曾经的“地产航母”合生创展集团有限公司(以下简称合生创展),已经被请出了地产界的“华南五虎榜”。

　　不久前,中国指数研究院发布的一份榜单称,在分析总结研究经验和房地产企业发展现状的基础上,“2015新华南五虎”应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。

　　“恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展、富力,之前是粤派房企的代表,这五家房企均在香港上市,同时也是最先向全国市场迈进的南派房企。然而,随着时间的流逝,五家企业的发展也出现了分化。”中国指数研究院在相关报告中写道。

　　在2015年的新榜单中,合生创展的位置被合景泰富所代替。

　　而在2014年,中国指数研究院评出的“华南五虎”则是恒大、碧桂园、雅居乐、富力和佳兆业。

　　“新的榜单是根据华南上市房企的业绩作出的。”中国指数研究院相关负责人告诉法治周末记者。

　　合生创展方面目前并未对此榜单公开发表任何意见。

　　“近年楼市持续调整,作为南派代表的新华南五虎亦不断变换战略,在不断强化市场布局的同时,也在不断调整企业的发展战略,‘高增长’和‘多元化’成为这五个企业的关键词。”中国指数研究院在关于“2015新华南五虎”的报告中提到。

　　合生创展也曾是华南房企高业绩的代表。2004年,合生创展成为首家销售额破百亿元的房地产企业。但自此以后,合生创展的销售额就一直在100亿元上下徘徊,最高只有151亿元。

　　当下的合生创展与“高增长”一词离得越来越远。而当年将合生创展誉为“航空母舰”的王石所创办的万科,销售额早已破千亿元,甚至提出了市值破万亿元的计划。

　　销售额十余年增长乏力

　　创办于1992年的合生创展,迄今已在房地产市场上打拼了24年。

　　在老的华南五虎时代,合生创展曾经获得过很高的美誉度。十多年前,万科还不是房产业的老大,王石曾如此评价那时的合生创展——“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。

　　有文章分析称,王石在彼时做如此论断是有理由的,因为早在1998年、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国5个城市的利润总和。

　　的确,从销售业绩上来看,合生创展在截至2004年的前12年是辉煌的,是不断走上坡路的;但后12年的合生创展的销售额却增长乏力,甚至一度跌到50多亿元。

　　在香港上市的合生创展的年报显示,2004年销售额突破百亿元人民币后,直至2008年都仍在100亿元上下徘徊。

　　2009年,随着中央推出积极的财政政策和适度宽松的货币政策,房地产市场快速反弹,合生创展的年销售额近151亿元。这个数字是迄今为止,合生创展实现的最高销售额。

　　年报显示,2010年至2014年,合生创展的销售额分别为110.4亿元、99.44亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。

　　2014年的销售额是合生创展十年来销售额的最低点。

　　2015年,合生创展前11个月的销售额为97.05亿元,其至今尚未公布全年销售数据。

　　“从目前房地产企业的排行和品牌效益看,规模是一个很重要的参考指标。而合生创展本身的企业规模扩张并不好,这可能和其过去的成长模式是有关系的。过去华南市场房地产发展的起步比较早,此类房企发展的态势总体不错。但当时此类房企缺乏到其他市场进行拓展的勇气和尝试,所以企业规模并没有做大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从合生创展目前项目销售的模式看,部分项目的周转速度很低,导致资金回笼比较慢企业战略扩张已经非常乏力,跌出新的华南五虎的名单,其实也在市场预期之中。

　　合生创展方面对落榜“华南五虎榜”怎么看?对此,记者亦试图联系合生创展,但截至发稿前,并未得到回复。

　　“高溢价、多囤地、慢周转”模式不再灵验

　　合生创展为何从一艘“航空母舰”到了如此地步?

　　资料显示,合生创展一直以来的发展模式都是“高溢价、多囤地、慢周转”。

　　“其实合生创展的土地储备很多,有3000多万方,甚至与绿城、龙湖相当。但是在运作方面,未能紧跟市场形势,加快项目开发销售节奏,从而错过了时机。”克而瑞研究中心研究员沈晓玲对法治周末记者分析道。

　　关于囤地多的问题,合生创展的公告显示,2000年公司土地储备为442.20万平方米,这一数字在2003年升至1000万平方米之上。2009年至今,合生创展的土地储备量一直在3000万平方米之上,2014年的土地储备量为3269万平方米。

