凯德系是亚洲规模最大的房地产集团之一，旗下包括多个上市公司。从1994年进入中国至今，凯德不仅是中国最大的外资房地产开发商，也曾成为中国房企学习的典范。

在京拥有最多项目、国内体量最大、以轻资产模式快速拓展市场、推特色商业增强品牌竞争力，上述的每一个标签都预示着凯德曾一直走在商业地产行业前列。不过，一位资深业内人士则向记者透露，看似光鲜的凯德近年来已经开始走下坡路。

　2009年11月，作为凯德商业地产运作平台，凯德商用在新加坡交易所分拆上市，首次公开募股规模为28亿新加坡元后，凯德商用就在中国市场一路跑马圈地。短短4年时间，凯德商用通过一级土地市场或二级市场收购等方式，在中国市场就完成了37个城市布局，购物中心数量达到62个，总建筑面积645万方，总物业值达到774亿元，成为仅次于万达的商业地产快速扩张企业。

　2011年10月，凯德商用又以介绍方式登陆香港联交所主板，实现第二上市。但奇怪的是，不足三五年时间，凯德商用却又于2014年7月从新交所及香港联交所除牌。凯德集团对外宣称，将凯德商用摘牌私有化是为了增强集团在房地产综合体开发方面的竞争优势，同时以更精简的组织架构、更多元的投资组合获取资本市场的青睐。但也有业内分析人士指出，凯德商用私有化，表明凯德商用在资本市场上的融资功能并未如预期发挥。

从凯德商用退市前的财务数据上看，虽然仍能保证正向营收，但在增速上已显出颓势。2011年凯德商用在港交所上市之初，除税及少数股东权益后利润为4.56亿新元（1新元约合4.6元人民币），较2010年财政年度的4.219亿新元增加8.1%；息税前利润为6.019亿新元，同比增长27.4%。

不过，从2013年起，凯德商用增速明显放缓。财报显示，2013年度凯德商用实现收入3.8亿新元，同比上涨5.3%；息税前利润为6.8亿新元，同比上涨10.3%。而到了2014年一季度，凯德商用实现收入1.25亿新元，同比增长4.8%，在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元，同比下降7.6%。

面对不断下滑的业绩，凯德商用的摘牌私有化或许也是无奈之举。

“过去几年间，凯德商用很少在城市扩张上做出突破，而是深挖已开发的城市。”中国商业地产专家王永平表示，电商的冲击是每个购物中心都无法规避的问题。

因商业地产的特殊性对人才的要求高，目前掌握着商业运作、投融资方面的知识，又能对国家政策走势有研究和判断的商业地产的复合型人才稀缺。随着房企加快“金融+商业地产”轻资产化运作，被称为商业地产“黄埔军校”的凯德商用近年来也频频遭受高管离职的地震。

据不完全统计，2002年，时任新加坡凯德置地中国控股集团北京地区常务副总经理的毛大庆出走万科，2007年，凯德中国西南区总经理职务的韩德明辞职， 2013年，凯德置地深圳来福士项目总经理李程离职，2014年5月，原凯德商用中国华中区区域总经理李楠接任龙湖商业地产总经理职位。一位猎头介绍，有凯德从业经验的商业人士很容易被挖角，万达、红星商业等高管很多都来自凯德。

有业内人士透露，凯德的人才大量流失或许因其收入水平不高不低，比较稳定，与凯德相比，从开发阶段过渡到运营环节的企业更缺人才，开出的待遇、条件也会更好。

北商商业研究院专家认为，包括中粮集团、万达集团等国内知名商业地产集团均在不断调整战略，凯德商用则依然保持着行业标杆、胜利者姿态沉睡于“功劳簿”上，极力维稳、固守陈旧发展战略。或许目前的高管离职、项目工程停滞只是问题集体爆发的前兆，如若长此以往凯德将失去曾经的优势和地位。

随着越来越多城市综合体的出现，凯德集团面对的竞争压力将越来越大。与国内房企相比，尽管其有资金、人才等方面的优势，但难在本土化方面，一般外企在拿地方面审批流程较长，企业开发进度会受到一定拖累。

在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，从整个行业分析，过去商业地产发展主要依靠经济增长的红利带动；第二阶段则主要依靠商品、品牌去做商业；而如今，伴随消费者的选择在增加，商业运营更应该增强本地生活黏性，做好商圈情感交流。

商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍则表示，凯德MALL应该明确消费需求、明确自身定位，在品牌和业态组合上应该多做更新。以凯德MALL西直门店为例，虽与西单大悦城同处交通枢纽核心商圈，均定位于时尚、年轻消费群体。但在餐饮品牌组合上，凯德MALL西直门店则更偏向于标准化正餐、快餐，对年轻消费群体缺乏吸引力。

北京市商业经济学会秘书长赖阳表示，凯德当下要在商业运营思维和模式上做出改变。在新实体商业革命过后，消费者实体购物需求大幅下降，购物需求转向休闲、娱乐、体验为主，购物中心则大部分转型为生活方式中心、休闲娱乐目的地，具体表现为经营模式体验化、品牌去主流化。“作为海外进入国内市场的代表，凯德的项目则依然保持着过去传统的购物中心运营模式，明显滞后于当下购物中心转型发展趋势。同时，伴随实体商业销售量不断下降以及实体商业项目供应量大幅度增加，缺乏新意、特色的凯德商用在经营上压力不小。”

（来源：第一财经日报 北京商报《财经》）