刚刚结束的五一小长假期间，全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，甚至万科等开发商也对未来楼市流露出悲观态度。

与去年持续全年的“高烧”不同，今年一季度，楼市降温明显。官方数据显示，一季度房地产开发投资、商品房销售额、销售面积等核心指标均出现同比大幅回落。其中，万科一季度虽然实现销售面积415万平方米，销售金额为542.3亿元，同比分别上升11.7%和24.2%。但营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%；15.3亿元的净利润更是13年来首次出现同比下滑，降幅为5.23%，几乎与行业整体降幅持平。

2014年开局全国商品房销量不佳，市场成交低迷已是不争的事实。数据显示，2014年一季度全国商品房销售面积达2亿平方米，同比下降4%，继2012年3季度以来全国商品房销量增幅再次出现同比下跌。

与此同时，楼市潜在新增供应也如期回落。据统计，1季度全国商品房新开工面积为2.9亿平方米，同比大幅下滑25%，降幅达历史新低。

伟业顾问市场分析师赵红娟认为，从宏观层面来讲，楼市下调主要受两方面因素影响：

一是2014年以来，银行信贷收紧，与此同时，房地产投资整体资金来源增幅下滑明显。据统计，一季度房地产投资资金来源合计为2.9万亿元，同比涨幅为7%，继2012年2季度以来资金来源增幅最低，同时，也远低于2013年全年27%的增长水平。房地产作为资金密集型行业，资金不到位是造成新开工面积下滑的重要原因。

二是中国整体经济形势不妙，经济下滑压力依然较大。一季度全国GDP增幅为7.4%，较上季度下降0.3个百分点，涨幅创历史新低。房地产业和中国经济密切相关，经济形势不佳往往会加剧对房价下调的预期，随之市场观望情绪将更加浓厚，影响市场交易量走低。

除了上述原因外，对于万科来说，净利润和营收的双重下降是否还有别的原因呢？

2013年，万科高调转型。定位城市配套服务商，第一个商业地产项目亮相、收购徽商银行、进军社区金融，均大大超出其住宅开发的业务范围。

据21世纪经济的报道，万科在2013年一系列的举动，似乎都有着未雨绸缪的意味。正如万科总裁郁亮所言，万科销售规模达到1万亿不太可能，住宅市场每年十几亿平方米的销售也不可持续。如何平滑风险，突破极限？对万科来说，有两个方向，一是资本化持有型物业， 获得租金和管理收益等稳定的现金流；二是搭建金融平台，理顺从开发到运营的资金链条，并将社区业务向金融服务延伸。

对于收购徽商银行股权，万科管理层只模糊表示，徽商银行一来可以让万科为社区业主提供金融服务，二来可以为其5000家供应商提供融资帮助。截至目前，这两项业务并无实质性进展。

“对于万科而言，目前面临了各类威胁。”房地产业内人士严跃进告诉记者，从市场产品结构看，万科目前尝试转型社区建设，亟须在社区商业等方面投入资金。这样的战略转型，显然会使得万科的各类投入成本加大。而且从目前万科的业务重心看，预计此类成本未来还有可能上升。

不少业内人士也表示，万科涉足商业地产，最大的软肋在于商业地产的开发模式和传统的住宅开发并不相同。“万科的优势在于做住宅，做社区商业确实是一个很好的路径，但是目前很多做商业地产的，一般都是借地标性商业综合体来赢取市场的。”严跃进告诉本报记者，从这一点看，万科想挤入一个城市中，可能还是有难度的。比如目前一线城市，不乏一些知名的海外商业地产商在操盘。而且此类项目，多半对商业地产金融的认知程度比较好。万科恰是缺乏此类金融手段。而对于一些二三线城市，也往往是群雄盘踞。毕竟一些优质地段和商圈已经被其他地产企业所分割。本质上，万科还是缺乏商业地标性的产品，并导致市场对万科商业地产的认知度不高。

除此以外，严跃进也建议到，目前万科涉足此类商业，关键是要积聚更多的供应商资源。此前万科面临的供应商多半是围绕住宅业的，但做社区商业需要更多业态支持的供应商。从这个角度看，万科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售业等合作伙伴。万科必须先做一个供应商的集成者，才能真正做好商业地产商。不过这个过程比住宅业开发的周期可能会更长，耗费的资金也比较大。

总部设于广东深圳的万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，也相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

但一年之后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。而2013年，千亿俱乐部的规模再次扩大，已由3家增加至7家，分别是万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大。房地产研究机构预测，2014年房地产千亿俱乐部有望扩容至8到9家，或首现双“两千亿”格局，万科、绿地有望双双进入2000亿房企行列。

万科在房地产江湖的“老大”地位被挑战，一方面说明房地产业竞争日趋白热化，很多优秀企业脱颖而出，从从昔日的“万保招金”到后来的“万保中恒”，再到今天的“万绿万保”，房企座次的急剧变化，实际上就是一个优胜劣汰的发展过程。

其次，万科的“式微”与万科管理层近年在多元化经营上迈不开大步脱不了干系。住宅专业化是万科成为行业“老大”的利器。在万科30年的历史上，曾经介入过超市、矿泉水、影视等领域，也曾经开发过商业地产和写字楼，但最终，王石剥离了这一切，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。但“成也萧何败萧何”，万科如今被多面“夹击”，也是因为其他房企经过多元化的积累终于急起直追，向万科的“老大”地位发起了挑战。

而且，可以预见，随着万达在文化产业的开疆辟土、绿地在海外不断拿地、恒大在矿泉水上“另辟蹊径”，即使短期内无法带来立竿见影的效果，长线而言，都是对万科的强劲挑战。单说恒大冰泉水，国内市场发展空间就很大。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大冰泉计划2014年实现销售额100亿元，3年达到300亿元，未来更要实现年产量1500万吨、实现与房产业务相当的千亿销售目标。

万科当年剥离多元化经营，紧抓住宅房地产这个主业，让万科在房地产江湖独领风骚30年，但万科今天面对绿地、万达、恒大等等追兵，房地产江湖重新洗牌也许在所难免。

从竞争结构上看，包括恒大、绿地等房企都对万科的既定业务产生了一个替代性的作用。而且此类房企的品牌影响力大有赶超万科的姿势。在市场出现低迷的情况下，如果仅仅依赖老牌子，那么可能在提高客户关注度方面的优势会弱化。