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2022年09月27日 星期二

万科营收利润双双下降

2014-5-5  第027期

今年房地产市场的降温,让房企业绩上涨乏力,即便是老大万科也难逃业绩下滑的命运。4月28日晚间,万科公布了一季报,显示今年一季度实现营业收入95亿元,净利15.3亿元,同比分别下降32.2%、5.2%。这也是13年来,万科第一次出现首季净利润同比下滑。[详细]

原因一:调控发难 全国楼市陷入低迷

刚刚结束的五一小长假期间,全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡,北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时,一直坚挺的成交价格也出现下行迹象,4月份的“百城房价指数”显示,近半数城市环比下跌,甚至万科等开发商也对未来楼市流露出悲观态度。

与去年持续全年的“高烧”不同,今年一季度,楼市降温明显。官方数据显示,一季度房地产开发投资、商品房销售额、销售面积等核心指标均出现同比大幅回落。其中,万科一季度虽然实现销售面积415万平方米,销售金额为542.3亿元,同比分别上升11.7%和24.2%。但营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;15.3亿元的净利润更是13年来首次出现同比下滑,降幅为5.23%,几乎与行业整体降幅持平。

2014年开局全国商品房销量不佳,市场成交低迷已是不争的事实。数据显示,2014年一季度全国商品房销售面积达2亿平方米,同比下降4%,继2012年3季度以来全国商品房销量增幅再次出现同比下跌。

与此同时,楼市潜在新增供应也如期回落。据统计,1季度全国商品房新开工面积为2.9亿平方米,同比大幅下滑25%,降幅达历史新低。

伟业顾问市场分析师赵红娟认为,从宏观层面来讲,楼市下调主要受两方面因素影响:

一是2014年以来,银行信贷收紧,与此同时,房地产投资整体资金来源增幅下滑明显。据统计,一季度房地产投资资金来源合计为2.9万亿元,同比涨幅为7%,继2012年2季度以来资金来源增幅最低,同时,也远低于2013年全年27%的增长水平。房地产作为资金密集型行业,资金不到位是造成新开工面积下滑的重要原因。

二是中国整体经济形势不妙,经济下滑压力依然较大。一季度全国GDP增幅为7.4%,较上季度下降0.3个百分点,涨幅创历史新低。房地产业和中国经济密切相关,经济形势不佳往往会加剧对房价下调的预期,随之市场观望情绪将更加浓厚,影响市场交易量走低。

原因二:模式转型 投入成本持续加大

除了上述原因外,对于万科来说,净利润和营收的双重下降是否还有别的原因呢?

2013年,万科高调转型。定位城市配套服务商,第一个商业地产项目亮相、收购徽商银行、进军社区金融,均大大超出其住宅开发的业务范围。

据21世纪经济的报道,万科在2013年一系列的举动,似乎都有着未雨绸缪的意味。正如万科总裁郁亮所言,万科销售规模达到1万亿不太可能,住宅市场每年十几亿平方米的销售也不可持续。如何平滑风险,突破极限?对万科来说,有两个方向,一是资本化持有型物业, 获得租金和管理收益等稳定的现金流;二是搭建金融平台,理顺从开发到运营的资金链条,并将社区业务向金融服务延伸。

对于收购徽商银行股权,万科管理层只模糊表示,徽商银行一来可以让万科为社区业主提供金融服务,二来可以为其5000家供应商提供融资帮助。截至目前,这两项业务并无实质性进展。

“对于万科而言,目前面临了各类威胁。”房地产业内人士严跃进告诉记者,从市场产品结构看,万科目前尝试转型社区建设,亟须在社区商业等方面投入资金。这样的战略转型,显然会使得万科的各类投入成本加大。而且从目前万科的业务重心看,预计此类成本未来还有可能上升。

