热点二线楼市上演做多行情 “黄金二线”崛起?

　　近来，以上海为代表的并未受到去库存政策“恩惠”的一线城市房价出现了明显上涨，而今正在向部分二线城市蔓延，但是仅仅是部分二线城市，本专题暂且称之为“黄金二线”，这些城市去库存压力较小，在信贷放量、政策推动下，自去年下半年以来，房价已明显上涨。

　　不过，仅仅靠一线和部分二线城市的楼市火爆，可能难以提振全国楼市。而且，调控出现了难题，一线城市的房价普遍非常高，决策层并不希望吹大这些城市的泡沫，但这些城市房价却快速上涨。而三四线城市面临的去库存压力，仍难化解。

　　正如本专题中记者观察所指出的，房地产去库存不能简单靠购房补贴等短期政策维系，需要一套系统性的长远政策，推动城镇化建设、培育地方有竞争力的产业，增加公共服务投入以吸引人口流入，这才是根本之道。

　　本报记者 张晓玲 实习记者 周智宇 深圳、广州报道

　　导读

　　包括南京、杭州、佛山、厦门、合肥等在内，一批位于核心经济圈的二线城市，似乎正在迎来他们楼市的“黄金时代”;与此同时，楼市出现了分化中的分化，即二线城市阵营内部的分化，一些城市将沦为“垃圾二线”。

　　伴随深圳、上海一线楼市的疯狂，部分二线楼市也已在涨价通道中奔跑。

　　直接原因是，包括非限购城市首付下调至20%，契税、营业税减免等在内的高强度去库存政策不断推出，在二三线城市的反应更为显著。

　　诸多业内人士及开发商分析，利好政策让市场“统一吃药”的结果，激发了热点二线城市的做多热情，推动这些城市房价的上涨，甚至可能大涨。

　　包括南京、杭州、佛山、厦门、合肥等在内，一批位于核心经济圈的二线城市，似乎正在迎来他们楼市的“黄金时代”;与此同时，楼市出现了分化中的分化，即二线城市阵营内部的分化，一些城市将沦为“垃圾二线”。

　　对比政策出台的坚定和大手笔，众多的房地产从业者在政策驱动中惶惶然前行。笼罩在房地产业内人士心头的一个疑问是，这一轮政策放松带来的效果会否持续?它将是中国经济刺激房地产消费“最后的晚餐”吗?

　　南京领头的楼市“黄金二线”

　　刚出台不久的契税、营业税减免政策，在第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可看来，其带来的市场反应，或多体现于二线城市。

　　2015年中至今，二线城市表现最亮眼的非南京莫属。

　　2015年南京全年商品住宅成交量1278.7万平方米，成交金额达到1934亿元，均创下历史新高，超过了一线城市中的广州。

　　成交火爆推动南京楼市价格连续20个月环比上涨，中指院百城价格指数数据显示，2016年1月，南京新房均价已涨至15036元/平方米，环比上涨1.88%，同比上涨8.9%，在二线城市中仅次于厦门的22445元/平方米。

　　据了解，目前南京市场多个项目已在提价，其中有河西地块楼板价突破4万元/平方米的刺激因素。

　　另一个二线城市(就经济实力而言)样本佛山，1月均价8800元/平方米，环比上涨0.84%，同比上涨2.17%。

　　春节后，佛山多个项目酝酿涨价。继恒大2月18日拿下广佛交界地王后，该地块周边及广佛交界各大项目纷纷调价，每平米涨价1000-3000元不等。

　　据佛山中原公布的数据显示，上周(2.15-2.21)佛山全市一手住宅成交1418套，成交面积达15.23万平方米，成交均价为8198元/平米，环比上涨8%。

　　1月份，其他二线城市房价同比上涨超过10%的还有武汉、东莞、合肥等地。

　　与此同时，二线城市内部，却出现了明显的分化，百城价格数据显示，1月份福州、长沙、重庆、成都、沈阳新房均价环比、同比都是下跌状态。其中，福州环比下跌1.89%，同比更下跌11.72%。

　　经济学家马光远指出，2016年全年房地产政策将维持宽松刺激，以南京、合肥、苏州、杭州、厦门、三亚等为代表的重点二线城市，房价大涨的概率极大。同时，福州、郑州、成都、温州、天津等城市并不具备大涨的条件。

　　一家在全国布局广泛的大型房企内部人士透露，其公司内部已经决定逐渐退出部分二三线城市，尤其是那些“会下大雪”的地方，如东北三省和内蒙的大部分城市。在这些区域只是“存地去化，存量销售”。

　　马光远认为，2016年房价分化的走势会持续，由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段，这些地方的房价至少还有10%的涨幅。

　　信贷泡沫的溢出效应

　　面对2015年深圳暴涨、2016年开年的这一波一线二线共振的疯狂行情，几乎所有的参与方都没有预料到，他们也都在思考，背后的驱动力是什么?

