北京市通州区成为了今夏最“热”的话题之一。

　　这还要从2015年7月10日至11日召开的中共北京市委十一届七次全会上说起。

　　此次会议上，全面部署了北京市贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的路线图和时间表。

　　针对通州，会议透露出了一个简明扼要的信息，“聚焦通州，深化方案论证，加快市行政副中心的规划建设，2017年取得明显成效”。

　　其实在此之前，“通州成为副中心”的传言就在坊间不胫而走，此次北京市规划委披露的信息，则印证了此前“传言非虚”。

　　按照规划，通州作为北京市行政副中心，将在调整优化的基础上重组城市功能，并要着眼于京津冀城市群整体空间布局，适应疏解北京非首都功能和产业升级转移的需求。

　　目前副中心的具体建设规划仍在研究之中，通州区的房价却已先行“爆发”。

　　接受法治周末记者采访的专家指出，房价的持续高企将不利于副中心的建设。如何限制房价，让副中心发挥应有功能，是下一步工作的重点。

　　副中心“房价先行”

　　“现在时间合适，您家的房子可以考虑出售或外租……”

　　家住北京市海淀区中关村的吴鹏最近接到了很多房屋中介打来的电话，内容近乎相同，劝他尽快趁着“好时候”把位于通州区梨园的一套两居室挂牌出售或出租。

　　时时关注新闻的吴鹏当然知道，中介所说的“好时候”就是通州被定为了北京市的行政副中心。

　　“通州现在定为北京副中心了，以后交通、医疗、教育只会越来越完善，您现在再不入手回头涨钱可就来不及了。”通州区房屋中介销售陈光一边向前来看房的顾客介绍，一边不断用手擦脸上的汗珠，仅仅一上午他就接待了近20位咨询者。

　　陈光笑着告诉法治周末记者，通州成为副中心的消息带热了通州的房市，“现在看房人数比以前大概涨了30%左右，以前是中介追着打电话，现在成了不少人追着中介打电话，每天的工作也跟上了发条似的”。

　　陈光透露，虽然目前大多数人仍是以咨询为主，但实际成交量也上涨了不少，一般好一点的二手房源挂到网上，不到一个礼拜就能出手。

　　与销售数量同步上涨的就是房屋的价格。

　　据陈光透露，目前通州区房价均价已经达到28000元/平方米、29000元/平方米左右。

　　此前曾有媒体报道的位于通州运河畔的富力运河10号一栋公寓楼均价为37937元/平方米，最高卖到41386元/平方米的消息也被陈光所证实。

　　当前除了二手房源，法治周末记者联系了首开香溪郡、京贸国际城等几个新建楼盘后被告知，在售项目除了一些大户型外，基本都已售罄，一些新项目则“暂停预售”。

　　对此，陈光直言，“这是由于接下来楼盘售价肯定还要上涨，所以开发商先行‘封盘’，商议具体的涨幅空间”。

　　如今通州的楼市热，是吴鹏怎么也没有想到的。

　　2006年，他和妻子在梨园买的一套两居室，是以4000多元/平方米的价钱购买的，如今近30000元/平方米的均价，比9年前整整高出了7倍多。

　　9年翻了7倍，吴鹏觉得很不可思议。

　　“我当初从通州搬出来就是觉得离城区较远，孩子上学也不方便。”不过，吴鹏笑言，最近中介的连番“轰炸”，也让他正在思考，是否应趁着利好“赚一笔”。

　　事实上，如今不仅通州房价出现上涨，就连距离通州较近的河北省大厂、燕郊等地区，房屋价格都已随之上涨。

　　现在一看到有人从地铁站出来，在地铁6号线终点站潞城站门前拉活的摩的司机张林就会习惯地问上一句：“您是去看房吗？”

　　“这边以前根本没人来。”张林笑着告诉法治周末记者，通州潞城地铁站应该算是北京“最边”的地铁站了，再往东几公里就是河北省境内。

　　不过，现在随着通州副中心的设立，河北省的房子都成了“香饽饽”，最近这一个月来，他几乎每天都得拉两三拨去河北大厂等地看房的。

　　据陈光透露，由于通州本地房源有限，再加之一些开发商“封盘”，很多看房客确实已经“转战”燕郊、大厂等地，目前这些地方多个在售楼盘也均出现了不同程度上涨，每平方米的涨价幅度在几百元至上千元不等。