不少业内人士也表示,万科涉足商业地产,最大的软肋在于商业地产的开发模式和传统的住宅开发并不相同。“万科的优势在于做住宅,做社区商业确实是一个很好的路径,但是目前很多做商业地产的,一般都是借地标性商业综合体来赢取市场的。”严跃进告诉本报记者,从这一点看,万科想挤入一个城市中,可能还是有难度的。比如目前一线城市,不乏一些知名的海外商业地产商在操盘。而且此类项目,多半对商业地产金融的认知程度比较好。万科恰是缺乏此类金融手段。而对于一些二三线城市,也往往是群雄盘踞。毕竟一些优质地段和商圈已经被其他地产企业所分割。本质上,万科还是缺乏商业地标性的产品,并导致市场对万科商业地产的认知度不高。

除此以外,严跃进也建议到,目前万科涉足此类商业,关键是要积聚更多的供应商资源。此前万科面临的供应商多半是围绕住宅业的,但做社区商业需要更多业态支持的供应商。从这个角度看,万科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售业等合作伙伴。万科必须先做一个供应商的集成者,才能真正做好商业地产商。不过这个过程比住宅业开发的周期可能会更长,耗费的资金也比较大。

原因三:竞争加剧 多家房企实力提升

总部设于广东深圳的万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字,也相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

但一年之后,2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。而2013年,千亿俱乐部的规模再次扩大,已由3家增加至7家,分别是万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大。房地产研究机构预测,2014年房地产千亿俱乐部有望扩容至8到9家,或首现双“两千亿”格局,万科、绿地有望双双进入2000亿房企行列。

万科在房地产江湖的“老大”地位被挑战,一方面说明房地产业竞争日趋白热化,很多优秀企业脱颖而出,从从昔日的“万保招金”到后来的“万保中恒”,再到今天的“万绿万保”,房企座次的急剧变化,实际上就是一个优胜劣汰的发展过程。

其次,万科的“式微”与万科管理层近年在多元化经营上迈不开大步脱不了干系。住宅专业化是万科成为行业“老大”的利器。在万科30年的历史上,曾经介入过超市、矿泉水、影视等领域,也曾经开发过商业地产和写字楼,但最终,王石剥离了这一切,用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。但“成也萧何败萧何”,万科如今被多面“夹击”,也是因为其他房企经过多元化的积累终于急起直追,向万科的“老大”地位发起了挑战。

而且,可以预见,随着万达在文化产业的开疆辟土、绿地在海外不断拿地、恒大在矿泉水上“另辟蹊径”,即使短期内无法带来立竿见影的效果,长线而言,都是对万科的强劲挑战。单说恒大冰泉水,国内市场发展空间就很大。恒大集团董事局主席许家印表示,恒大冰泉计划2014年实现销售额100亿元,3年达到300亿元,未来更要实现年产量1500万吨、实现与房产业务相当的千亿销售目标。

万科当年剥离多元化经营,紧抓住宅房地产这个主业,让万科在房地产江湖独领风骚30年,但万科今天面对绿地、万达、恒大等等追兵,房地产江湖重新洗牌也许在所难免。

从竞争结构上看,包括恒大、绿地等房企都对万科的既定业务产生了一个替代性的作用。而且此类房企的品牌影响力大有赶超万科的姿势。在市场出现低迷的情况下,如果仅仅依赖老牌子,那么可能在提高客户关注度方面的优势会弱化。

公司简介

万科企业股份有限公司,英文名称为:CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为"VANKE",成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。

公司高管

王石(1951年1月-),现任万科集团董事会主席。原籍安徽金寨,生于广西柳州,兰州铁道学院给排水专业毕业,万科企业股份有限公司创始人。2011年3月,王石赴美游学,在哈佛大学选修城市规划和企业伦理道德两门课程。现兼任中国房地产协会常务理事、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员、深圳市房地产协会副会长,深圳市总商会副会长等职。

郁亮,现任万科地产总经理。北京大学经济学硕士,曾在深圳外贸集团工作,1990年加入万科企业股份有限公司,1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理,1994年任公司董事,2000年再次当选董事,1996年任公司副总经理,1999年任公司常务副总经理兼财务负责人,2001年任公司总经理。

近五年营收状况
年份 营业收入 净利润
2014年1季度 95亿 15.3亿
2013年 1354亿 311亿
2012年 1031亿 126亿
2011年 718亿 96亿
2010年 507亿 73亿
2009年 489亿 53亿
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