　　在众多房地产业内人士看来，这一波上涨行情，与一系列楼市去库存政策有关，其中最重要的是货币和信贷因素。

　　李迅雷指出，在2011年之前，中国房价上涨是人口驱动，2000-2011年存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。从货币政策的大方向看，这10年是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升，这10年全国平均房价上涨4倍左右，可见这一时期的上涨主要是人口红利所致。

　　而到2011年之后，房价更多体现为货币现象，自2009年开始，广义货币M2规模超常增长，超过美日成为全球最大。2010-2015年5年间，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。

　　但统计数据显示，2010年年末至2015年11月，一线城市房价累计上涨45.53%，深圳上涨77.2%。二线城市的涨幅仅为10.73%，三、四线城市房价同比则不断递减，这5年整体房价涨幅远远低于此前的10年。

　　其中，2015年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。深圳楼市的疯狂，激增的信贷也是重要推动因素。深圳银行界人士预计，2015年深圳住房贷款余额超过了6000亿，填平了深圳几乎所有区域的房价洼地。

　　2016年1月，货币和信贷刺激继续。根据央行发布的数据，当月人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高。其中，住户部门贷款增加6075亿元，中长期贷款部分增加4783亿元。这意味着，即便不算房地产开发贷款，1月新增贷款中，也有相当部分流入了房地产领域。

　　与此同时，伴随深圳市场风险的上升，信贷泡沫开始溢出，来到了上海、南京等地，以及一线城市周边，如北京附近的燕郊、深圳附近的东莞、惠州。

　　平安证券银行业研究团队(以下简称“平安证券”)研究指出，2月信贷仍可能一定程度上延续1月的强劲增长，但规模会有所收敛。

　　另一方面，客观来看，部分二线城市确实也存在价值的上涨空间。

　　以南京为例，2015年南京产业结构中第三产业占据57%，比重位列国内第五，仅次于北上广深。

　　从楼市基本面来看，2015年南京楼市库存、供求比均大幅回落，年底消化周期降至3.8个月，是全国去化压力最轻城市;2015年南京市房地产投资同比增长27%，新开工面积同比大增32%，在全国商品房投资滞涨、新开工面积回落的大环境下很罕见。

　　易居中国联席总裁丁祖昱指出，一方面受规划利好带动，另一方面受2015年土地价格快速上升影响，南京楼市走向依旧看好，二线城市领头羊地位不可动摇，2016年房价还会继续攀升。

　　下半年楼市整体或调整

　　今年年中之后，影响房价的最大因素信贷可能将出现紧缩。华融证券的调研显示，1月贷款的大幅超预期也意味着只是原本“3322”的贷款投放向“4321”偏移(指“3322”和“4321”均是指季度投放占比)。市场人士预期，虽然央行今年未给予具体贷款额度，但银行已上报的2016年全年的信贷计划应在央行的“合意”范围之内，全年的贷款额度可能略超市场预期，但并不会很多。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，这么多年，其实买房主要看信贷价格，从资金成本看，4.16是个黄金利率点，信贷价格下调的空间越来越小，即使在1月天量信贷的释放下，实际进入房地产的比例依然不高，在美元走强的大趋势下，多大的资金量才能支撑房地产市场继续爆发?如果在下半年控制了资金量，对市场很可能出现负面影响。

　　这颇像是2009年的重演。从2009年的信贷节奏可以看到，在上半年天量放水后，下半年明显萎缩，最终导致了整体市场的调整。

　　另外影响房价的一大因素是供求关系的变化。目前，多个城市实际上已经出现了需求透支。以深圳为例，在2011-2014年，深圳每年的成交面积在400多万平方米，2012年甚至低至366.74万平方米。但在2015年，深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665.89万平方米，涨幅高达65.2%。深圳中原分析师王飞指出，深圳楼市2015年已透支大量需求。

　　丁祖昱认为，另一热点城市南京需求面也有出现变化的可能，在近两年成交量快速放大之后，再加上房价的快速上升，下半年或许会出现需求断层现象。

　　江苏省房协房地产研究所所长李智也认为，南京今年“卖房”有量缩压力。从2015-2016年看，南京楼市由快速增长转入中慢速增长，“拐点可能出现在2016年第二季度”。

　　马光远表示，今年中国房地产的主题仍然是“去库存”，而不是“涨价”，这一点，开发商一定要清醒。最清醒的开发商一定是在一线城市涨价，而在二线城市稳住，在三四线利用政策红利加速消灭库存。