房价腰斩 百强县府谷新区开发乱象调查

　　以400亿元GDP成为全国百强县的陕西省府谷县，在挖山兴建新城十年后，数十平方公里的新区内，却呈现出烂尾楼盘林立、入驻人口及单位不及原定规模的尴尬。

　　日前，《中国经营报》记者实地调查发现，号称投资150亿元、控制面积16万平方公里的府谷新区内，由政府融资平台公司筹资建设的政府及相关部门大楼，以及配套的教育、医院等多个项目已停工多年，几十亿元的烂尾工程正引发当地居民的质疑。

　　更多的商品楼盘圈地补偿存疑未开建，以及开工后资金链断裂烂尾的事实，让曾经被征地的农户亦开始上访“讨说法”。尽管府谷县政府相关部门对新区建设的种种乱象讳莫如深，但即使百强县也感受到日益紧张的筹资难题，让“摊大饼”式的新区建设举步维艰。

　　挖山建城部分政府部门“迁移”新区

　　从榆商高速府谷出口行车出来，一路沿着黄河向东北约5公里便是全国百强县——陕西省府谷县老城区。在高速公路出口与老城区间，沿黄河河堤而建的迎宾大道西侧，新建成已入住的楼盘与未建完已停工烂尾的楼盘，鳞次分布在一片山谷间。不时能看到围着的围墙内，已经圈占的大片土地，据称已经被人买走，却圈而不建。

　　上述府谷县迎宾路沿路，贾家湾、高家湾、阴塔等六个村庄的范围内，已经营建起的一片新的城区，东部楼盘林立，却少人居住。新城的西部，一个个工地中，有的楼盘主体已经封顶，但停工多时；有的楼盘还仅是挖坑状态，却已经不见施工的迹象。当地居民告诉本报记者，这个地方实际上是陕西省府谷县十年前就开始启动建设的新区。

　　据府谷县政府网站资料显示，于2006年开始兴建的府谷新区，位于府谷县城西部,规划控制范围为:北起高石崖石嘴头、水地湾、庙洼等村一线，西至崇塔，南至黄河，东依孤山川，包括贾家湾、阴塔等六个行政村，总控制规划面积16平方公里，总用地面积8平方公里，建筑面积300万平方米，建筑间距为1：1.5，绿地率38%，主街道规划宽为50米，次街道宽为36米。

　　府谷县新区规划方案显示，在新区内环线以外，建筑以多层为主，适量低层；在新区中心地带，建筑以中高层和高层为主；在新区外围山坡地带，建筑以低层住宅为主。据新区规划方案显示，新区内规划有行政办公、医院、学校、体育场、中心广场、商业市场、公园、垃圾和污水处理等公用设施，可容纳10万人居住。

　　府谷新区有关规划显示，根据对城市现有功能的分析，新区共划分了四个片区，启动区位于中央大道两侧，综合服务区位于新区中部，居住片区分别位于新区的西部、中部以及东北部，物流片区位于新区最西部；在功能结构和绿化景观系统上将形成功能拓展轴、功能联系轴、城市景观轴、防护绿轴和滨河景观轴。

　　该资料宣称，建成后的府谷新区将是一个具有稳定完整自我完善机制的社会服务体系，功能与老城区平行协调，并且辐射周边，成为区域性中心的城市新区，是一个集商业、居住、综合办公、文化娱乐、物流功能为一体的现代化山水型新城。

　　当地居民告诉记者，在该新区内，最为气派的楼盘多为当地政府及相关部门的大楼。目前，府谷县财政、国土等部门目前已经搬至新区。更多的部门大楼疑似正在兴修。在府谷新区本报记者也证实，已经由老县城搬迁过来的部门，包括国土资源局、财政局、法院、检察院等单位。这些单位基本都已经建成“气派”的高层，且已经入驻办公。当地知情人士向本报记者表示，部分政府及部门办公大楼都被包装成综合服务中心，但实际办公面积往往占不到整个高层的两三成。

　　有当地人士分析，政府及相关部门扎堆在新区建设大楼，原来是想改善老城区内拥挤的办公条件，更重要的是，带动新区建设，但此后，中央禁止新建楼堂会所及政府大楼的严令，让部分部门大楼建设打起擦边球。比如把财政局大楼叫财富中心，把政府大楼改成“综合服务中心”。但当地政府部门人士并不认可这种说法。

　　府谷新区管委会办公室刘姓主任在接受本报记者采访时称：被认为是县政府大楼的项目实际上是“府谷新区金世纪综合服务大楼”，是由府谷县新区金世纪建设发展公司负责实施的项目，是用来出租给企业的，并不是给政府办公用的。

　　烂尾楼盘不光有商业项目

　　本报记者发现，与资料宣传不同的是，府谷新区目前堪称一个“大工地”——东北部大批项目停工，西北部挖山建城项目多半已经停工。

　　5月6日，记者在该新区沿山区的西北部看到，大部分挖山腾地项目已经停工，仅有少数山体仍有零星的施工车辆在运行。而在沿黄河的迎宾道路西北侧，多个被当地居民称为政府办公大楼的项目以及医院、学校项目出现烂尾。