　　“涨幅最高的一个项目，从最初报价的12000元/平方米，涨到了17000元/平方米。”陈光说。

　　位于大厂境内的潮白家园楼盘，2012年左右第一期开盘时，单价在5200元/平方米左右。但今年5月底第四期开盘时，价格已升至8000元/平方米以上。尽管如此，这批预计在2017年10月交房的2300多套房子，仅在几天内就被抢光了。

　　要“去房地产化”

　　房价借副中心之名被抬高，这在北京理工大学教授胡星斗看来，是发展过程中一个难以避免的过程。

　　2014年，河北省保定市就曾因传出成为北京“政治副中心”而导致房价暴涨。

　　不过，胡星斗在接受法治周末记者采访时强调，这种行为对行政副中心的建设其实是非常不利的。

　　“行政副中心的建设是北京落实京津冀协同发展规划，破解人口数量过度膨胀、交通拥堵、环境恶化等首都大城市病，实现功能疏解的标志性动作。”

　　胡星斗指出，此次行政副中心的主要作用就是要疏解中心城人口和功能、带动区域发展。

　　在《京津冀协同发展规划纲要》和北京市贯彻意见中，也有着“有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移”的相关表述。

　　7月16日上午，北京市发改委主任卢彦向媒体透露，目前相关转移的产业、市场、教育、医疗、行政事业单位五大领域正在拟名单，制定各自的疏解搬迁方案。

　　根据目前规划，市属行政事业单位或将率先转移，而通州潞城镇可能将是这些单位主要转移的目的地。

　　此前北京政府官方也证实，要对潞城镇17个村进行棚户区改造，但并未公布全部名单和征地用途。

　　然而在潞城镇，这似乎已不是秘密。

　　张林向法治周末记者透露，目前潞城地区各个村子的搬迁改造已经开始，6月30日，村民们就陆续收到了拆迁改造的宣传手册，首批拆迁村庄为古城村、郝家府村、胡各庄村、辛安屯村、后北营村和大台村，镇政府说是为了给政府机构迁址“腾地”。

　　张林指着潞城镇政府所在的通胡路两侧一大片平整但未开发的土地说：“这一大块空地，以后可能就是政府办公用地。”

　　去年年初，张林所在的前北营村已完成拆迁，当时政府告诉村民，他们村的这块地以后要用来建中国人民大学和及人大附中的校区。

　　“我家分得两套回迁楼房，外加100多万元现金。”张林对这一结果非常满意，也对副中心的建设充满期待。

　　“尽管现在具体的规划和实施还没有完全公布，但迁址是确定的。”胡星斗表示，大量单位的迁移中很重要的因素就是住房，而高企的房价无疑会起到阻碍作用。

　　作为一名市属机关的员工，张平(化名)和同事最近一直在“担心”，生怕哪天单位就会突然宣布要搬到通州去上班。

　　尽管还没得到搬迁的消息，但张平已经在关注通州地区的房价，不过均价近3万元的房价，对于每月工资仅5000多元的张平来说，还是难以负担。

　　“这么高的房价，租房的价格也要上涨，单位如果搬走，我就要考虑是否继续干下去。”张平直言，毕竟成本太大了。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受法治周末记者采访时指出，副中心建设中若过度炒作房价上涨，会把副中心发展异化成借北京疏解非首都功能大搞房地产开发，这会导致要素难以流动，严重阻碍和削弱人口和产业流动的动力。

　　其实对于此轮北京行政副中心的建设，政府也多次提出要“去房地产化”，杜绝靠房地产带动建设的要求。

　　有售楼处工作人员向法治周末记者透露，不久前确实有区相关领导约谈了几家开发商，提出不要带头大幅涨价的警告。

　　“但这种现象短期内肯定难以完全扭转。”楼建波认为，政府应对此加大调控的力度，除了要告诫试图抬价的开发商、中介等，也要通过预售许可证发放、限制预售报价等措施合理调整和控制通州房价，同时应更为严格地执行限购令等政策，严格审查把控购房群体条件，防止出现“炒房团”。