　　关于周转慢,合生创展在北京的高端项目霄云路8号即是例证。该项目自2008年开盘后,至今仍未售完。

　　“以前的房地产行业大家基本靠土地升值来盈利,但是,现在更加考验企业对市场的应变能力,企业的能动性要强。”沈晓玲认为。

　　“2011年之前,土地涨幅比较快,大家都坐享土地升值红利,每年地价能涨30%至40%。相比之下,当时如果一个项目开发需要几年的话,开发商的净利润才10%左右。但2011年以后,可能是限购以后,市场发生了比较大的变化,土地溢价越来越低,资金成本却是越来越高。当土地溢价低于资金成本的时候,土地是亏的。”兰德咨询总裁宋延庆曾在接受媒体采访时表示。

　　据法治周末记者了解,土地资源市场化以后,拿地价格越来越高,很多房企都向高周转、轻资产的运营模式转变。

　　严跃进也认为,对于合生创展来说,企业经营目标的思路是追求盈利水平的提高,而不是简单的企业项目规模扩大。从这个角度看,这确实可能会在一定程度上放弃各类战略扩张机会。但这样一种模式相对理想化,容易错失在土地市场上持续滚动开发的节奏和机遇。

　　对于前述分析,合生创展是否认同?对此,法治周末记者联系合生创展方面进行采访,但截至发稿前亦未得到回复。

　　不过,严跃进认为,基于如此庞大的土地储备,合生创展还有可能打个翻身仗。

　　“土地储备的获取和开发,应该是后续发力的一个重要基础。更为重要的是,在目前土地价格持续攀升的过程中,此类土地资源可以转换为规模较大、价值过高的可售房源资产。从这几个角度看,确实有利于合生创展销售业绩的提升。”严跃进说。

　　高管频繁动荡

　　沈晓玲认为,造成合生创展当前局面的另外一个原因是职业经理人的变动。

　　合生创展多次因高层人事动荡被媒体关注。

　　2003年至今,合生创展已有4名总裁离职。合生创展的业绩在2004以后开始增长缓慢,甚至有些年份在走下坡路。

　　1997年,谢世东任合生创展行政总裁,2003年,谢世东辞职;2005年,武捷思加盟合生创展出任行政总裁,2008年,武捷思请辞;2008年陈长缨走马上任,2009年,陈长缨辞任;2010年,薛虎接任出任行政总裁,2012年3月辞职。

　　其中,谢世东曾经历了合生创展的上市、业务从　广州发展　到颧骨欧登重要时刻;武捷思曾为合生创展引进了淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者。

　　资料显示,薛虎、陈长缨以及已经辞职的曾经的财务总监赵明丰之前被称为合生创展的“铁三角”,而薛虎辞职时已在合生创展服务12年。

　　此外,合生创展的前董事局副主席赵海、前执行董事、副主席张懿等人也先后离职。

　　“个人觉得职业经理人,尤其是高层的稳定,在战略执行、延续和提升方面更有积极意义。”沈晓玲说。

　　合生创展内部是否对管理层变动与业绩的关系进行分析?记者试图就此问题采访合生创展,但截至发稿前未得到回复。

　　维权事件频出

　　在业绩不景气的情况下,2015年初,合生创展出现了裁员门。

　　当时有媒体报道称,合生创展广东东部区域公司以公司业绩整体下滑为由进行裁减人员,比例高达20%。然而,不少被裁职工认为,公司作出的N+1赔偿方案不符合劳动合同法,拒绝签署协议。还有媒体报道称,合生创展在北京通州开发的某楼盘也在大规模裁员。

　　合生创展方面回应称,裁员的初衷是为了实施另类“事业合伙人制”,优化员工工作效率进而提升公司业绩。

　　除此之外,维权事件也成为近年来持续困扰合生创展的因素。

　　2015年年末,合生创展在太原的高端项目合生·御龙城的项目130户业主的维权,业主维权的原因包括地板裂缝,边角水泥不成形、精装使用品牌与样板间差异较大等。

　　2014年起,合生创展在北京的项目合生滨江帝景的业主也多次维权,先是有数百位业主因项目以假名校资源忽悠业主进行维权,业主表示当时合生滨江帝景的宣传手册上清晰写着“史家小学学区房”字样,但事实并非如此,还有业主因赠送花园面积大幅“缩水”且与同期楼盘的花园面积相差过大而维权。

　　此前的2010年,合生创展曾宣布,高端物业、高档住宅、高级商业将成为合生创展未来发展的三大支柱。

　　然而,质量和服务是保证住宅高端的重要前提,多地业主的维权值得合生创展深思,因为这对开发商的品牌影响不言而喻,而合生创展未来在地产板块能否翻身,很大程度上要依赖于市场的口碑和产品的质量。