　　在阴塔村区域内，一个被当地人称为“县政府大楼”的18层气势宏伟的楼盘已经封顶却停工多年。距该大楼约两百米外，一处新建的府谷县中医医院项目，也只见部分建成的主体群楼，被指停工多年。另一处占地300余亩的县职教中心的拟搬迁新址上，竖立着部分建成的项目。甚至连通往该职教中心的道路亦未修通。一份征地协议显示：职教中心占地315亩，其中，阴塔村142亩土地以每亩140万元、总价1.988亿元的价格征收。知情人士表示，职教中心及中医西医，原来拟共投入3.9亿元，但目前已经投入6亿多元，最终还是烂尾了。

　　据了解，2009年府谷新区金世纪开发公司与阴塔村协议约定，在合作开发的土地中，阴塔村占有45%的土地，即在上述项目中该村占地145亩。当地知情人士表示，府谷新区在挖山建城中，新区与当地村庄合作挖山平整土地，完成后双方按照一定比例享有一定土地开发权。

　　值得关注的是，在府谷新区部分由当地政府融资平台公司举债兴建的大楼，已经出现了烂尾迹象。当地政府部门人士坦言：“在煤炭市场低迷的现实下，靠能源支撑的这个百强县，财政收入已经增长乏力，部分大兴土木的项目亦陷入筹资泥潭之中。”

　　事实上，府谷县新区金世纪建设发展公司是该县的城投公司，也就是说是新区建设的融资平台公司。上述府谷新区管委会办公室刘主任表示，该大楼投资1.5亿元左右，其封顶后，确实停工了一段时间，但目前正在进行装修招标。

　　在府谷新区管委会所在的山道中，两个楼盘项目已经建成半拉子工程，但目前已经停工。当地知情人士称，楼盘老板因陷入高利贷纠纷而无力继续建设，只能烂尾。而在此地段，被围墙圈起来的两三百亩已经平整的待开发土地，目前尚未有施工迹象。另一处用于新区建设的开挖的山体工程亦进展缓慢，新区管委会人士称：“目前已经不再开挖山体了。”

　　在相对开发较早的府谷新区东部，已经建成了部分楼盘，但5月5日晚间20时许，本报记者发现，这些建成的楼盘内亮灯率约占不到三成。自东向西的一条主干道边，几个已经停工的楼盘与围而不建的楼盘依次分布。

　　当地房地产业内人士告诉记者，停工的楼盘大部分因资金链条断裂而烂尾；圈地未建的盘子，部分是过去被炒作的地皮。据上述府谷县府谷镇阴塔村村民称，该村有116亩水浇地，曾因与新区金世纪公司合作，而被“白白”拿走，后该公司又将其以6亿多元的高价，卖给府谷海富集团煤老板杨某。但此后，杨老板深陷债务危机，该块土地又被圈而未建。

　　失地农民质疑土地被贱卖

　　事实上，在府谷新区建设的十年中，倒卖炒作地皮曾经是当地有钱人及部分官员的金钱“游戏”；而新区所在地有关村民也因卖地而暴富，随之又因炒房而被套。引人注目的是，有失地农民开始质疑其土地被贱卖，并举报有开发商与官员合谋圈地套利，而部分村民却声称未得到补偿而上访“闹事”。

　　前述阴塔村村民曾质疑116亩“水浇地”被“套走”，而于2011年1月至3月三次阻挡相关工地施工。府谷县也曾出动上百警力“维持”现场秩序。在村民们看来，新区金世纪建设公司与该村合作曾经签订的一份“综合开发协议书”曾约定，村民与该公司合作开发相关土地，但村民们实际并未参与合作，也未参与分配相关合作产生的巨额效益。不过，对这一说法，府谷新区管委会办公室刘主任表示，那是村民们对于合作开发的理解有误。他指出，合作指的是，先整理相关土地，然后就整理出来的土地按约定比例进行分配，村民们分得的土地最后又被征收用于新区建设，公司分得的土地也在办理相关手续后开发。

　　一个被当地人认为比较典型的楼盘故事是，一个占用阴塔村土地约7亩，投资几千万元建成的约有144套商品房的两栋高层楼盘，却与村民们“没有关系”，因为村民们没有拿到这块地的补偿款。

　　府谷县国土局人士告诉记者，府谷新区曾经在挖山整理土地时，采取了与荒山所在村子的合作。即上述先整理平整土地，后双方按比例分配土地用于新区开发。部分村民对此种合作方式不理解，因此才发生了一些群众的上访、举报行为。本报记者了解到，对于相关上访及举报，府谷县政府于今年4月中旬曾组织多个部门进行了接访。同时，建议上访村民通过司法渠道来处理相关纠纷。作为参与接访人员，前述府谷新区管委会办公室刘主任对本报记者证实，确有少数村民对有关项目进行质疑与举报。

　　值得关注的是，在府谷新区启动“摊大饼”建设新区十年后，频现的烂尾工程，让开发商与政府都开始感到“头疼”。一位当地开发商人士表示，府谷县开发商多是涉煤老板，如今煤炭市场连续三四年低迷，让老板们已经焦头烂额，哪里还有精力管这些半拉子楼盘？另一个问题是，原拟计划容纳10万人口的新区，也被指目前仅有1万余人入住。其房价也由2010年高峰时期的每平方米近万元，下跌到如今的四五千元。况且因政府融资平台筹资艰难，配套的医院、学校烂尾，不少人也不愿来新区生活。