　　还要防止“摊大饼”

　　根据北京市统计局的数据显示，2013年通州区的人均GDP排在北京所有区县的倒数第三名，仅高于昌平区和延庆县。

　　楼建波坦言，这是由于通州多年来并无支柱产业，只有房地产所致。

　　在楼建波看来，此轮副中心建设由政府部门率先迁移，也是为了起到带头和吸引其他产业外迁的作用。

　　法治周末记者注意到，此次副中心规划也试图扭转这一局面，比如目前通州潞城周边除了教育、医院、行政等用地外，并无住宅用地供给计划。

　　“对于未来要搬迁的政府机关工作人员来说，应充分考虑到他们的实际住房需求。”楼建波建议，政府应在通州地区多建设一些保障性住房及公租房，以合理的价格解决这些员工的住房问题。

　　除了住房，副中心的建设还依赖很多其他因素。

　　中国行政体制改革研究会秘书长汪玉凯在接受法治周末记者采访时强调，交通就是关键一环。

　　目前通州拥有地铁八通线、6号线等轨道交通，六环路、京哈、京沪等高速公路也能通往中心城，但多位通州居民向法治周末记者表示，地铁拥挤、京通高速等道路拥堵，使得目前通州的交通情况并不尽如人意。

　　汪玉凯指出，未来市政府从城中心迁到通州办公，其他区政府机构去办事的路途要更远，如果交通不便，则会浪费大量时间，影响办公效率。

　　“所以副中心的建设要把交通放在关键一环，不仅要加强通州与中心城区的交通联结，也要完善通州区内的交通网络。”汪玉凯说。

　　其实，交通是关键，这一点早已达成共识。

　　北京市规划委主任黄艳在接受媒体采访时介绍，为了让副中心发挥起东部的辐射作用，市规划委将推出更多能够连接通州和中心城的快速轨道、快速路交通规划，实现半小时到达中心城。

　　在胡星斗看来，副中心能否真正发挥作用，还有赖于配套设施的完善。

　　他指出，目前对于政府机关迁址，不少人抱有负面情绪，除了住房问题外，也有担心孩子上学、医疗水平等影响。

　　“这必须从城市功能设置的源头上来进行引导。”胡星斗认为，应加快副中心的教育资源、医疗资源等必要设施的建设，同时不断充实通州的商务文化建设，比如增设大型购物中心、剧院、图书馆等，给予民众优质的生活体验。通过带动商务、文化等功能的聚集，逐步引导中心城人口向通州转移，同时逐步提高通州的居住环境和公共服务水平，增加吸引力。

　　汪玉凯对此表示认同，他强调副中心的建设要防止“摊大饼”，因此在建设和转移的同时，也要适当留下永久农田、绿地等，预防出现新的“城市病”。

　　“副中心建设还要时刻把握一个要点，那就是要把通州的规划放在京津冀一体化的整体大背景下来考虑。”

　　汪玉凯指出，在环首都经济圈的地区中，通州具有区位优势，距离河北省燕郊、大厂和天津等地距离适中，因此应利用这一区位优势，在建设通州时，加大与周边地区的联动，形成协同发展，并加快建设“城际铁路”等交通线路，将河北周边地区、通州和中心城区串联起来，把通州打造成京津冀协同发展的“先行军”。

　　胡星斗也提出，疏散非首都功能，倡导产业转移，如果只是把相关功能和产业从城中心转移到行政副中心，并不会对“城市病”有所缓解，还会在通州形成新的“再聚集”问题。

　　“因此在副中心的建设中，也应考虑将一些高端的非服务首都的行业和企业转移到天津、河北，与当地发展实现有序对接。”胡星斗认为，京津冀一体化下北京要敢于“取舍”，实现资源整体的优化配置，使得北京和周边的发展都更加完善，实现互利共赢。

　　“此轮建设通州行政副中心，不仅是北京市内部调整，更是关乎到京津冀一体化发展的关键一步。”汪玉凯指出，副中心的建设不会一蹴而就，仍需细致的研究讨论。

　　他建议，相关部门在制定方案时应多听听专家与民众的观点，让方案更加科学民主。

　　(来源：法治周末)