中新网南京9月10日(张传明)住房市场开始步入存量房时代的表现为存量房交易量占比超过50%，即进入以存量房交易为主的阶段。而南京今年存量房交易量占比达48.96%，正大步踏向存量房时代。

　　据国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授和高级分析师杨现领博士所作《房地产大转型的“互联网+”路径》一书中所述：存量房市场爆发的条件为：第一，业主自有房屋的存量规模，它决定多少房子可以流通。第二，存量房屋的质量能否满足住房需求，如果质量较差，则很难进入市场，住房需求仍由新房满足。第三，人口流动和住房转换的频率，这从根本上决定房屋流通率以及二手房的空间。

　　具体于南京，一方面，目前从南京二手房58213套的交易量可见其存量房规模巨大。另一方面，城市家庭房屋自有率已经很高。“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，该数据常用于反映房地产市场中，有多少人是住在自己的房子里，有多少人需要租房居住。

　　巴曙松在2014年观点博鳌房地产论坛上认为：考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场，如果把这一部分扣除重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年城市家庭房屋的自有率会超过70%。而据2015年5月6日公布的《2014年度南京人口发展报告》显示，截至2014年末，南京市户籍人口为648.72万人，南京常住人口则达到821.61万人。

　　而随着产业结构的调整，南京农村流入城市的人口已逐步从制造业向服务业转移，而服务业大量集中于南京人口密集之处，他们需要一个住处，或买房或租房。另一方面，随着南京城市郊区化、大都市圈化进程加快，南京主城和副城之间、城市内部中心城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。南京正进入人口流动和住房需求转换的浪潮。

　　就此来看，南京存量房市场繁荣的条件或初步具备。

　　据了解，中国房地产市场中的北上广深等一线城市楼市早已步入存量房时代。在住宅市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，已表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

　　而据南京网上房地产显示，截止9月10日14：00，南京今年二手房成交量达58213套，距新房60686套的成交量仅差2473套，可见南京二手房市场活跃程度较高，其中存量房58213套的成交量，占比达48.96%，距50%的分水岭也仅差1.04%。

　　尽管目前南京二手房成交尚未处于主导，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，南京二手房市场的全面爆发是大势所趋。

　　对此，南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华认为，南京房地产市场经过了从以新建商品房交易为主到增量房和存量房交易约各占50%、齐头并进的阶段，目前正处于步入存量房时代的趋势当中，或当南京新建商品房市场发展到市场过剩的情况时，许多人才会买物美价廉并能满足其使用功能的存量房。到那时，南京存量房交易市场才会真正繁荣。(完)