期限较长，基础资产较低的利率难以吸引对收益性有较高要求的投资者，往往令银行发行MBS面临较大压力。另一方面，发行MBS需要一系列的配套措施作为保障，但当前我国金融市场并不完善，且国内可借鉴的经验缺乏，基于MBS本身对监管机构、担保机构、按揭贷款资产包以及产品本身的定价机制等层面的高要求，其规模化推出仍需时日。深圳一券商分析师认为，住房贷款资产证券化是个趋势，但其市场机制、运作模式都有待观察。